Không tính trùng hoặc chuyển chi phí kinh doanh của nhà đầu tư sang người dân

Quang cảnh phiên thảo luận tại Tổ 7. Ảnh: Phạm Thắng

Tính đầy đủ giá trị quỹ đất và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong nghĩa vụ của chủ đầu tư

Về Khoản 2 Điều 25 về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, ĐBQH Trịnh Thị Tú Anh (Lâm Đồng) đồng tình với quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thông qua các phương thức linh hoạt. Tuy nhiên, đề nghị cân nhắc việc bỏ yêu cầu đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Theo đại biểu Trịnh Thị Tú Anh, cần bảo đảm sự tương đương về giá trị nghĩa vụ giữa các phương thức thực hiện. Nếu doanh nghiệp chỉ bố trí đất chưa có hạ tầng hoặc nộp tiền không bao gồm chi phí hạ tầng kỹ thuật thì phần chi phí này vẫn phải được bố trí từ nguồn lực khác khi triển khai dự án nhà ở xã hội. Như vậy, việc giảm nghĩa vụ của doanh nghiệp có thể dẫn đến chuyển chi phí sang Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau này.

ĐBQH Trịnh Thị Tú Anh (Lâm Đồng) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Đại biểu dẫn chứng, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP đã quy định phương pháp xác định chi phí hạ tầng kỹ thuật theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố. Vì vậy, nếu vướng mắc nằm ở phương pháp tính thì cần tiếp tục hoàn thiện, đơn giản hóa cách xác định giá trị, thay vì loại bỏ khoản chi phí này khỏi nghĩa vụ của doanh nghiệp.

Do đó, đại biểu đề nghị tiếp tục duy trì nguyên tắc tính đầy đủ giá trị quỹ đất và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong nghĩa vụ của chủ đầu tư; đồng thời hoàn thiện phương pháp xác định giá trị để bảo đảm minh bạch, khả thi và thuận lợi trong thực hiện.

Rõ phạm vi sử dụng ngân sách nhà nước

Điểm b khoản 3 Điều 109 cho phép sử dụng ngân sách địa phương để cải tạo, xây dựng lại chung cư có nguy cơ sập đổ, phải di dời khẩn cấp theo khoản 2 Điều 107. Trong khi đó, Điều 115 quy định chủ sở hữu nhà chung cư không phải chung cư cũ phải đóng góp kinh phí xây dựng lại, trừ các trường hợp được sử dụng ngân sách theo Điều 109.

Đại biểu Trịnh Thị Tú Anh đề nghị, cần phân biệt trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân với trách nhiệm tài chính để xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Khi chung cư có nguy cơ sập đổ, Nhà nước phải tổ chức di dời, xử lý kịp thời, không thể phụ thuộc vào việc các chủ sở hữu đã thống nhất đóng góp kinh phí hay chưa. Tuy nhiên, việc phải can thiệp khẩn cấp không đương nhiên có nghĩa ngân sách nhà nước phải chịu toàn bộ chi phí xây dựng lại công trình.

ĐBQH Phạm Văn Thịnh (TP. Bắc Ninh) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Đại biểu lưu ý, nếu chỉ căn cứ vào tình trạng nguy hiểm của chung cư để quyết định sử dụng ngân sách xây dựng lại mà không làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, có thể dẫn đến sự thiếu công bằng giữa những chung cư được cư dân chủ động bảo trì, đóng góp kinh phí cải tạo với những chung cư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm này. Về lâu dài, điều đó còn có thể làm giảm động lực bảo trì, duy tu công trình và gia tăng áp lực chi ngân sách địa phương.

Do đó, đại biểu Trịnh Thị Tú Anh đề nghị làm rõ phạm vi sử dụng ngân sách nhà nước, trách nhiệm đóng góp của chủ sở hữu và cơ chế xử lý tài sản hình thành sau khi xây dựng lại, bảo đảm chính sách vừa giải quyết kịp thời nguy cơ mất an toàn, vừa khuyến khích trách nhiệm của người sở hữu trong quản lý, bảo trì nhà chung cư.

ĐBQH Trần Văn Tuấn (TP. Bắc Ninh) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Xác lập trong luật nguyên tắc quyết định nghĩa vụ tài chính của người dân

Điểm b Khoản 5 Điều 113 quy định việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

ĐBQH Nguyễn Đức Hùng (TP. Bắc Ninh) cho rằng, việc xác định một công thức tính toán là cần thiết, tạo căn cứ để các bên dự kiến nghĩa vụ tài chính, giúp hình thành căn cứ tính toán ban đầu, nhưng chưa giải quyết vấn đề quan trọng hơn: kết quả tính toán ấy có phải nghĩa vụ cuối cùng, hay sẽ được điều chỉnh theo chi phí thực tế? Khoản đóng góp được xác định theo suất đầu tư xây dựng tại thời điểm phá dỡ là khoản tiền cố định, hay chỉ là khoản tạm tính để điều chỉnh, quyết toán sau khi hoàn thành công trình? Đây là hai cơ chế tài chính khác nhau, kéo theo những quyền và nghĩa vụ pháp lý khác nhau.

ĐBQH Nguyễn Đức Hùng (TP. Bắc Ninh) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Dẫn chứng, một chủ sở hữu có căn hộ 100 m2, suất đầu tư xây dựng được xác định là 15 triệu đồng một m2 tại thời điểm phá dỡ. Theo công thức dự thảo, khoản đóng góp là 1,5 tỷ đồng. Nhưng khi công trình hoàn thành, do chi phí vật liệu, nhân công tăng dẫn đến chi phí xây dựng thực tế tăng lên.

Đại biểu đặt vấn đề, vậy người dân có phải đóng thêm phần tăng lên hay không? Nếu phải đóng thêm thì căn cứ nào xác định nghĩa vụ này? Nếu không phải đóng thêm thì ai chịu phần chi phí tăng? Ngược lại, nếu chi phí thực tế thấp hơn dự kiến, phần chênh lệch được xử lý thế nào?

“Đây không phải vấn đề có thể giải quyết chỉ bằng việc ghi một khoản tiền trong phương án bồi thường, tái định cư. Bởi điều cần xác định trước hết là nguyên tắc phân bổ rủi ro tài chính giữa chủ sở hữu và nhà đầu tư”, đại biểu lưu ý.

Đại biểu nhấn mạnh, một nghĩa vụ tài chính liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân cần được xác định rõ về căn cứ, phạm vi và điều kiện điều chỉnh. Không nên để người dân đã quyết định tham gia đóng góp kinh phí, đã di dời khỏi nơi ở, nhưng sau đó mới phát sinh những nghĩa vụ tài chính chưa được dự liệu đầy đủ.

ĐBQH Huỳnh Ngọc Liêm (Lâm Đồng) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Minh chứng, một chung cư trước khi phá dỡ có 100 căn hộ. Sau khi xây dựng lại theo quy hoạch được phê duyệt, công trình có 150 căn hộ và thêm diện tích kinh doanh thương mại. Như vậy, dự án không chỉ tạo lập nhà ở để bố trí lại cho các chủ sở hữu ban đầu mà còn hình thành thêm tài sản có thể khai thác kinh doanh. Trong khi chủ sở hữu vẫn phải đóng toàn bộ theo suất đầu tư xây dựng nhân mét vuông, còn nhà đầu tư thì lại được khai thác toàn bộ diện tích kinh doanh tăng thêm.

Đại biểu chỉ rõ, nếu không phân định rõ phạm vi chi phí có thể xảy ra tình trạng người dân phải đóng góp cả phần chi phí tạo lập tài sản phục vụ kinh doanh của nhà đầu tư. Ngược lại, nếu chỉ tính chi phí xây dựng trực tiếp của căn hộ mà bỏ qua phần chi phí hợp lý đối với kết cấu, hạ tầng và diện tích sử dụng chung thì cũng không phản ánh đầy đủ chi phí cần thiết.

Vấn đề lập pháp ở đây không đơn thuần lựa chọn một công thức tính, mà là xác lập nguyên tắc phân định chi phí, quyền lợi và rủi ro.

ĐBQH Đặng Đức Hiệp (Lâm Đồng) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu bổ sung ba nội dung tại Điều 113. Đó là: Làm rõ khoản đóng góp được xác định theo cơ chế cố định hay có điều chỉnh; quy định nguyên tắc xác định phạm vi chi phí được phân bổ cho chủ sở hữu, bảo đảm không tính trùng hoặc chuyển chi phí kinh doanh của nhà đầu tư sang người dân; xác định trách nhiệm xử lý chênh lệch chi phí, nhất là chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế, quản lý dự án hoặc lỗi của chủ đầu tư trên tinh thần minh bạch giá trị đóng góp và quyền lợi hợp pháp của mỗi bên. Đồng rà soát bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động

Đại biểu nhấn mạnh, các phương pháp tính toán chi tiết có thể giao Chính phủ quy định, nhưng những nguyên tắc quyết định nghĩa vụ tài chính của người dân cần được xác lập ngay trong Luật.