Thời của nhà ở xã hội, tại sao không?

Tại Hà Nội, số lượng dự án nhà ở xã hội hiện hữu “chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Tháo dỡ “hàng rào kỹ thuật” cho người mua

Việc nới lỏng điều kiện thu nhập, mở rộng đối tượng được tiếp cận mua nhà ở xã hội… sẽ giúp cho phân khúc này có dư địa phát triển mạnh trong thời gian tới là những điều có thể tóm lại tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 vừa được Chính phủ ban hành.

Phải nói rằng, đã có một sự thay đổi lớn trong cách tiếp cận để tháo gỡ vướng mắc cho nhà ở xã hội của cơ quan quản lý với nghị định này.

Thông thường, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành dù đã có yêu cầu phải đồng bộ ngay khi 3 luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 thì cũng cần thêm 1-2 tháng mới ban hành chính thức.

Tuy nhiên, trong lần này, cơ quan quản lý đã quyết tâm hoàn thiện dự thảo và ban hành Nghị định vào ngày 29/7/2024 để kịp tiến độ có hiệu lực cùng thời điểm 3 luật trên. Không những vậy, các nội dung trong Nghị định cũng khác biệt lớn so với bản dự thảo lần cuối khi các điều kiện xác định thu nhập cho các đối tượng đủ điều kiện vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội cởi mở hơn hẳn.

Chẳng hạn, điều kiện mua nhà ở xã hội mở rộng cả với đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người.

Hay với điều kiện về thu nhập, không chỉ nâng hạn mức thu nhập từ ngưỡng 11 triệu đồng/người/tháng với trường hợp người độc thân, Nghị định cũng mở điều kiện mua nhà ở xã hội với người người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật, tổng thu nhập hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.

Quy định mới vừa sát với thực tế thu nhập và chi tiêu của đại đa số người có nhu cầu ở thực hiện tại, vừa đảm bảo cho việc xét duyệt đối tượng cho vay của ngân hàng dễ dàng và đảm bảo hơn, bởi thông thường cũng chỉ ở mức thu nhập tối thiểu này mới nghĩ tới việc mua nhà ở xã hội.

Trước đó, Techcombank - một trong những ngân hàng tham gia tài trợ gói 120.000 tỷ đồng và Vingroup - một chủ đầu tư lớn đang có kế hoạch triển khai một loạt dự án nhà ở xã hội, đã có đề xuất tới Ngân hàng Nhà nước về việc điều chỉnh lãi suất của gói vay này về ngưỡng 4,8%/năm, tương đương với gói vay Ngân hàng Chính sách xã hội đang áp dụng.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã có phản hồi về đề xuất này và cho biết đang kiến nghị với Chính phủ để hạ lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng thêm 3%/năm so với lãi suất bình quân của 4 ngân hàng có vốn nhà nước chi phối (hiện chỉ được thấp hơn 1,5-2%/năm), đồng thời thời gian vay ưu đãi kéo dài 5 năm, thay vì 3 năm như trước đó. Hết thời gian ưu đãi, lãi vay tiếp tục được giảm, tùy theo điều kiện kinh tế lúc đó, nhưng tối thiểu mức giảm 1-2%/năm, chứ không phải được thả nổi.

Trên thế giới, mô hình nhà ở xã hội có 3 cách gọi phổ biến là public housing, social housing hoặc housing cooperative, có nghĩa là họ không xác định làm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, mà là cho đối tượng có nhu cầu ở thực trong xã hội.

Cần lưu ý rằng, người độc thân có mức thu nhập dưới 2.250 euro/tháng tại Pháp, hay dưới 744,5 USD/tuần (sau thuế) ở New Zealand… là đủ điều kiện mua nhà xã hội.

Ở những nước này, đây không phải là mức thu nhập thấp bởi nó tương đương với mức lương của người có trình độ đại học ra trường từ 5-10 năm và làm các công việc không đòi hỏi chuyên môn quá cao, song ngay cả khi được coi là thấp thì những đối tượng này vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trong nhiều bài viết trước đây tôi đã từng đề cập, nút thắt về thu nhập và đối tượng được tham gia mua nhà ở xã hội quá hạn hẹp là một trong những nút thắt lớn khiến nhà ở xã hội rất khó bán, hoặc rất khó tìm được người đủ điều kiện vay vốn mua nhà.

Theo thống kê của chúng tôi, hiện nay, tại những nơi có dự án, chỉ 30% người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tiếp cận được với loại hình nhà ở này.

Tại một địa phương có diện tích nhỏ nhất Việt Nam như tỉnh Bắc Ninh cũng đã có tới 1.300 căn hộ chưa bán được, trong tổng số 1.700 căn đủ điều kiện bán hàng (tỷ lệ 80%).

Vấn đề lớn nhất nằm ở việc dùng mức thu nhập không vượt quá 11 triệu đồng/người/tháng để làm “hàng rào kỹ thuật” khi xác định đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội thì cũng không ngân hàng nào dám cho vay, bởi các đối tượng này không đảm bảo khả năng chi trả cho ngân hàng.

Trong khi đó, “hàng rào kỹ thuật” cứng này lại bỏ sót trường hợp thu nhập của vợ/chồng có thể không vượt quá 11 triệu đồng/người/tháng (theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận), nhưng người còn lại hoặc chính bản thân họ lại có thể có thu nhập hàng trăm triệu đồng khi làm kinh doanh tự do là nghề tay trái. Vậy những đối tượng này có nên dành ưu đãi hay không?

