Thị trường nhà đất Trung Quốc có tín hiệu khởi sắc

Giá nhà tại Trung Quốc dần ổn định trở lại

Theo dữ liệu mới được Cơ quan Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố hồi tuần trước, giá nhà mới tại Trung Quốc trong tháng 12-2024 đã ngừng giảm lần đầu tiên sau 18 tháng. Trước đó, trong tháng 11, giá nhà ghi nhận mức giảm theo tháng là 0,1%.

Xét trên cơ sở hàng năm, giá nhà mới trong tháng 12 giảm 5,3%, đánh dấu sự cải thiện nhất định so với mức giảm 5,7% trong tháng 11. Những thay đổi này diễn ra sau khi chính phủ Trung Quốc triển khai nhiều đợt kích thích để đưa lĩnh vực bất động sản thoát khỏi tình trạng suy yếu kéo dài.

Doanh số bán nhà tại Trung Quốc đã giảm mạnh kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào cuộc khủng hoảng hồi năm 2021. Niềm tin vào lĩnh vực này cũng suy yếu khi các nhà phát triển bất động sản vừa phải vật lộn với việc thanh toán khác khoản nợ lớn, vừa phải cố gắng bàn giao nhà đúng hạn cho người mua.

Hồi nửa cuối năm ngoái, để vực dậy thị trường bất động sản, giới chức Trung Quốc đã triển khai một loạt các biện pháp hỗ trợ, bao gồm cắt giảm lãi suất vay thế chấp, và cho phép chính quyền địa phương mua lại các đơn vị nhà ở chưa bán được và đất nhàn rỗi bằng nguồn tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đặc biệt.

Thống đốc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) Dịch Cương hồi tuần trước cho biết, rủi ro trên thị trường bất động sản nước này đã được giảm thiểu đáng kể. Quan điểm này càng được củng cố bởi các dữ liệu cho thấy giá nhà đã dần ổn định, và thậm chí còn tăng ở các thành phố cấp 1 trong tháng 12 vừa qua.

Cụ thể, trong số 70 thành phố được NBS khảo sát, có tới 23 thành phố ghi nhận giá nhà tăng trong tháng 12, nhiều hơn 6 thành phố so với tháng 11. Có 9 thành phố ghi nhận giá bán nhà đã qua sử dụng tăng so với tháng trước đó, trong khi mức giảm giá nhà ở các thành phố khác có sự thu hẹp đáng kể.

Tại bốn thành phố cấp 1 của Trung Quốc, cụ thể là Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, giá nhà mới tăng 0,2% so với tháng trước đó, đánh dấu mức tăng đầu tiên kể từ tháng 6/2023, trong khi giá bán nhà đã qua sử dụng tăng 0,3% - đánh dấu tháng tăng thứ ba liên tiếp.

Theo ông Kang Yi, người đứng đầu NBS, các tác động tích lũy từ các biện pháp chính sách hỗ trợ của chính phủ đã dẫn đến một loạt các cải thiện trong các chỉ số chính của lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy niềm tin của thị trường một cách ổn định. “Nhìn chung, thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục cải thiện trong giai đoạn sắp tới”.

“Với việc chính quyền trung ương triển khai nhiều chính sách hơn nữa nhằm thúc đẩy tiêu dùng nhà ở, niềm tin của thị trường đang dần phục hồi và kỳ vọng về giá cả sẽ ngày càng thúc đẩy nhu cầu của thị trường”, ông Wang Yeqiang, Giám đốc Ủy ban Bất động sản của Hiệp hội Kinh tế Đô thị Trung Quốc nhận định.

Thực vậy, một cuộc khảo sát hàng tháng được tiến hành trong tháng 12 tại 70 thành phố lớn và vừa cho thấy 69,3% số người được hỏi kỳ vọng giá nhà mới sẽ ổn định hoặc tăng trong vòng sáu tháng tới, tăng 0,8 điểm phần trăm so với tháng trước.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản cũng đã có tác động tích cực đến các ngành liên quan, thể hiện qua sự gia tăng trong chỉ số kỳ vọng hoạt động kinh doanh đối với ngành xây dựng trong tháng thứ ba liên tiếp. Bên cạnh đó, doanh số bán đồ nội thất cũng như vật liệu xây dựng và trang trí cũng được cải thiện.

Thách thức vẫn còn ở phía trước

Tuy nhiên, bất chấp những nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc nhằm củng cố lĩnh vực bất động sản thông qua nhiều biện pháp hỗ trợ khác nhau, các khó khăn cơ bản mà hầu hết các công ty bất động sản phải đối mặt hầu như vẫn không lắng dịu trong suốt ba năm qua.

Ông Ben Bennett, chiến lược gia đầu tư châu Á - Thái Bình Dương tại Legal and General Investment Management, cho biết: “Ngành bất động sản vẫn đang chịu áp lực và các cơ quan chức năng không muốn chứng kiến sự trở lại của thời kỳ đòn bẩy và giá nhà tăng mạnh, vì vậy, các nhà đầu tư vẫn cần phải kiên nhẫn”.

