Thuê nhà rồi cho thuê lại: Vốn mỏng có được 'miếng bánh' ngon?

Vỡ mộng nhà thuê vì tâm lý kiếm lời nhanh

Anh Trần Thanh Long (37 tuổi, Hà Nội) đã thành công nhờ mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại. Từng là nhân viên sales bất động sản, anh Long bắt đầu bằng cách thuê một căn nhà 5 tầng ở phố Kim Mã, thiết kế lại theo phong cách tối giản, hướng tới khách thuê là sinh viên và người đi làm trẻ.

Anh Long thường đi khảo sát các khu chung cư mini, nhà ở mới xây có nhu cầu cho thuê để thuê lại.

"Mỗi phòng tôi cho thuê giá từ 3 - 4,5 triệu đồng/tháng. Tổng thu khoảng 38 - 42 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí thuê nhà là 22 triệu đồng, dọn dẹp, điện nước, marketing… thì còn lại lời đều đặn 10 - 12 triệu đồng/tháng", anh Long cho biết.

Sau căn nhà thuê lại thành công sinh lời, hiện nay, anh Long đang kinh doanh thuê thêm 2 căn hộ chung cư mini để cho thuê lại, để đáp ứng nhu cầu cho thuê, anh Long cho biết đã bỏ ra hàng chục triệu đồng để cải tạo, hoàn thiện các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy…

"Bí quyết" được anh Long đưa ra là chọn vị trí có cầu thuê mạnh, tập trung tối ưu trải nghiệm khách thuê như wifi mạnh, bếp sạch, quản lý vận hành tốt. "Tôi cũng làm hợp đồng rõ với chủ nhà, có điều khoản cam kết thuê tối thiểu 2 - 3 năm để tránh tăng giá bất ngờ", anh chia sẻ.

Trái ngược với anh Long, không ít người trẻ bước vào mô hình này với tâm lý kiếm lời nhanh nhưng thiếu chuẩn bị.

Anh Nguyễn Trọng Khang (26 tuổi, Hà Nội) bắt đầu thử sức với mô hình này vào giữa năm 2022, sau khi nghỉ việc văn phòng. "Tôi thuê một căn nhà 4 tầng ở quận Cầu Giấy, chia thành 8 phòng, sau đó decor lại, đăng bài lên các hội nhóm tìm khách. Tiền thuê nhà là 20 triệu đồng/tháng, nhưng tôi cho thuê lại được tổng cộng hơn 30 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí điện nước, mạng, tôi lời khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng", anh Khang kể.

Ban đầu, mọi thứ suôn sẻ. Nhưng đến đầu năm 2024, khi thị trường cho thuê chững lại, anh Khang bắt đầu gặp khó. "Tôi có tháng chỉ lấp đầy được 5 phòng, vẫn phải trả tiền nhà đủ cho chủ. Chưa kể có khách ở vài tuần rồi chuyển đi, làm hỏng đồ, mình phải mất tiền sửa lại", anh Khang chia sẻ.

Tâm lý kiếm lời nhanh dễ "ngậm trái đắng"

Cần khảo sát kỹ và có hợp đồng rõ ràng trước khi thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại.

Bà Đào Hiền, quản lý đơn vị chuyên cung cấp chung cư mini cho thuê Green House tại thị trường Hà Nội cho rằng, thuê rồi cho thuê lại là mô hình sinh lời nếu làm bài bản. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào tâm lý "làm nhanh, thắng nhanh" mà không có kế hoạch bài bản, dự phòng rủi ro thì rất dễ "ngậm trái đắng".

Bà Hiền chia sẻ, có trường hợp ký hợp đồng thuê rồi, cho thuê lại khi chưa được sự đồng ý của chủ nhà, dẫn đến bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, mất cọc. "Cái khó của mô hình này là biến rủi ro cố định là tiền thuê nhà hàng tháng thành dòng tiền linh hoạt từ khách thuê lại. Người làm phải có kỹ năng quản lý dòng tiền, marketing, chăm sóc khách và luôn có kế hoạch dự phòng trong ít nhất 3 tháng lỗ", chị Hiền nói.

Dưới góc nhìn kinh tế, ông Nguyễn Văn Hiển, chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân trong đầu tư bất động sản cho rằng: "Mô hình này có đòn bẩy rất cao, vì người làm không cần mua tài sản, chỉ thuê và cải tạo. Nhưng đòn bẩy càng lớn thì rủi ro càng cao nếu vận hành sai. Không thể chỉ nhìn lợi nhuận tháng đầu để đánh giá hiệu quả đầu tư".

Chính vì vậy, ông Hiển cho rằng cần ký hợp đồng rõ ràng với chủ nhà khi muốn làm, trong đó quy định rõ thời hạn, bồi thường khi chấm dứt sớm. Ngoài ra, cần nghiên cứu nhu cầu thị trường tại các khu vực đông sinh viên, người đi làm, gần trường học, bệnh viện… nơi có nhu cầu thuê cao. Bên cạnh đó, cần tính toán sát chi phí, lợi nhuận, khấu hao đồ dùng, quản lý, thời gian trống phòng và giữ tỷ lệ lấp đầy trên 90% là yếu tố sống còn.

Trang Lê