Thấy gì khi loạt ông lớn 'tay ngang' lấn sân bất động sản?

Từ thực phẩm, thép đến dược phẩm, nhiều tập đoàn lớn đang tái cấu trúc chiến lược, bổ sung địa ốc như một trụ cột tăng trưởng mới. Nhưng đằng sau những kỳ vọng lợi nhuận, là những vấn đề lớn trong định hướng phát triển, hiệu quả sử dụng vốn và rủi ro hệ thống.

Lực hút khó cưỡng của “miếng bánh” bất động sản

Không phải ngẫu nhiên mà bất động sản luôn nằm trong “tầm ngắm” của các doanh nghiệp khi đạt đến một quy mô nhất định. Với biên lợi nhuận hấp dẫn trong quá khứ, địa ốc từng được xem là “cỗ máy in tiền” cho nhiều nhà đầu tư.

Anh Trần Trung Đức, một nhà quan sát chuyên về bất động sản, chia sẻ trong thời hoàng kim, khi tình trạng “đền bù rẻ mạt, bán giá trên trời” còn phổ biến, thì chuyện doanh nghiệp làm bất động sản thu “1 vốn 4 lời” là không quá phóng đại.

Sức hút của bất động sản vẫn là rất lớn ngay cả với các doanh nghiệp ngoài ngành.

Thực tế cho thấy mức sinh lời có thể đạt hàng nghìn tỷ đồng chỉ sau vài năm triển khai dự án. “Với 1 dự án quy mô 100 ha tiến độ 3 năm, trong thời kỳ hoàng kim, doanh nghiệp có thể thu về trên dưới 2.000 tỷ đồng. Một con số rõ ràng là vô cùng hấp dẫn dù có nhiều biến số”, anh Đức phân tích, đồng thời thừa nhận hiện tại, mọi thứ không còn dễ dàng với bảng giá đất mới, khuôn khổ pháp lý cũng chặt chẽ hơn, nhưng lợi nhuận vẫn là lý do nhiều ông lớn ngoài ngành luôn nhăm nhe vào bất động sản.

Chính sức hấp dẫn đó đang kéo các doanh nghiệp “tay ngang” quay trở lại. Tập đoàn Kido, vốn nổi tiếng trong ngành thực phẩm, không giấu tham vọng phát triển các dự án bất động sản thông qua hợp tác với đối tác trong và ngoài nước.

Tương tự, Hoa Sen, doanh nghiệp thép hàng đầu, tiếp tục nhắc lại kế hoạch phát triển các khu đô thị quy mô hàng trăm hecta, thậm chí hướng đến những đại dự án quanh sân bay Long Thành.

Ở một hướng đi khác, các doanh nghiệp như Imexpharm hay Tôn Đông Á cũng bắt đầu mở rộng ngành nghề sang kinh doanh bất động sản, từ việc bổ sung đăng ký kinh doanh đến thành lập pháp nhân chuyên trách.

Điều này cho thấy địa ốc không còn là “sân chơi riêng” của các nhà phát triển chuyên nghiệp, mà đang trở thành một lựa chọn chiến lược phổ biến.

Ở góc nhìn thị trường, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, sự tham gia của các doanh nghiệp ngoài ngành có thể mang lại những hiệu ứng tích cực.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở còn hạn chế ở nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình, dòng vốn mới từ các tập đoàn lớn có thể giúp cải thiện đáng kể tình trạng thiếu hụt.

Tuy nhiên, nếu nhìn rộng hơn ở cấp độ vĩ mô, xu hướng “lấn sân” này cũng đặt ra không ít vấn đề. Theo quy luật phát triển của nhiều nền kinh tế, dòng vốn thường dịch chuyển từ bất động sản sang sản xuất, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Việc dòng vốn tiếp tục chảy mạnh vào địa ốc thay vì được tái đầu tư vào công nghệ, nâng cao năng suất hay mở rộng sản xuất, nền kinh tế có thể đối mặt với nguy cơ giảm động lực tăng trưởng dài hạn.

Lựa chọn chiến lược hay bước đi mạo hiểm?

Một thực tế cần thẳng thắn nhìn nhận là bất động sản không phải lĩnh vực dễ dàng, ngay cả với những doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm. Tỷ lệ thất bại trong ngành này không hề nhỏ, và với các doanh nghiệp “tay ngang”, rủi ro còn lớn hơn.

Lịch sử đã chứng kiến không ít trường hợp “vỡ mộng”. Bài học từ các trường hợp như Hùng Vương hay Mai Linh cho thấy một điểm chung là sự thiếu đồng bộ giữa chiến lược đầu tư và năng lực quản trị rủi ro. Khi bất động sản gặp khó, dòng tiền bị “chôn” trong các dự án dài hạn, trong khi nghĩa vụ nợ vẫn đến hạn, áp lực tài chính trở nên cực kỳ lớn.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng để thành công trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp dù trong hay ngoài ngành đều phải giải quyết được ba yếu tố cốt lõi.

Thứ nhất là quỹ đất và vị trí. Đây là yếu tố quyết định giá trị và khả năng thanh khoản của dự án. Không phải cứ có đất là có thể phát triển dự án hiệu quả, mà cần sự phù hợp với quy hoạch, nhu cầu thị trường và chiến lược sản phẩm.

Thứ hai là năng lực tài chính. Bất động sản là cuộc chơi dài hơi, đòi hỏi nguồn vốn lớn và khả năng duy trì dòng tiền trong nhiều năm. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, đặc biệt là vốn vay ngắn hạn cho các dự án dài hạn, tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Thứ ba là yếu tố pháp lý ngày càng quan trọng. Trong bối cảnh khung pháp lý ngày càng siết chặt, các dự án thiếu minh bạch hoặc chưa hoàn thiện thủ tục có thể bị đình trệ trong thời gian dài, gây thiệt hại nặng nề cho nhà đầu tư.

“Nếu không chuẩn bị kỹ ba yếu tố này, việc “lấn sân” chỉ mang tính phong trào và dễ dẫn đến thất bại”, TS Hiển cảnh báo.

Một điểm khác biệt quan trọng giữa hiện tại và quá khứ là môi trường kinh doanh bất động sản đã thay đổi đáng kể. Thời kỳ “đền bù rẻ, bán giá cao” với mức chênh lệch hàng chục lần không còn phổ biến. Giá đất được điều chỉnh sát thị trường hơn, chi phí phát triển dự án tăng cao, trong khi quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ.

Bên cạnh đó, tín dụng vào bất động sản đang bị kiểm soát chặt hơn, đặc biệt là các khoản vay mang tính đầu cơ. Điều này khiến bài toán vốn trở nên khó khăn hơn với các doanh nghiệp mới tham gia.

Nói cách khác, “miếng bánh” bất động sản vẫn hấp dẫn, nhưng không còn dễ ăn. Lợi nhuận vẫn có, nhưng đi kèm với yêu cầu cao hơn về năng lực quản trị, minh bạch và chiến lược dài hạn.

Sự trở lại của các “ông lớn tay ngang” trong bất động sản vì thế cần được nhìn nhận một cách đa chiều. Nếu được triển khai bài bản, có chiến lược rõ ràng và tận dụng được lợi thế sẵn có, đây có thể là một hướng đi hợp lý nhằm đa dạng hóa nguồn thu và nâng cao giá trị doanh nghiệp.

Ngược lại, nếu chỉ chạy theo xu hướng, thiếu chuẩn bị hoặc kỳ vọng “làm giàu nhanh”, việc lấn sân có thể trở thành gánh nặng, thậm chí đe dọa sự ổn định của doanh nghiệp.

Hưng Nguyên