Bất động sản Việt Nam đã đến ngưỡng dư cung?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết cả nước đang có hơn 2.200 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong đó có 1.850 dự án đang xây dựng, dự kiến cung ứng ra thị trường gần 776.000 căn và đất nền.

Riêng trong 9 tháng đầu năm, gần 33.000 căn hộ và 26.500 căn nhà ở riêng lẻ đến từ 110 dự án đã được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Những số liệu này làm dấy lên lo ngại rằng bất động sản Việt Nam đang đứng trước nguy cơ dư cung, có thể dẫn đến khủng hoảng thanh khoản như ở Trung Quốc hay Nhật Bản.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khẳng định Việt Nam khó có thể dư cung trong ngắn và trung hạn, bởi quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế mạnh mẽ đang đẩy nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực kinh tế mới, tăng cao, trong khi nguồn cung vẫn thiếu hụt do những vướng mắc pháp lý kéo dài.

Bất động sản Việt Nam chưa thể dư cung

Khác với Trung Quốc đang gánh chịu hệ lụy từ việc phát triển bất động sản ồ ạt, vượt sức hấp thụ tại nhiều địa phương, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Việt Nam vẫn đang thấp hơn so với các tiêu chuẩn khuyến cáo hoặc mục tiêu phát triển dài hạn. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lên tới khoảng 450.000 căn mỗi năm.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, cho biết riêng tại TP.HCM, tăng trưởng dân số tự nhiên đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở và lưu trú tăng khoảng 2% mỗi năm.

Mô hình dự báo của Savills ước tính siêu đô thị này cần bổ sung ít nhất 50.000 đơn vị nhà ở mới mỗi năm để đáp ứng tốc độ gia tăng dân số tự nhiên. Dù vậy, trong 5 năm gần nhất, nguồn cung mới thực tế chỉ dao động khoảng 3.000-10.000 căn mỗi năm.

Nhu cầu nhà ở càng gia tăng mạnh mẽ khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển. Sau sáp nhập cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM tiếp tục đầu tư hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm, với định hướng trở thành một siêu đô thị đa trung tâm, đa cực, qua đó thu hút dòng người nhập cư từ các tỉnh thành khác lẫn nhóm chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc. Chưa kể, lượng khách du lịch cũng được kỳ vọng tăng gấp rưỡi sau 5 năm tới. Những yếu tố này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc bổ sung đáng kể nguồn cung nhà ở và lưu trú trong giai đoạn mới.

Đây là điểm khác biệt rõ nét giữa các thành phố lớn của Việt Nam và Nhật Bản. Trong khi Nhật Bản đang trải qua quá trình già hóa dân số, nhiều địa phương không còn đủ sức hấp dẫn để thu hút người dân đến sinh sống, thì Việt Nam vẫn đang phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ.

Điển hình như ở Quảng Ninh hay Đà Nẵng, việc đầu tư hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông và mở rộng các hoạt động kinh tế đang gia tăng sức hút đối với cư dân, người lao động và doanh nghiệp. Khi việc đi lại thuận tiện hơn cùng cơ hội việc làm và dịch vụ, trải nghiệm sống đa dạng, nhu cầu nhà ở tại các khu vực mới phát triển cũng có cơ sở tăng theo.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng đánh giá cung - cầu cần tính đến cả sự dịch chuyển dân cư và hình thành các cực tăng trưởng mới. Hiện, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam chỉ khoảng 45%, thấp hơn nhiều so với mức gần 70% của Trung Quốc và cách xa ngưỡng hơn 90% tại Nhật Bản.

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lên tới khoảng 450.000 căn mỗi năm.

Thực tế, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm đã có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, trong đó có 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 đất nền.

Bà Cao Thị Thanh Hương cũng khẳng định hiện tại, trên thị trường sơ cấp không xảy ra tình trạng giảm giá, trong khi các sản phẩm chuyển nhượng cũng chưa ghi nhận hiện tượng giảm giá sâu trên diện rộng.

"Việc điều chỉnh giá mang tính cục bộ ở một số cá nhân dùng đòn bẩy tài chính quá cao. So với năm 2025 khi giá bất động sản tăng rất mạnh, mức giá hiện nay chỉ điều chỉnh nhẹ, đa số trường hợp rao bán giảm giá thực chất là 'cắt lời' so với kỳ vọng", bà phân tích, đồng thời lưu ý một bộ phận nguồn cung giá tốt trên thị trường hiện nay cũng đến từ các dự án mở bán giai đoạn 2024-2025.

Những động lực tăng trưởng dài hạn của bất động sản Việt Nam

Về dài hạn, giá trị bất động sản bền vững phải được nâng đỡ bởi một nền kinh tế có khả năng tạo việc làm, thu hút dân cư và kích hoạt nhu cầu tiêu dùng thực.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội.

Các chuyên gia tại Savills cũng đánh giá nền tảng kinh tế sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu bất động sản trong trung và dài hạn. Trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng trưởng GDP ước đạt 9,01%, cao nhất trong 15 năm qua. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng.

Hướng đến mục tiêu tăng trưởng hai con số bền vững trong kỷ nguyên mới, Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, đầu tư hạ tầng và phát triển các trung tâm công nghiệp, logistics, du lịch, dịch vụ. Những hoạt động này vừa tạo việc làm và tăng thu nhập cho người dân, vừa hình thành nhu cầu cụ thể đối với các loại hình bất động sản, từ nhà ở cho đến mặt bằng thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp.

Trong đó, các chuyên gia nhấn mạnh triển vọng thị trường sẽ gắn với các cực tăng trưởng kinh tế như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa… Dòng lao động, vốn đầu tư sản xuất, hoạt động du lịch cùng hạ tầng kết nối có thể mở rộng vùng nhu cầu ra ngoài trung tâm hiện hữu, tạo dư địa phát triển dài hạn cho những địa bàn có sức hút kinh tế thực.

Đây được xem là những động lực lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm tới.

Dư địa đô thị hóa cao, trong khi nền kinh tế đang bứt phá mạnh mẽ, tạo nên nền tảng tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: Hoài Bảo.

Dù vậy, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường sẽ không còn những "cơn sốt" mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS Nghĩa lưu ý.

Bà Cao Thị Thanh Hương cho biết những dự án kinh doanh tốt thời gian qua đều đến từ các chủ đầu tư có uy tín lâu năm, chất lượng đã được kiểm chứng qua nhiều dự án, đồng thời có tiềm lực tài chính mạnh để đưa ra chính sách bán hàng cạnh tranh.

"Động lực của thị trường vẫn sẽ đến từ các chủ đầu tư làm sản phẩm chuẩn chỉnh", bà Hương nói, đồng thời nhấn mạnh trong 3 tháng cuối năm 2026 và trong năm 2027, thị trường khó suy giảm đột ngột hay suy giảm mạnh trên diện rộng. "Chúng ta vẫn có thể có được những sản phẩm rất tốt, cơ cấu sản phẩm thực dụng với chính sách bán hàng hấp dẫn", bà nhìn nhận.