Thuế bất động sản là thuế tài sản

Tuy vậy, để có các giải pháp khả thi, hiệu quả, cần xem xét từ căn nguyên, cũng như cân nhắc các đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam. Kinh tế Sài Gòn ghi nhận ý kiến của các chuyên gia về vấn đề này.

Giá nhà ngày càng vượt xa khả năng tiếp cận của người lao động bình thường. Ảnh: H.P

“Chúng ta cần sử dụng các công cụ hiện có để sửa chữa những khuyết tật của thị trường bất động sản trước khi nghiên cứu, xây dựng một sắc thuế phù hợp hướng tới sự phát triển bền vững trong dài hạn của thị trường này”, quan điểm của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính.

Nhiều năm qua, chúng ta đều chấp nhận một tiền giả định là giá nhà, giá đất chỉ có tăng, không có giảm, thậm chí, ở các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, mức tăng trong năm năm gần đây từ vài chục phần trăm tới hơn một trăm phần trăm. Điều kỳ lạ hơn, dù việc sở hữu nhà tại các thành phố này vượt qua tầm với không chỉ của gia đình có thu nhập thấp mà cả những người thu nhập trung bình cao, sự bất cân xứng trong nguồn cung nhà ở vẫn dai dẳng, chủ yếu là chung cư trung cấp và cao cấp, nhà thương mại vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”.

Nhìn sang Mỹ, Nhật..., nơi nguồn lực tài chính của cả thế giới đổ về hàng ngày, hàng giờ, chúng ta có thấy tình trạng giá nhà neo cao vượt xa thu nhập, người thu nhập trung bình không thể sở hữu nhà trầm trọng như ở Việt Nam không? Phải chăng thị trường bất động sản của Việt Nam đang vận hành theo một quy luật “riêng biệt” hay đang tồn tại những khuyết tật gây méo mó thị trường? Trong bối cảnh như vậy, các công cụ chính sách mới liệu có thể nắn chỉnh lại thực trạng này hay chỉ là các giải pháp ngắn hạn, tình thế? Chúng ta cần bắt đúng bệnh của thị trường, nhìn nhận một cách toàn cảnh và dài hạn để đưa ra được các biện pháp can thiệp đúng, trúng và lâu dài.

Thứ nhất là về vấn đề tín dụng ngân hàng. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó có nội dung siết tín dụng cho vay mua căn nhà thứ 2 và thứ 3. Cụ thể, trường hợp mua nhà ở thứ 2, áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Đối với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên, sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Như mọi đề xuất từng được đưa ra, biện pháp này ngay lập tức nhận được ý kiến trái chiều, bên ủng hộ coi đó là một giải pháp giảm thiểu dòng tín dụng đầu tư, đầu cơ vào bất động sản, phía phản đối thì chỉ ra hạn chế rằng, biện pháp này chỉ siết được tín dụng ngân hàng. Thế nhưng, vẫn còn một thực tế khác mà chúng ta chưa xem xét một cách nghiêm túc.

Việt Nam đã có hệ thống chính sách, quy định cụ thể, phù hợp với nguyên lý kinh tế thị trường trong giám sát hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại. Vấn đề nằm ở chỗ, nhiều trường hợp lách luật, cho vay không đúng quy định mà chưa bị phát hiện và ngăn chặn kịp thời. Mới đây, Tòa án Nhân dân khu vực 7, TPHCM đã xử một vụ việc trong đó một ngân hàng thương mại đã cho khách hàng vay tiền đặt cọc để mua sản phẩm của một dự án tới thời điểm này chưa được triển khai. Khi các nguyên tắc cơ bản trong cấp tín dụng vẫn bị vi phạm, đưa ra những quy định mới khó mang lại kết quả như mong muốn, nếu không muốn nói sẽ gây ra những biến động mới trên thị trường và tiềm ẩn những nguy cơ lách luật mới.

Thứ hai là về nguồn vốn tự có của nhà đầu tư cá nhân. Trong báo cáo thị trường mới đây, Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ ra xu hướng các nhà đầu tư phía Bắc dịch chuyển vào khu vực phía Nam. Từ đâu mà thị trường phía Bắc luôn sôi động và dư dả hơn dù kinh tế khu vực phía Nam năng động và hội nhập hơn? Việc minh bạch nguồn tiền, dòng tiền vào bất động sản là rất cần thiết, phá bỏ vòng luẩn quẩn đầu tư bất động sản mang lại siêu lợi nhuận, mọi nguồn lực nhàn rỗi đều tập trung vào mua đất, mua nhà, còn giá nhà ngày càng vượt xa khả năng tiếp cận của người lao động bình thường.

Cuối cùng mới là việc áp thuế với bất động sản. Tại các nước phát triển, nguồn thu thuế từ bất động sản và thuế thu nhập cá nhân (lũy tiến) chiếm tới 50-70% thu ngân sách. Điều này thể hiện tính chất điều tiết và phân phối lại của thuế, giảm thiểu bất bình đẳng giàu - nghèo trong xã hội. Đối với Việt Nam, chính sách thuế cởi mở với bất động sản là một trong những lý do mà đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận vượt xa các ngành sản xuất kinh doanh thông thường.

Trên thực tế, đã hơn một lần, Bộ Tài chính đề cập tới việc đánh thuế bất động sản thứ 2. Đề xuất này luôn vấp phải sự phản đối của dư luận, kể cả người đã có nhiều căn nhà lẫn những người chưa sở hữu nhà ở. Tư duy truyền thống của chúng ta vẫn đang là quyền sử dụng đất là quyền trọn đời và quyền này không đi kèm với trách nhiệm tài chính tương xứng với khả năng sinh lời của mảnh đất, căn nhà ấy. Băn khoăn về việc người có vài căn nhà nhưng tổng giá trị không bằng một mảnh đất người khác sở hữu lại là đối tượng chịu thuế đương nhiên cũng có phần hữu lý.

Để hóa giải những vướng mắc nêu trên, chúng ta cần đưa việc đánh thuế bất động sản trở về đúng bản chất và thông lệ thế giới, đó là sắc thuế tài sản. Nguyên tắc rất đơn giản, ai sở hữu nhiều tài sản thì phải chịu thuế nhiều, ai sở hữu ít hoặc không sở hữu tài sản thì chịu thuế ít hoặc không phải chịu thuế. Căn cứ vào đặc điểm nền kinh tế, thu nhập, tích lũy của người dân, các nhà quản lý định ra một ngưỡng chịu thuế phù hợp, không căn cứ vào số lượng nhà đất và căn cứ vào giá trị thị trường của mảnh đất, căn nhà mà mỗi người sở hữu.

Khi mức thuế căn theo thị trường, những địa phương quản lý nguồn thu và tái đầu tư tốt sẽ làm tăng giá đất, từ đó gia tăng nguồn thu và ngược lại. Quá trình tái đầu tư ấy cũng nâng cao chất lượng sống của người dân, góp phần tạo dựng công bằng, bình đẳng trong xã hội.

Tất nhiên, để làm được như vậy, sẽ cần một lộ trình, bắt đầu từ các biện pháp có tính khuyến khích, hướng nhiều hơn tới giảm thiểu gánh nặng cho người nộp thuế. Khi hệ thống dữ liệu, phương pháp quản lý được cập nhật đầy đủ, tính công bằng và kỷ cương trong thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ ngày càng cao lên, góp phần điều chỉnh và hình thành một thị trường bất động sản bền vững.

Hoàng Hạnh