Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi?

Giai đoạn khó khăn đã đi qua?

Vừa qua, tại Hội thảo quốc gia về "Quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp", Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra tham luận "Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Hồ Chí Minh và kiến nghị một số giải pháp".

Theo chia sẻ từ ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: “Giai đoạn 2017 - 2023 có thể là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản, vừa do tác động của đại dịch Covid-19, vừa do xung đột lợi ích giữa các nước lớn và xung đột địa chính trị ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản trong nước”.

Chủ tịch HoREA nhận định, khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023 và kể từ sau đó thị trường dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023 cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi.

Thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh luôn được chú trọng quan tâm.

Theo báo cáo của HoREA, trong quý I/2024, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có một dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư với diện tích 3.647,4m2 và chỉ có một dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Đồng thời, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Toàn Thành phố có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

HoREA đánh giá giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua, nhưng phải có độ "trễ" thì thị trường mới dần phục hồi.

Đáng chú ý, thành phố Hồ Chí Minh hiện không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng trong ba tháng đầu năm; chỉ có một dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Mất cân đối cung cầu

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: “Hiệp hội nhận thấy, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường”.

Khu đất nằm trên đường Mai Chí Thọ, thành phố Thủ Đức (thành phố Hồ Chí Minh) đang được phát triển xây dựng căn hộ thương mại dịch vụ với giá cao.

HoREA cho rằng, phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở (xin xem các biểu đồ dưới đây), vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiện nay, do “vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án và các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở nên tại thành phố Hồ Chí Minh có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện, dẫn đến hệ quả là có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp “sổ hồng”.

Câu chuyện lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã xảy ra nhiều năm, cơ hội có nhà cho những người có thu nhập thấp càng giảm đi.

“Hiện nay, cơ quan chức năng cần sớm xử lý giải quyết các vướng mắc, trong đó cần phải ưu tiên cấp ‘sổ hồng’ cho người mua nhà là bên “ngay tình, vô can, yếu thế”, còn đối với “phần lỗi” của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì tách ra xử lý riêng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường sẽ trở lại bình thường vào năm 2025 (do có độ trễ chính sách) nếu được tiếp sức bằng một số việc.

Thứ nhất, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thứ hai, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội dự kiến xem xét hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”.

Thứ ba, các Bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

Phùng Sỹ Sơn