Đó là chưa kể, ở quy định cũ, “cán bộ, công chức, viên chức” là 1 trong 10 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, song những lao động mới ký hợp đồng, chưa được vào biên chế như nhiều trường hợp bác sĩ trẻ ở nhiều bệnh viện tỉnh hiện nay thì lại không đủ điều kiện.

Đây là những người cần ưu tiên vì họ đang hoạt động trong những ngành phục vụ lợi ích xã hội, nhưng vì quy định nên cơ quan dù muốn cũng không đủ căn cứ để xác nhận hồ sơ cho bác sĩ của mình đăng ký mua nhà ở xã hội.

Đây cũng là cách tiếp cận trong việc phát triển các dự án nhà ở xã hội thành công ở nhiều quốc gia trên thế giới, mà New Zealand là một ví dụ. Tôi có người bạn định cư ở New Zealand được hơn 8 năm và từng mua nhà ở xã hội. Khi tôi hỏi về thủ tục, người bạn này gửi cho tôi một đường link hướng dẫn cụ thể và rõ ràng đến mức ai cũng hiểu được.

Cụ thể, về tuổi và cư trú: Trên 16 tuổi, có quốc tịch hoặc thường trú nhân trên 2 năm; về thực trạng nhà ở: Lần đầu mua nhà; về thu nhập: Dưới 744,5 USD/tuần (sau thuế) nếu độc thân, không có con, hoặc 1.145 USD/tuần (sau thuế) nếu có vợ/chồng hoặc con cái.

Với phương thức quản lý mới thông qua mã số định danh, việc xác minh các thông tin của công dân như tuổi, thu nhập (có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không), tình trạng sở hữu nhà ở... có thể thực hiện dễ dàng và nhanh chóng.

Vì vậy, việc Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ và Quốc hội tháo gỡ chính sách đối với người mua nhà ở xã hội theo hướng chỉ xét 2 điều kiện “chưa sở hữu nhà ở” và “có thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân” là một bước tiến mang tính đột phá và đã được cụ thể hóa trong Nghị định 100/2024.

Chờ những hướng dẫn mới

Về phía chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, do bị khống chế mức lợi nhuận cố định 10%, trong khi các thủ tục ưu đãi về tiền sử dụng đất, các quy trình xin cấp phép gần như không khác gì với làm nhà ở thương mại, không có người mua, đồng nghĩa với việc dự án không có vốn để triển khai, dù có bỏ tiền túi ra làm cũng không hiệu quả và không ai muốn làm.

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội.

Trong buổi làm việc với Đoàn Giám sát của Quốc hội cách đây không lâu, ông Dương Đức Tuấn - Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã chỉ ra nhiều bất cập trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, trong đó cơ chế, chính sách chưa hấp dẫn, bên cạnh quy hoạch quỹ đất cho phát triển các dự án chưa hợp lý, là những nguyên nhân khiến số lượng dự án nhà ở xã hội hiện hữu “chỉ đếm trên đầu ngón tay”, cho dù Hà Nội rất quyết tâm triển khai theo chỉ đạo của Trung ương và Chính phủ.

Ông Trần Sỹ Thanh - Chủ tịch UBND TP. Hà Nội kiến nghị, cần có chính sách xã hội về nhà ở, thống nhất chỉ có một loại nhà (không phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại) theo chất lượng của Bộ Xây dựng quy định để người dân được tiếp cận như nhau về chất lượng và dịch vụ.

Với tư cách là người hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực nhà ở xã hội, từng trực tiếp gặp gỡ và làm việc với nhiều doanh nghiệp đã và đang phát triển loại hình nhà ở này, tôi cho rằng, việc mở rộng khái niệm về nhà ở xã hội như vậy là cần thiết.

Nhà ở xã hội theo định nghĩa là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, nhưng ai là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ này hiện nay?

Trên thế giới, mô hình nhà ở xã hội có 3 cách gọi phổ biến là public housing, social housing hoặc housing cooperative, có nghĩa là họ không xác định làm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, mà là cho đối tượng có nhu cầu ở thực trong xã hội.

Cần lưu ý rằng, người độc thân có mức thu nhập dưới 2.250 euro/tháng tại Pháp, hay dưới 744,5 USD/tuần (sau thuế) ở New Zealand… là đủ điều kiện mua nhà xã hội.

Ở những nước này, đây không phải là mức thu nhập thấp bởi nó tương đương với mức lương của người có trình độ đại học ra trường từ 5-10 năm và làm các công việc không đòi hỏi chuyên môn quá cao, song ngay cả khi được coi là thấp thì những đối tượng này vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Từ đây, câu hỏi đặt ra là tại sao ở nước ngoài vẫn thúc đẩy các mô hình nhà ở xã hội dành cho những đối tượng nằm trong diện chịu thuế, mà không “bao cấp” như chúng ta? Vấn đề nằm ở chỗ, người thuộc diện được mua nhà ở xã hội có thực sự là người thu nhập thấp hay không?

Rất may, những nút thắt này đã dần được gỡ qua 3 dự án luật mới. Việc còn lại là chờ cơ quan quản lý có hướng dẫn cụ thể ở các văn bản tiếp theo, tương tự như Nghị định 100/2024 này.

Nguyễn Hoàng Nam / Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội.