Tạo cơ chế linh hoạt trong chuyển nhượng dự án bất động sản

Các đại biểu tham dự Phiên họp. Ảnh: VPQH

Khơi thông dự án tồn đọng, bảo đảm nguồn thu ngân sách

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Một trong những nội dung được các đại biểu Quốc hội quan tâm tại Phiên thảo luận là vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, trong đó có điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản.

Khoản 4, Điều 30 Dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án, nhằm bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn TP. Hải Phòng) cho rằng, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt.

Báo cáo tiếp thu, giải trình của Bộ Xây dựng nêu rõ: Nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách, đồng thời đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, cách giải trình này chưa giải quyết được điểm nghẽn của thực tiễn. “Vấn đề cốt lõi không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không” - đại biểu nêu rõ.

Đại biểu chỉ rõ, cần phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng dự án.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu thảo luận. Ảnh: VPQH

Theo đó, cần nghiên cứu bổ sung tại khoản 4, Điều 30 một cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn Quảng Ngãi) chỉ rõ, việc Dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải “đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai” mới được chuyển nhượng, có thể tạo ra một vòng lặp bế tắc: Doanh nghiệp không có tiền nộp thuế, dự án không thể chuyển nhượng, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền và người dân thì thiếu nhà.

Đại biểu đề xuất sửa đổi quy định này theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành; hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách nhà nước trước khi sang tên.

“Đây là chìa khóa duy nhất để ‘hồi sinh’ các dự án ‘chết lâm sàng’, vừa thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho xã hội” - đại biểu Nghĩa nói.

Cũng đề cập đến việc tháo gỡ chuyển nhượng dự án tồn đọng nhưng không để thất thu ngân sách, không hợp thức hóa nghĩa vụ chưa hoàn thành, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP. Hải Phòng) nhấn mạnh, đây là vấn đề rất lớn đối với thị trường, hệ thống tín dụng và nguồn lực đất đai.

Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế cơ chế này theo từng loại dự án với mức độ rủi ro, tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát thống nhất với Luật Đất đai về kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.

Kiểm soát tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

Cũng tại Phiên thảo luận, các đại biểu đề nghị Dự án Luật cần đặt ra là các quy định về đặt cọc, khoản tiền thanh toán còn lại và bảo lãnh phải đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền, điều kiện giải tỏa và trách nhiệm cụ thể của bên nhận tiền; nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các đại biểu Quốc hội, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết để bảo vệ người mua.

Tuy nhiên, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn TP. Cần Thơ) cho rằng, để quy định có thể thực hiện trong thực tế, cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc. Khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Đại biểu Dương Khắc Mai phát biểu thảo luận. Ảnh: VPQH

Trong khi đó, theo đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng), đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn Thanh Hóa) các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị “lách” và rủi ro sẽ chuyển sang người mua.

Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.

Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn TP. Hồ Chí Minh) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian. Việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Các đại biểu cũng đề nghị làm rõ khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

Đại biểu Dương Khắc Mai thì đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%: tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cũng như cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện./.