Các dữ liệu bổ sung liên quan đến thị trường bất động sản cho thấy, tình trạng trì trệ kéo dài ở phía nguồn cung. Đầu tư vào bất động sản tại Trung Quốc trong năm 2024 đã giảm 10,6% so với năm trước, đánh dấu mức giảm hàng năm lớn nhất từng được ghi nhận.

Ngoài ra, doanh số bán bất động sản và số nhà khởi công xây dựng mới, tính theo diện tích sàn, đã lần lượt giảm 12,9% và 23,0% trong năm 2024, báo hiêu những thách thức dai dẳng đối với ngành bất động sản Trung Quốc trong tương lai gần.

Mô hình hoạt động “doanh thu cao, đòn bẩy cao, nợ cao” trước đây hiện đã không còn hiệu quả. Nguyên nhân là bởi doanh thu cao tương ứng với tỷ lệ bán nhà ở thương mại cao, điều mà thị trường hiện tại không thể duy trì được.

Theo số liệu từ Học viện chỉ số Trung Quốc, trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2023, diện tích đất xây dựng theo kế hoạch đã bán đạt 21,3 tỉ mét vuông, nhưng diện tích nhà ở thương mại bán ra chỉ đạt 14,7 tỉ mét vuông. Điều này đồng nghĩa với việc diện tích đất tồn kho tiềm năng vẫn còn tới 6,6 tỉ mét vuông.

Trong đó, việc giải phóng hàng tồn kho của các tòa nhà thương mại và văn phòng khó khăn hơn nhiều so với các tòa nhà dân cư. Ví dụ như tại Thượng Hải, chu kỳ giải phóng hàng tồn kho của các tòa nhà thương mại và văn phòng thậm chí còn vượt quá 160 tháng. Từ chỗ cung vượt cầu, thị trường giờ đây đang đối mặt với áp lực kép của tình trạng cung vượt cầu nghiêm trọng và nhu cầu suy giảm như hiện nay.

Dẫu vậy, theo ông Sheng Songcheng, cựu cố vấn của PBoC, trong vòng một hoặc hai năm tới, ngay cả khi thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm, mức độ giảm sẽ dần được thu hẹp. Các thành phố lớn về cơ bản có thể đạt được sự ổn định, trong khi các thành phố cấp 3 và cấp 4 sẽ cần thêm một chút thời gian.

Thị trường chờ đợi thêm các biện pháp hỗ trợ

Nhận xét về triển vọng thị trường, ông Zhang Dawei, chuyên gia của công ty môi giới bất động sản Centaline, cho biết các chính sách đã góp phần ổn định kỳ vọng về bất động sản khi một số thành phố, đặc biệt là các thành phố cấp 1, đang có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo, thị trường nhìn chung vẫn chưa chạm đáy.

Do vậy, giải phóng lượng nhà tồn kho sẽ tiếp tục là ưu tiên hàng đầu của ngành bất động sản Trung Quốc. Tại Hội nghị công tác kinh tế trung ương được tổ chức vào đầu tháng 12-2024, giới chức Trung Quốc đã xác định việc kiểm soát hợp lý nguồn cung bất động sản mới bổ sung và thúc đẩy việc xử lý lượng nhà ở thương mại hiện có đã được xác định là trọng tâm chính của ngành trong năm 2025.

Để thực hiện điều này, chuyên gia Zhang Dawei kỳ vọng, sẽ có thêm nhiều chính sách hỗ trợ hơn được giới chức Trung Quốc đưa ra sau kỳ họp quốc hội thường niên vào tháng 3 tới. Các biện pháp này có thể bao gồm việc giảm lãi suất vay thế chấp hơn nữa, nới lỏng các hạn chế mua nhà và cắt giảm thuế, phí giao dịch.

Ông Wan Xiaoli, Phó giáo sư tại Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam, dự báo sự phối hợp giữa các chính sách tài khóa và tiền tệ sẽ được tăng cường, hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho các chính quyền thành phố trong việc mua lại các dự án nhà ở thương mại hiện có, qua đó giúp ngành bất động sản đảo ngược sự suy yếu và ổn định thị trường.

Chuyên gia Li Yujia tại Trung tâm Nghiên cứu chính sách nhà ở của Viện Quy hoạch và Thiết kế Đô thị và Nông thôn Quảng Đông, dự báo trong quý đầu năm nay giá nhà sẽ được hỗ trợ bởi sự gia tăng doanh số theo mùa trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông cho biết chính quyền địa phương cần sớm triển khai thêm nhiều chính sách nữa để giảm số lượng nhà trống trên thị trường và hỗ trợ cải tạo các khu ổ chuột trong thành phố. Đây sẽ là chìa khóa quan trọng để ổn định giá nhà tại Trung Quốc trong năm 2025.

Nguồn: Reuters, Xinhua, Global Times, European Business Magazine, Yicai Global

Song Thanh