Thay vì áp giá trần nhà ở xã hội hãy làm thế nào để các bên cùng có lợi

Ảnh minh họa.

Hiện nay, nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội của người dân rất lớn, song nguồn cung loại hình này lại hạn chế. Nhiều dự án còn nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị.

Trong khi tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội, quá trình xét duyệt và việc xác minh các điều kiện khác tương đối phức tạp. Một số trường hợp chuyển nhượng trái phép, hoặc mua đi bán lại bởi những đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người dân. Hơn nữa, người có nhu cầu cũng khó vay vốn; lãi suất vay tăng cao và thời gian vay ngắn; giá nhà ở xã hội thực tế vượt khả năng chi trả của nhiều người...

Vì vậy, các giải pháp đã được đưa ra, trong đó có đề xuất áp giá trần nhà ở xã hội nhưng phương án này lại được nhận định là khó thực hiện.

CÓ THỂ KHÔNG ĐẢM BẢO LỢI NHUẬN CHO DOANH NGHIỆP

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng những quy định mới cùng với việc lạm phát dẫn đến chi phí nhân công, chi phí xây dựng tăng lên, khiến giá nhà xã hội cũng tăng theo từ 20-30% so với trước kia.

Đơn cử, năm 2022, giá nhà ở xã hội Kim Hoa của Hà Nội dự kiến khoảng 16,5 triệu đồng/m2, còn nhà ở xã hội Hạ Đình theo quy định cũ là 19 triệu đồng/m2. Song, qua những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp, Sở xây dựng đăng tải thì giá nhà ở xã hội Hạ Đình hiện ở mức 25 triệu đồng/m2; Kim Hoa 21 - 22 triệu đồng/m2. Thậm chí, những dự án xây dựng kết cấu phức tạp có thể đạt mức 27 - 28 triệu đồng/m2. Do đó, nếu áp giá trần nhà ở xã hội sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận của người dân.

Tuy nhiên, thực tế rất khó thực hiện bởi trong bối cảnh hiện nay, chi phí đầu tư dự án tăng lên, việc áp giá trần có thể không đảm bảo cho doanh nghiệp, khiến họ càng không mặn mà xây dựng nhà ở xã hội. Một dự án nhà ở xã hội có làm được hay không còn căn cứ vào quá trình triển khai các thủ tục, giải phóng mặt bằng và lợi nhuận có đảm bảo không. Vô hình chung, kế hoạch triển khai Đề án 1 triệu căn nhà xã hội cũng bị ảnh hưởng”, ông Quê nhận định.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Batdongsan.com.vn, mỗi dự án nhà ở xã hội đều mang những đặc thù riêng biệt. Chi phí đầu tư, giá đất, quy mô và thiết kế là những yếu tố biến động, tạo nên bức tranh đa dạng cho từng dự án. Việc ấn định một mức giá trần chung là điều vô cùng khó khăn. Đặt giả sử, nếu áp dụng mà không xây dựng được một hệ thống tiêu chí chi tiết và linh hoạt, thì phương án này có thể khiến nhà đầu tư không đủ lợi nhuận. Hệ quả tất yếu là với tâm lý e ngại sẽ tác động đến nguồn cung nhà ở xã hội.

Xoay quan vấn đề này, tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, nhiều đại biểu cũng bày tỏ quan ngại sâu sắc khi giá nhà xã hội ngày càng có xu hướng tăng cao, vượt xa thu nhập trung bình của đại bộ phận người lao động. Vì vậy, dù nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được triển khai nhưng với mức lương trên dưới 10 triệu đồng/tháng, việc tiếp cận nhà ở, trong đó, có nhà ở xã hội là điều ngoài tầm với.

Theo các đại biểu, sau khi hoàn thành sáp nhập tỉnh thành, dự đoán nhu cầu nhà ở xã hội còn tăng nữa, nhưng do phần cung hạn chế nên giá nhà vẫn sẽ cao hơn so với khả năng của người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Trong khi rất nhiều dự án nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn có mức giá 25 triệu/m2, thì người thu nhập từ 15 hoặc dưới 15 triệu càng khó tiếp cận.

BỔ SUNG NHỮNG ĐÒN BẨY CHIẾN LƯỢC

Ông Quê cho rằng để kéo giảm giá nhà xã hội, biên độ lợi nhuận của nhà ở xã hội có thể nghiên cứu tăng lên 13-15%, phần thuế giá trị gia tăng của nhà ở xã hội không thu, phần thuế giá trị gia tăng của thương mại vẫn thu, tiền sử dụng đất của nhà ở thương mại là không thu, tổng lợi nhuận của nhà ở xã hội và thương mại gộp chung chứ không tách riêng… Song, điều chỉnh chính sách cần đi đôi với kiểm soát.

Theo ông Quê, cần phải xây dựng cơ chế chặt chẽ về việc tính toán giá xây dựng, tránh tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa các địa phương. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Việc tính giá phải đảm bảo không “bóp chẹt” chủ đầu tư, để họ có động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội, đồng thời, cũng không quá “lỏng tay”, tránh tình trạng trục lợi và đẩy giá.

“Thay vì áp giá trần, hãy làm thế nào để 3 bên cùng có lợi. Trong đó, Nhà nước đạt mục đích về mặt phúc lợi xã hội, bình ổn giá nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người thu nhập thấp, đối tượng ưu tiên trong xã hội và những người gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, nhờ đó, giảm bớt áp lực về nhà ở, cải thiện chất lượng cuộc sống và góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng; người dân được mua với giá hợp lý, yên tâm lao động sản xuất; chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án nhà ở xã hội và lợi nhuận đảm bảo theo mức tối thiểu”, Chủ tịch G6 Group nhấn mạnh.

Theo đại biểu Trần Quốc Tuấn, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Trà Vinh, muốn phát triển thị trường nhà ở xã hội bền vững, không chỉ kích cung mà phải kích cầu bằng chính sách thiết thực, nhân văn và khả thi dành cho người dân. Người dân vừa là đối tượng được phục vụ, vừa là người tạo nên thị trường, tạo nên niềm tin, tạo nên động lực cho cả hệ thống. Do đó, đại biểu đề nghị xem xét bổ sung thêm nhóm chính sách hỗ trợ người cho mua nhà, như là một đòn bẩy chiến lược để hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 theo đúng tinh thần Chính phủ cam kết.

Tiếp cận vấn đề từ góc nhìn thực tiễn của địa phương, đại biểu Trần Quốc Tuấn thẳng thắn chia sẻ nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế và thiếu hấp dẫn với nhà đầu tư. Người có nhu cầu thật thì khó tiếp cận được sản phẩm phù hợp. Công nhân, người thu nhập thấp vẫn đang phải sống trong điều kiện thuê nhà trọ kém chất lượng, không ổn định, có nơi phải trả mức giá thuê cao, ảnh hưởng đến an sinh, hiệu suất lao động và sự phát triển bền vững của đô thị.

Anh Khoa