Thị trường bất động sản sẽ đi vào chiều sâu, gắn chặt nhu cầu thực tế của nền kinh tế

Thị trường bất động sản tới đây sẽ gắn chặt nhu cầu thực. (Ảnh: HNV)

Bên lề diễn đàn bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới-Chiến lược mới” diễn ra chiều 11/11, phóng viên Báo Nhân Dân đã có trao đổi nhanh với Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam về triển vọng thị trường bất động sản 2027.

Phóng viên: Theo ông, đề cập tới chu kỳ của thị trường ở thời điểm hiện tại, điểm nổi trội cần lưu ý là gì? Thị trường đang ở đâu trong chu kỳ phát triển, thưa ông?

TS Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển động với nhiều biến số đan xen. Những thay đổi về thể chế đang định hình lại môi trường đầu tư và phát triển dự án. Hạ tầng giao thông mở rộng không gian đô thị, tạo ra những tọa độ tăng trưởng mới. Trong khi đó, dòng vốn ngày càng đòi hỏi sự thận trọng, còn công nghệ đang làm thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng và tổ chức hoạt động kinh doanh.

TS Nguyễn Văn Đính. (Ảnh: HNV)

Những chuyển động này khiến chu kỳ mới của thị trường mang diện mạo khác biệt so với các giai đoạn trước. Cơ hội đầu tư có thể xuất hiện cùng quá trình tái định vị giá trị tài sản, sự dịch chuyển của dòng tiền và phân hóa năng lực giữa các doanh nghiệp. Nhận diện đúng xu hướng, đánh giá triển vọng từng phân khúc và lựa chọn chiến lược phù hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng nắm bắt cơ hội trong giai đoạn tới.

Thiết nghĩ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường. Dòng tiền có xu hướng chuyển từ tâm lý “đón sóng”, đầu tư sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Nhìn tổng thể, những chính sách và chuyển động kinh tế-xã hội trên đang tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, hạ tầng, cải cách thể chế hay mục tiêu tăng trưởng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở khả năng chuyển hóa các nguồn lực thành dự án khả thi, việc làm, cư dân, nhu cầu sử dụng và dòng tiền bền vững. Từ nền tảng đó, có thể nhận diện rõ hơn những đặc điểm của chu kỳ mới.

Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về bức tranh thị trường bất động sản trong thời gian qua?

TS Nguyễn Văn Đính: Thời gian qua, việc chú trọng đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng trọng điểm, tiêu biểu như việc nâng cấp sân bay Nội Bài trở thành sân bay quốc tế có tầm cỡ quy mô lớn hơn đã tạo ra những chuyển động rất lớn trong không gian kết nối kinh tế thế giới. Bên cạnh đó, việc tiếp tục đẩy mạnh các dự án đầu tư hạ tầng nhằm kết nối các cực, các điểm kinh tế trọng điểm như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh với Hà Nội và khu vực thế giới đã tạo ra sự lan tỏa mạnh mẽ. Đặc biệt, việc mở rộng không gian kết nối giữa Thủ đô Hà Nội với các tỉnh chung quanh vùng Thủ đô không chỉ mang lại nhiều cơ hội phát triển mới mà còn giúp nâng cao chất lượng và hiệu quả của các động lực nội tại nền kinh tế.

Trong bối cảnh đó, các địa phương, đơn vị đang vươn lên trở thành những trung tâm sản xuất và logistics tầm cỡ quốc tế. Việc kết nối đồng bộ với dòng vốn đầu tư sẽ giúp các địa phương nhanh chóng bật lên, nâng tầm vươn xa, qua đó khẳng định rõ lợi thế và cơ hội phát triển bứt phá.

Phóng viên: Từ góc nhìn của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và nhất là Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, ông nhận định như thế nào về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2027?

TS Nguyễn Văn Đính: Nhận định về triển vọng thị trường năm 2027, chúng ta thấy rằng, toàn nền kinh tế đang tiếp tục định hình các vùng động lực tăng trưởng mới theo tinh thần Nghị quyết 27 và các chủ trương của Đảng, Nhà nước. Các hoạt động đầu tư công tiếp tục đóng vai trò là nguồn lực chủ đạo để lan tỏa, thu hút dòng vốn đầu tư tư nhân, nhất là tại các vùng kinh tế trọng điểm, các đô thị lớn.

Theo tôi, dù thị trường bất động sản và các ngành kinh tế vẫn đối mặt với không ít thách thức về nguồn vốn và khả năng hấp thụ, nhưng với những nỗ lực điều hành linh hoạt của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước trong việc giảm mặt bằng lãi suất, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và dự án, thị trường sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi ổn định. Tuy nhiên, thay vì sự bùng nổ nóng như các giai đoạn trước, sự phát triển trong giai đoạn tới sẽ đi vào chiều sâu, gắn chặt với các nhu cầu thực tế của nền kinh tế, bảo đảm an toàn hệ thống tài chính và thúc đẩy tăng trưởng chất lượng cao.

Theo tôi, trong chu kỳ mới, thị trường sẽ chuyển từ phân tán sang kết nối, đa cực và tích hợp; gia tăng giá trị đến từ chất lượng sống và khả năng khai thác; hướng đầu tư và dòng vốn ngày càng có tính chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác dài hạn; thị trường sẽ phân hóa mạnh và bài toán hấp thụ trở thành thước đo. Đáng chú ý là sự minh bạch, dữ liệu và quản trị dài hạn.

Ở góc độ Hiệp hội, chúng tôi dự báo ba kịch bản phát triển của thị trường trong giai đoạn tới. Cụ thể, trong kịch bản thuận lợi, thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, thị trường sẽ tăng trưởng cân bằng hơn. Với kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng có chọn lọc, phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn. Còn kịch bản thứ ba là nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, thanh khoản yếu có thể kéo dài.