TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung hạn chế giúp thị trường bán lẻ - văn phòng duy trì ổn định

Trong quý I/2026, thị trường bất động sản thương mại tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận một điểm chung đáng chú ý là nguồn cung mới hạn chế trong khi nhu cầu thuê đang dần quay trở lại. Diễn biến này giúp cả hai phân khúc bán lẻ và văn phòng cùng duy trì trạng thái ổn định, dù mỗi thị trường có đặc thù riêng.

Ở phân khúc bán lẻ, nguồn cung gần như “đứng yên” trong quý đầu năm khi không ghi nhận thêm dự án mới. Tổng nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức khoảng 1,6 triệu m² từ hơn 160 dự án. Theo dự báo, tình trạng này sẽ còn kéo dài trong vài năm tới, khi đến năm 2028, thị trường chỉ bổ sung thêm khoảng 50.000 m² - mức tăng khá khiêm tốn so với quy mô thị trường hiện tại.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, yếu tố nâng đỡ thị trường đến từ phía cầu. Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang phục hồi ở cả thương hiệu nội địa và quốc tế, đặc biệt trong các ngành F&B, thời trang và giải trí. Đây là những lĩnh vực nhạy với sức mua và tâm lý tiêu dùng, do đó sự trở lại của nhóm này phản ánh tín hiệu tích cực của thị trường tiêu dùng đô thị.

Tuy nhiên, diễn biến không hoàn toàn theo chiều hướng đi lên. Công suất thuê trong quý I/2026 có sự điều chỉnh nhẹ theo quý, chủ yếu do một số khách thuê lớn trong ngành F&B và giải trí rút lui khỏi khu vực ngoài trung tâm. Dù vậy, mức công suất vẫn duy trì trên 90%, cho thấy nền tảng thị trường vẫn khá vững chắc sau giai đoạn mở rộng trước đó.

Về giá thuê, thị trường ghi nhận sự giảm nhẹ ở tầng trệt, xuống khoảng 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Nguyên nhân chính đến từ việc một phần diện tích có giá cao tại dự án Saigon Marina IFC tạm ngừng cho thuê để tái cấu trúc. Nếu loại trừ yếu tố này, mặt bằng giá thuê nhìn chung vẫn ổn định, cho thấy áp lực giảm giá chưa lan rộng.

Thị trường bán lẻ và văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh vẫn duy trì trạng thái ổn định nhờ nhu cầu phục hồi. Ảnh minh họa

Một điểm sáng khác nằm ở sức cầu tiêu dùng. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong quý I/2026 đạt 475 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Riêng bán lẻ hàng hóa chiếm 47% và tăng 15% ở tất cả các phân khúc. Đây là chỉ báo quan trọng cho thấy sức mua đang hồi phục, qua đó hỗ trợ trực tiếp cho thị trường mặt bằng bán lẻ.

Trong khi đó, phân khúc văn phòng lại cho thấy một trạng thái cân bằng rõ nét hơn giữa cung và cầu. Trong quý I/2026, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận thêm 5 dự án hạng C, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 3 triệu m² từ hơn 400 dự án. Tuy nhiên, nguồn cung hạng A vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn, khoảng 19%, và được đánh giá là còn hạn chế so với các đô thị lớn trong khu vực.

Dù vậy, thị trường văn phòng không rơi vào tình trạng dư thừa. Công suất thuê đạt khoảng 88%, ổn định theo quý và tăng theo năm. Giá thuê trung bình gần 900.000 đồng/m²/tháng, giữ xu hướng ổn định, phản ánh sự cân bằng giữa nguồn cung mới và nhu cầu thuê.

Bà Từ Thị Hồng An - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại TP. Hồ Chí Minh chia sẻ, khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt là hạng A và B, với vị trí thuận tiện và có tính chiến lược. Khu vực trung tâm và Thủ Thiêm tiếp tục là điểm đến hấp dẫn, cho thấy xu hướng dịch chuyển sang các không gian làm việc hiện đại, đáp ứng yêu cầu về hình ảnh và hiệu quả vận hành.

Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các nhóm ngành có tốc độ tăng trưởng cao như tài chính, bảo hiểm, bất động sản, bán lẻ và công nghệ thông tin. Đây đều là những lĩnh vực có xu hướng mở rộng quy mô hoạt động, từ đó tạo ra lực cầu ổn định cho thị trường văn phòng.