Tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Toàn cảnh hội thảo “Định giá đất: đúng và đủ”.

58.000 sổ hồng chưa được cấp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố, đến nay còn hơn 58.000 sổ hồng tại hàng chục dự án chung cư chưa được cấp cho người dân. Điều này khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng, dẫn tới những giao dịch khác trong xã hội không được bảo đảm.

Ông Châu cho rằng, tắc định giá đất là nguyên nhân dẫn đầu trong 6 nhóm nguyên nhân gây tắc sổ hồng. Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 1/7/2014 của Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên trên thực tế, các tiêu chí thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư, dẫn đến một số cán bộ viên chức có liên quan vướng vào vòng lao lý, các doanh nghiệp thẩm định giá cũng bị vướng.

Ngoài yếu tố “đúng và đủ” trong định giá đất, cần bổ sung thêm yếu tố “công bằng và không tận thu” vì nếu tận thu, chúng ta sẽ khó có kết quả thỏa đáng. Nếu Nhà nước đáng ra phải thu được 10 đồng nhưng chỉ thu 9 đồng thì 1 đồng còn lại doanh nghiệp có thể dùng để kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu dùng, người dân cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu. Quy định cũng cần công bằng cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Nói về giá thành nhà ở, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.

Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh minh chứng cho hậu quả của việc chậm thẩm định giá đất là có hàng trăm dự án không thể triển khai. Trong đó, có những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất... từ nhiều năm trước.

Do pháp lý đất có thể có từ năm 2003, nhưng quá trình có sự kết nối điều chỉnh, việc câu chữ sử dụng trước đây không rõ ràng, chưa bám sát quy định pháp luật, nên nay muốn định giá phải rà soát lại. Liên quan chỉ tiêu kiến trúc, cơ cấu sử dụng đất... cũng phải rà soát lại cho phù hợp quy định pháp luật về định giá do pháp luật về đất đai quy định đã cũ, kéo dài qua nhiều thời kỳ.

Quy định định giá đất là mới, trong khi xử lý các quy định cũ; có những dự án chủ đầu tư có ít nhiều vi phạm trong quá trình triển khai xây dựng như xây thêm tầng hầm, chuyển đổi công năng không đúng quy hoạch. Trường hợp này không nhiều nhưng cần các cơ quan quản lý rà soát, có hướng xử lý; dự án thay đổi chủ đầu tư, thành viên góp vốn phải rà soát.

Đặc biệt, vấn đề nóng bỏng là có 125 dự án đang chào thầu, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn đành bỏ cuộc...

Các trường hợp đó buộc phải chào lại, rất khó. Hay có dự án đã thuê tư vấn, lập chứng thư lại gặp vướng mắc hội đồng thẩm định giá đất trả về vì rà soát từ tổ chuyên viên giúp việc nói nhiều nội dung chưa phù hợp. Trong thực tế, còn rất nhiều vướng mắc.

Đâu là khoảng vênh giữa quy định và thực tế?

Theo hầu hết các chuyên gia tham dự hội thảo, khoảng vênh lớn nhất trong Nghị định 12/2024/NĐ-CP (ban hành Ngày 5/2/2024, sửa đổi bổ sung Nghị định 44) là nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã không được đưa vào định giá đất.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức. Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan Nhà nước ở chỗ cơ quan Nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp.

Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này. Dẫn một thí dụ cụ thể, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay, nhà xe thì sở hữu của người dân nhưng tính toàn bộ diện tích nhà xe đó tính doanh thu một năm bao nhiêu nhân cho vòng đời lên 50 năm. Nhưng luật quy định phần này không thuộc sở hữu của người dân nhưng vẫn tính cho chủ đầu tư.

Hay doanh thu khi áp giá, tại thời điểm bán dự án có giá không được áp dụng mà tính theo giá dự án tương đồng. Giả sử một dự án đang bán giá 35 triệu đồng/m2, nhưng lại kiếm một dự án tương đồng khác lên 50 triệu đồng/m2 áp vào, dẫn đến câu chuyện doanh thu đội lên rất nhanh, tăng tiền sử dụng đất. Bởi giá khác nhau tại từng thời điểm khác nhau. Chính vì chỗ này mà người dân hay gọi là tận thu.

Để khắc phục được mâu thuẫn giữa chính sách của Nhà nước và thực tại của doanh nghiệp, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Chủ tịch Hội đồng tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 của Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất giải pháp không thu tiền sử dụng đất mà nên quy ra một sắc thuế để thu từ từ.

Điều này giúp doanh nghiệp nhẹ gánh, nhưng hạn chế đầu cơ, giúp cơ quan nhà nước cũng nhẹ gánh quản lý. Hiện nay, thu tiền sử dụng đất chiếm khoảng 13% nguồn thu nội địa. Số tiền này rất lớn nhưng gây hệ quả là vì nguồn thu mà các địa phương cho phát triển dự án vô tội vạ dẫn đến nhiều dự án bỏ hoang, gây lãng phí ghê gớm nguồn lực xã hội.

Trước mắt những vướng mắc này sẽ được gỡ bằng phương pháp thặng dư nhưng hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và Nhà nước phải trên quan điểm lọt sàn xuống nia. Nghị định mới áp dụng phương pháp thặng dư cố gắng liệt kê hai nhóm, nhóm những chỉ số tính tổng doanh thu, nhóm 2 là nhóm những chi phí được khấu trừ.

Thực hiện nguyên tắc về thuế trên nền tảng doanh nghiệp tự khai thuế với Nhà nước để đóng tiền sử dụng đất. Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước hậu kiểm để truy thu nếu doanh thu tăng hơn nhiều so với doanh nghiệp khai báo trước đó.