Trump 2.0 tác động ra sao đến thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam?

Theo các chuyên gia, tổng thống đắc cử Trump đã thể hiện rõ ràng ý định nới lỏng các quy định đối với cả ngành dịch vụ tài chính (bao gồm các quỹ phòng hộ và quỹ đầu tư tư nhân) và ngành nhà ở, đồng thời giảm thuế doanh nghiệp.

Nhiều chính sách tác động đến bất động sản

Cụ thể, trong quá trình vận động tranh cử, ông Donald Trump đã đưa ra nhiều đề xuất về chính sách thuế, bao gồm: Gia hạn Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm (TCJA) sắp hết hiệu lực dành cho cá nhân; Khôi phục khoản khấu trừ thuế cho tiểu bang và địa phương (SALT); Giảm thuế doanh nghiệp từ 21% xuống mức thấp nhất có thể là 15%.

Bên cạnh giảm thuế lợi nhuận, chính quyền của ông dự kiến sẽ duy trì các chính sách hiện tại hỗ trợ ngành đầu tư bất động sản thương mại bao gồm: hỗ trợ các ưu đãi về chính sách giao dịch 1031 (chính sách cho phép các nhà đầu tư bất động sản trì hoãn việc trả thuế lợi nhuận vốn khi bán tài sản và tái đầu tư vào tài sản khác cùng loại) và ủng hộ các điều khoản thuế cho phép lợi nhuận từ các khoản chuyển nhượng được đánh thuế như lợi nhuận thay vì như thu nhập thông thường.

Ông Trump cũng ủng hộ việc cho thuê theo nguyên tắc thị trường tự do, trái ngược với chính sách dưới thời ông Biden, vốn hỗ trợ việc loại bỏ khấu hao lũy thoái nếu chủ nhà tăng giá thuê trên 5%. Cushman & Wakefield đánh giá điều này có thể làm giảm hoặc thay đổi đáng kể hoạt động đầu tư vào loại hình bất động sản nhà ở đa gia đình.

Tổng thống thứ 47 của Hoa Kỳ cũng đã đề cập đến một kế hoạch thúc đẩy cung ứng nhà ở, bao gồm khả năng cho phép xây nhà ở trên đất công. Đồng thời ông cũng đề xuất giảm các rào cản quy định ảnh hưởng đến các doanh nghiệp xây nhà.

“Cách tiếp cận này nhằm cải thiện nguồn cung và giảm thiểu tình trạng thiếu hụt nhà ở và chi phí. Chính sách của Chính phủ ủng hộ ngành bất động sản thương mại sẽ có khả năng thu hút nhiều vốn đầu tư vào lĩnh vực này, đặc biệt là so với chính quyền tiền nhiệm, nếu đắc cử thì sẽ duy trì nhiều chính sách thời ông Biden”, báo cáo phân tích.

Tuy nhiên, báo cáo đặt vấn đề, lịch sử cho thấy ông Trump sẵn sàng điều chỉnh lập trường dựa trên phản ứng của các nhà đầu tư và thị trường tài chính. Do đó, các chính sách có thể sẽ được điều chỉnh hợp lý hơn so với các tuyên bố của ông Trump trong chiến dịch tranh cử.

Công ty Cushman & Wakefield cũng nhấn mạnh, các xu hướng trong quá khứ đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản thương mại tại Hoa Kỳ có thể hoạt động tốt dưới nhiều kịch bản chính trị khác nhau.

Qua biểu đồ thể hiện khối lượng giao dịch bất động sản thương mại hàng năm theo Đảng kiểm soát Nhà Trắng và Quốc hội, có thể thấy bầu cử không ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản Hoa Kỳ.

Khối lượng giao dịch bất động sản thương mại qua các năm từ 2001 - 2024.

Bên cạnh đó, có thể mất 1 - 2 năm để các chính sách tài khóa sau một cuộc bầu cử bắt đầu hình thành và có tác động vào thực tế kinh tế cũng như động lực của thị trường bất động sản thương mại.

“Vì tác động của các cuộc bầu cử đối với điều kiện kinh tế vĩ mô thường có độ trễ, việc thực hiện những thay đổi lớn trong chiến lược bất động sản ngay sau bầu cử thường không phải là quyết định hợp lý. Các nhà quản lý đầu tư và tài sản, được các nguồn vốn tổ chức tin tưởng giao nhiệm vụ bảo vệ tài sản và vốn, cần duy trì tầm nhìn trung và dài hạn thay vì tập trung vào những biến động ngắn hạn như sự kiện bầu cử”.

Bên cạnh đó, mặc dù có sự biến động và bất ổn từ cuộc bầu cử, những nền tảng vững chắc khác nền kinh tế vẫn tạo ra môi trường thuận lợi hơn cho cả thị trường cho thuê bất động sản và thị trường tài chính.

“Quan điểm của chúng tôi là thị trường vốn bất động sản thương mại sẽ tiếp tục phát triển, không chỉ nhờ vào sự cải thiện trong dự báo lãi suất và nới lỏng các điều kiện tài chính, mà còn nhờ vào việc đường cong lợi suất phẳng dần và trở lại bình thường”, các chuyên gia nhận định.

Việt Nam ảnh hưởng ra sao?

Liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn thị trường 2017 - 2018 khi tổng thống Donald Trump đương nhiệm cũng là thời điểm thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hưởng lợi từ các chính sách của ông.

Các nhà sản xuất lớn toàn cầu đã thực thi kế hoạch mở rộng cơ sở sản xuất ngoài Trung Quốc trong chiến lược “Trung Quốc +1” và “đa dạng hóa chuỗi cung ứng”.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá, chiến lược "Trung Quốc +1" sẽ càng mạnh mẽ hơn dưới thời Trump 2.0. Tờ Forbes vừa qua đã nhận định Việt Nam sẽ được hưởng lợi lớn từ các chính sách của ông Trump.

“Trong chính quyền Trump trước đây, các tập đoàn nước ngoài lớn, bao gồm Apple, Foxconn và Intel đã bắt đầu chuyển hướng sang Việt Nam như một cách để đa dạng hóa danh mục sản xuất của họ. Chỉ hai tháng trước, SpaceX cũng đã công bố khoản đầu tư 1,5 tỷ đô la vào Việt Nam. Ngay cả Trump Organization cũng đang đầu tư vào quốc gia này, với một thỏa thuận bất động sản hạng sang trị giá 1,5 tỷ USD được công bố gần đây”, tờ báo này dẫn chứng cho quan điểm Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2024 - 2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tăng trưởng đáng kể, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường M&A. Cụ thể, đối với các tỉnh thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam, nguồn cung tương lai đất công nghiệp sẽ có thêm 10.600 ha, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn sẽ tăng thêm nguồn cung lần lượt là 1,9 triệu m² sàn và 2,6 triệu m² sàn, có tốc độ tăng trưởng 5,9%/năm và 10,1%/năm.

Theo số liệu của Cushman & Wakefield, tính tới quý III/2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì là điểm sáng thu hút đầu tư. Theo đó, thị trường M&A bất động sản công nghiệp cũng diễn ra ‘rầm rộ’. Chỉ tính riêng M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD.

“Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực này. Với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á và những nỗ lực của Chính phủ, chúng tôi tin rằng thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục là thỏi nam châm thu hút vốn đầu tư”, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam tin tưởng.

Đỗ Kiều