Từ metro đến nhà ở cho thuê: Hà Nội đang vẽ lại bản đồ phát triển đô thị

Nhiều năm qua, bài toán của Hà Nội không chỉ là xây thêm đường hay phát triển thêm nhà ở, mà là làm thế nào để mở rộng không gian phát triển của đô thị trong bối cảnh dân số ngày càng tăng, giá nhà liên tục leo thang và áp lực lên khu vực trung tâm ngày càng lớn.

Việc thành phố đồng thời khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị và 3 dự án nhà ở cho thuê được xem là dấu hiệu của một cách tiếp cận mới, khi giao thông công cộng và chính sách nhà ở được đặt trong cùng một chiến lược phát triển.

Thủ tướng Lê Minh Hưng và các đại biểu khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị và 3 dự án nhà ở cho thuê trên địa bàn Hà Nội.

Không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu đi lại hay bổ sung nguồn cung nhà ở, các dự án này còn được kỳ vọng mở rộng cơ hội tiếp cận việc làm, dịch vụ và không gian sống cho người dân ngoài khu vực lõi đô thị, góp phần giảm áp lực lên trung tâm và tạo động lực phát triển cho các khu vực mới của Thủ đô.

Khi metro trở thành công cụ định hình đô thị

Trả lời phóng viên Báo Điện tử VTC News, TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nhìn nhận điểm đáng chú ý nhất trong định hướng phát triển hiện nay của Hà Nội là sự thay đổi về tư duy quy hoạch.

Việc Hà Nội đồng thời khởi công 5 tuyến metro dài hơn 300 km, kết nối sân bay Nội Bài, ga Hà Nội và nhiều đô thị lớn với tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 1,3 triệu tỷ đồng cho thấy thành phố đang chuyển từ cách làm từng tuyến riêng lẻ sang từng bước hình thành mạng lưới giao thông công cộng quy mô lớn.

"Trước đây, việc phát triển đô thị thường đi kèm hệ thống giao thông phục vụ phương tiện cá nhân như ô tô, xe máy. Lần này, Hà Nội lựa chọn phát triển đô thị dựa trên trục giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị. Đây là phương thức hiện đại, hiệu quả và thuận tiện nhất để kết nối người dân với các khu đô thị mới, khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên và các khu công nghệ cao", ông Hải nói.

Dẫn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, TS Hải cho biết các khu đô thị mới như Songdo được quy hoạch đồng bộ với hệ thống đường sắt đô thị ngay từ đầu. Thậm chí, khi khu đô thị còn trong giai đoạn xây dựng, các tuyến đường sắt đã được đưa vào vận hành để bảo đảm kết nối thuận lợi cho công nhân, kỹ sư và chuyên gia tham gia phát triển dự án.

Đối với Hà Nội, việc kết nối các tuyến metro với Đại học Quốc gia Hà Nội, Khu công nghệ cao Hòa Lạc hay các đô thị vệ tinh được ông Hải đánh giá là hướng đi đúng đắn bởi đây đều là những cực tăng trưởng quan trọng trong tương lai.

"Trong quá trình tham gia lập quy hoạch Thủ đô và Quy hoạch chung Hà Nội năm 2011, chúng tôi đã xác định vai trò quan trọng của mạng lưới đường sắt đô thị. Tuy nhiên, hơn một thập kỷ qua, tiến độ triển khai còn khá chậm. Vì vậy, khi Hà Nội đồng thời triển khai 5 tuyến metro và gắn với phát triển các khu đô thị mới là tín hiệu rất tích cực", vị kiến trúc sư nói.

Cũng theo TS.KTS Ngô Trung Hải, khi metro được đầu tư đồng bộ, các khu vực quanh nhà ga hoàn toàn có thể phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), nơi nhà ở, trường học, bệnh viện, thương mại, việc làm và các dịch vụ công cộng được phát triển trong cùng một không gian đô thị.

"Đường sắt đô thị và phát triển đô thị sẽ tạo thành mối quan hệ tương hỗ. Đường sắt cần có cư dân để khai thác hiệu quả, trong khi các khu đô thị muốn phát triển bền vững phải có hạ tầng giao thông hiện đại. Khi metro kết nối đến các khu đô thị mới, người dân sẽ nhanh chóng chuyển dịch ra sinh sống, đồng thời hệ thống vận tải công cộng cũng có nguồn khách ổn định để từng bước hoàn vốn", ông Hải nhấn mạnh.

TS Tô Văn Trường

Cùng bàn luận, TS Tô Văn Trường, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch Thủy lợi miền Nam, dẫn kinh nghiệm từ Tokyo, Seoul, Singapore hay London cho thấy giao thông công cộng không chỉ phục vụ nhu cầu đi lại mà còn là công cụ định hình cấu trúc đô thị.

Các tuyến metro ở những thành phố này luôn đi kèm với phát triển mật độ dân cư cao quanh nhà ga, tái cấu trúc các trung tâm việc làm và kiểm soát mở rộng đô thị theo hành lang giao thông.

"Hà Nội đồng thời thúc đẩy các tuyến metro và phát triển nhà ở cho thuê cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt sang tư duy quy hoạch tích hợp đa ngành. Thay vì tiếp cận giao thông và nhà ở như hai lĩnh vực tách rời, cách làm này phản ánh xu hướng coi hạ tầng giao thông là cấu trúc khung của đô thị, còn chính sách nhà ở là công cụ phân bổ dân cư và ổn định an sinh", ông Trường nói.

