Thị trường bất động sản khó rơi vào suy giảm đồng loạt

Dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm có khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Thị trường cũng ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công, riêng nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là sự phục hồi của thị trường không đi kèm với tâm lý đầu tư dàn trải như các giai đoạn trước. Dòng tiền hiện nay đang trở nên chọn lọc hơn rất nhiều. Người mua và nhà đầu tư không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng xây dựng tốt và đặc biệt là có khả năng khai thác giá trị thực ngay sau khi đưa vào sử dụng.

Dòng tiền "đổ" vào thị trường bất động sản ngày càng có chọn lọc hơn. Ảnh: Doãn Thành

Đáng chú ý, một lượng lớn nhu cầu đang tập trung vào phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Những sản phẩm có giá bán hợp lý, có thể đưa vào sử dụng ngay đang trở thành lựa chọn ưu tiên trên thị trường. Trong khi đó, dù các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được thúc đẩy mạnh mẽ trong thời gian qua, thị trường vẫn cần thêm thời gian để các chính sách này chuyển hóa thành nguồn cung thực tế, qua đó tạo sự thay đổi rõ nét hơn trong cơ cấu sản phẩm.

Bên cạnh đó, diễn biến giá nhà ở vẫn là một thách thức lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Dữ liệu Chỉ số giá VARS IRE cho thấy, so với quý I-2019, giá căn hộ bình quân trong tập mẫu nghiên cứu tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Trong khi đó, giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng không tăng mạnh như Hà Nội nhưng vẫn duy trì ở mặt bằng cao. Điều này cho thấy áp lực về giá vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các đô thị lớn, và tiếp tục là yếu tố khiến nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở giá phù hợp ngày càng gia tăng trong thời gian tới.

Dư địa giảm giá nhà hạn chế

Đánh giá về diễn biến thị trường bất động sản hiện nay, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho rằng, khả năng thanh toán của người mua nhà đang chịu tác động đồng thời từ mặt bằng giá bất động sản neo ở mức cao và chi phí tài chính chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến trong khoảng 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể điều chỉnh lên mức 13-15%/năm tùy theo chính sách của từng tổ chức tín dụng. Điều này khiến bài toán tài chính của người mua nhà trở nên thận trọng hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

“Dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển rõ rệt từ tâm lý ‘đón sóng’ sang đánh giá giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị của tài sản. Những dự án chưa hình thành hệ sinh thái tiện ích, chưa tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn trong thời gian tới”, bà Miền nhận định.

Nguồn cung nhà ở trên thị trường tăng mạnh, nhưng giá bán khó giảm và người dân có xu hướng tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực. Ảnh: Doãn Thành

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng dư địa giảm giá của các doanh nghiệp bất động sản hiện không còn nhiều. Nguyên nhân là chi phí đầu vào của dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay đến các chi phí pháp lý, quản lý và nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng gia tăng. Thậm chí, một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Đồng thời, việc giảm trực tiếp giá bán niêm yết không phải là lựa chọn dễ dàng đối với doanh nghiệp bởi điều này có thể ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm cũng như tâm lý của những khách hàng đã mua sản phẩm trước đó. Do vậy, nhiều chủ đầu tư hiện ưu tiên áp dụng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính thực tế cho người mua mà vẫn giữ được mặt bằng giá.

Trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chỉ diễn ra cục bộ, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua ở vùng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng thực tế. Theo bà Miền, từ nay đến cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục là giai đoạn sàng lọc, kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng dự án thông qua khả năng hấp thụ của thị trường.

Về nguồn vốn, bà Miền đánh giá dù kênh trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chủ yếu vẫn tập trung ở các doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, các nguồn vốn trung và dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí hay dòng vốn từ nhà đầu tư tổ chức vẫn phát triển chưa tương xứng với nhu cầu của thị trường. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn này sẽ giúp giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định cho dòng vốn đầu tư bất động sản.

“Trong giai đoạn hiện nay, tốc độ bán hàng sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và kế hoạch triển khai dự án của doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý đầy đủ và tiến độ triển khai bảo đảm sẽ có nhiều lợi thế hơn”, bà Miền nhấn mạnh.

Dù vậy, theo bà Phạm Thị Miền, thị trường bất động sản khó xuất hiện một đợt suy giảm đồng loạt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, mức giá phù hợp và khả năng khai thác thực tế vẫn duy trì được thanh khoản tốt. Ngược lại, các sản phẩm bị định giá quá cao, triển khai chậm hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ phải đối mặt với áp lực điều chỉnh và thanh khoản lớn hơn trong thời gian tới.