Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh: Rút ngắn khoảng cách cung cầu, hướng tới nhu cầu ở thực

Khu đô thị Thủ Thiêm Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Trước tình hình trên, bài toán rút ngắn khoảng cách cung cầu, đáp ứng nhu cầu ở thực đặt ra ngày càng cấp thiết, nhất là trong việc tháo gỡ khó khăn, gia tăng số lượng dự án và phải tạo lập cơ cấu nguồn cung hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.

Giá giảm nhẹ, sức mua yếu

Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh cho biết, trong 9 tháng năm 2026, kinh tế Thành phố tăng trưởng (GRDP) 9,06%, riêng quý 3 đạt 9,86%. Thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ, tăng trưởng giá trị tăng thêm ngành kinh doanh bất động sản 4,82%, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 1.618.113 tỷ đồng, chiếm 28,50% tổng dư nợ, tăng 19,91% so với cùng kỳ; vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần cùng kỳ.

Về tình hình phát triển nhà ở xã hội, trong 9 tháng năm 2026, đã có 3 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 2.283 căn hộ và dự kiến cả năm 2026 sẽ hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn hộ và 17 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường để người dân đăng ký (hoàn thành phần móng) với 18.000 căn hộ, đạt chỉ tiêu phát triển 28.000 căn hộ nhà ở xã hội năm 2026, đồng thời trong quý IV/2026, Thành phố tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô lớn với khoảng 84.000 căn để thực hiện mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030.

Phân tích diễn biến thị trường nhà ở hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, giá nhà ở có xu hướng giảm là tín hiệu đáng mừng, đúng hướng nhưng lại đi đôi với tình trạng sức mua giảm, tổng cầu giảm là đáng quan ngại do tiêu dùng là một trong các động lực chính của nền kinh tế, trong đó có tiêu dùng bất động sản. Qua đó, rất cần thiết phải có các giải pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản hướng đến nhu cầu thật để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, nhất là yêu cầu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình.

Giá nhà ở có xu hướng giảm nhưng nhìn chung mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn và việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người mua nhà còn khó khăn, chi phí vốn tăng, sức mua giảm dẫn đến hệ quả là nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản.

Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, giá bất động sản, nhà ở trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư dự án bán ra chỉ giảm khoảng trên dưới 5%, nhưng đáng lưu ý là giá bất động sản, nhà ở trên thị trường thứ cấp do nhà đầu tư bán lại để cắt lỗ thì giảm sâu hơn, thậm chí có trường hợp giá giảm đến 20-30% vẫn khó bán.  Đồng thời, cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản tiếp tục tồn tại bất cập là vẫn còn lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá phù hợp nhưng chưa có cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Báo cáo của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy, trong 9 tháng năm 2026 nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp; nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.

Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định: Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.Trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Gỡ nút thắt, tăng nhà ở vừa túi tiền

Theo phân tích của Avison Young Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý III/2026, tập trung ở khu Nam và khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Bất chấp tâm lý phòng thủ, thị trường vẫn chưa đóng băng, giao dịch thành công tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%.

Các chuyên gia của Avison Young Việt Nam nhận định: Khoảng cách lớn trong giá bán sơ cấp phản ánh tiềm năng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ lên cao, qua đó gián tiếp xóa bỏ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Trong bối cảnh đó, khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị.

Để hướng đến cân bằng cung cầu về nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, các cấp có thẩm quyền cần sớm xem xét, xử lý hiệu quả trong thời gian tới, song song với chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp, cần bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bán phù hợp để tái cấu trúc thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp hiệu quả vào tăng trưởng kinh tế hai con số và bảo đảm an sinh xã hội.

Đi đôi với chính sách phát triển nhà ở cho thuê, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét trình Quốc hội bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cơ chế, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bổ sung cơ chế, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp  vào dự thảo Luật Nhà ở là rất cần thiết. Hiệp hội đề xuất giao thẩm quyền, trách nhiệm cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định để phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương, sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản hướng về nhu cầu thực, giải quyết nhu cầu nhà ở thương mại giá phù hợp của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Theo tính toán của Hiệp hội, đơn giá nhà ở thương mại có giá bán phù hợp có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn tùy theo đặc điểm tình hình của từng địa phương. Giá bán trên phù hợp với các trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng...

Về cơ chế tài chính, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quyết liệt đôn đốc, kiểm tra các ngân hàng thương mại thực hiện chủ trương giảm lãi suất cho vay thực chất để hỗ trợ nền kinh tế và cùng chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, khách hàng vay vốn tín dụng; đồng thời, xem xét cho người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được vay gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý cũng như áp dụng cơ chế không tính dư nợ của các khoản vay thuộc các dự án nhà ở cho thuê, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và một số dự án khu công nghiệp trọng điểm vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng cho vay.