Theo TS Trường, đây là bước tiến quan trọng vì nó đưa quy hoạch từ "thiết kế không gian" sang "thiết kế hệ sinh thái đô thị". Trong đó di chuyển, cư trú và tiếp cận dịch vụ được tối ưu đồng thời.

Tuy vậy, ông Tô Văn Trường lưu ý Hà Nội cần tránh tình trạng "hạ tầng đi trước - không gian theo sau một cách tự phát". Nếu thiếu kiểm soát quy hoạch sử dụng đất quanh metro, đô thị rất dễ rơi vào tình trạng phân mảnh, hoặc ngược lại là quá tải cục bộ.

Quy hoạch 5 tuyến metro số 1, số 2, số 8, số 10 và số 14 ở Hà Nội.

Cơ hội an cư không còn phụ thuộc vào vị trí trung tâm

Nếu metro giúp mở rộng không gian phát triển của Hà Nội thì các dự án nhà ở cho thuê được khởi công cùng thời điểm được kỳ vọng sẽ giúp nhiều người dân hơn có cơ hội tiếp cận không gian phát triển đó.

TS Tô Văn Trường đánh giá việc Hà Nội đồng thời triển khai 3 dự án nhà ở xã hội cho thuê là tín hiệu cho thấy nhà ở đang được đặt trong mối liên hệ trực tiếp với chiến lược phát triển giao thông và phân bổ dân cư.

"Trong bối cảnh giá nhà ở đô thị lớn như Hà Nội tăng nhanh, nhà ở cho thuê không nên chỉ được nhìn nhận như một sản phẩm của thị trường bất động sản mà cần được xem là một cấu phần của hệ thống an sinh đô thị hiện đại", ông Trường nói.

Đối tượng hưởng lợi không chỉ là người lao động nhập cư, công nhân khu công nghiệp hay người trẻ mới lập nghiệp, mà còn là những nhóm dân cư cần sự linh hoạt trong lựa chọn nơi ở. "Lợi ích cốt lõi không chỉ nằm ở chi phí thấp hơn mà còn ở tính linh hoạt, khả năng tiếp cận nhanh và sự ổn định chỗ ở trong giai đoạn đầu sự nghiệp", TS Tô Văn Trường nhấn mạnh.

Ông Trường cho rằng, cùng với sự mở rộng của mạng lưới metro, thị trường nhà ở sẽ dần chuyển từ mô hình tập trung vào lõi đô thị sang mô hình phát triển theo các hành lang giao thông công cộng. Các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh sẽ trở nên hấp dẫn hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm. Tổng thể, thị trường sẽ dịch chuyển từ tăng giá theo vị trí trung tâm sang tăng giá theo khả năng kết nối giao thông.

TS.KTS Ngô Trung Hải

Ở góc độ quy hoạch đô thị, TS.KTS Ngô Trung Hải nhận định tác động của metro không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng đáng kể không gian lựa chọn của người dân.

Khi các khu đô thị mới được kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng hiện đại, người dân hoàn toàn có thể sinh sống ở những khu vực xa trung tâm nhưng vẫn tiếp cận thuận lợi nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.

"Khi hệ thống metro được đầu tư đồng bộ và người dân có nhiều lựa chọn nơi ở hơn, thị trường nhà ở sẽ dần cân bằng trở lại. Các hiện tượng sốt đất, sốt nhà do yếu tố vị trí hay tâm lý đám đông cũng sẽ giảm bớt, bởi khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn. Khi đó, giá bất động sản sẽ phản ánh đúng hơn giá trị thực của đất đai, chất lượng đô thị và sức hấp dẫn của từng khu vực, thay vì bị đẩy lên bởi các cơn sốt ảo", ông Hải nói.

Theo TS.KTS Ngô Trung Hải, lợi ích lớn nhất mà metro mang lại không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển.

Khi mạng lưới đường sắt đô thị được kết nối hoàn chỉnh, mọi tầng lớp trong xã hội đều có cơ hội tiếp cận hệ thống giao thông công cộng hiện đại với chi phí hợp lý, từ đó tiếp cận thuận lợi hơn với các dịch vụ y tế, giáo dục, việc làm và các tiện ích đô thị khác.

Phối cảnh dự án nhà ở cho thuê. (Ảnh: MRB)

Ông Hải nêu quan điểm, khi mạng lưới metro hoàn thiện và các đô thị vệ tinh phát triển đầy đủ dịch vụ, ranh giới giữa nội đô và ngoại đô sẽ dần được thu hẹp.

"Người ta vẫn hay nói vui rằng 'giới tinh hoa sống trong nội đô, người nghèo phải ra ngoại đô'. Nhưng khi cơ hội tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế và các dịch vụ đô thị được phân bổ đồng đều hơn, quan niệm đó sẽ thay đổi. Khi ấy người dân sẽ lựa chọn nơi sinh sống dựa trên nhu cầu và chất lượng cuộc sống thay vì bị ràng buộc bởi khoảng cách địa lý hay điều kiện giao thông", ông Hải nói.

TS.KTS Ngô Trung Hải cho rằng metro và nhà ở cho thuê sẽ chỉ phát huy hết giá trị khi được triển khai đồng bộ với sự phát triển của các đô thị vệ tinh và hệ thống dịch vụ công cộng.

Khi đó, lựa chọn nơi sinh sống của người dân sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu và chất lượng sống thay vì khoảng cách tới trung tâm. Đây cũng là nền tảng để Hà Nội phát triển theo hướng cân bằng và bền vững hơn.