Vì sao giá bất động sản khó giảm?

Giá đất một số địa phương có thể tăng 2-7 lần

Thông tin tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản" diễn ra ngày 27/11, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản đã có kết quả tích cực khi đã “bơm” thêm vào thị trường những nguồn cung mới, đặc biệt trong giai đoạn từ đầu năm tới nay, tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới.

Điều này cho thấy những nỗ lực cải cách thể chế của Chính phủ, của các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường. Cán cân cung - cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần, khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu, giá bán bất động sản được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Bên cạnh những điểm tích cực, theo ông Đính còn một số băn khoăn khi các địa phương công bố bảng giá đất, quy hoạch mới, có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Chuyên gia nhận định nguy cơ giá đất ở một số địa phương bị đội lên cao, bởi dự án ở Hà Nội, TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá cao, dẫn đến chi phí đầu tư cao, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

“Dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng. Nghịch lý là cung được cải thiện, giá bán phải giảm, tuy nhiên ở đây giá đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại - đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng”, ông Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ông Đính cũng cho rằng thời gian vừa qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào nên mặc dù tăng giá nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh giảm về mức phù hợp và dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản thì thị trường sẽ chậm dần và yếu đi. Lúc đó rất có thể thị trường sẽ tồn tại trạng thái dư cung.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, cho rằng hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ.

"Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại", TS Cấn Văn Lực nói.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV

Giá tăng, nếu không can thiệp sớm sẽ gây nhiều hệ lụy

Theo ông Nguyễn Văn Đính, về các phân khúc bất động sản thì hiện nay, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng “dồi dào”, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định.

Phân khúc bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại gặp khó khăn, đặc biệt về mặt pháp lý. Dù đã có luật nhưng thực tế tại địa phương cũng chưa có nhiều khởi sắc, nếu phân khúc bất động sản này được cải thiện thì sẽ thu hút được các nhà đầu tư đóng góp chung vào sự phát triển của thị trường bất động sản.

Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được thời gian qua, ông Đính dự báo nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong giai đoạn tới khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, ông Đính kiến nghị Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản.

Còn TS Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản phải quyết tâm cơ cấu lại; đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính.

Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn vào việc phát triển cơ sở nhà ở xã hội. Theo ông Lực, hiện nay các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Chính vì vậy, các bên cần chung tay đẩy thông nhà ở xã hội, trong đó doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Ngoài ra, theo ông Lực, cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ với sự quay lại của ông Donald Trump sẽ mang lại nhiều tác động. Do đó, các doanh nghiệp cần lưu tâm đến các biến động bên ngoài để chủ động các phương án thích ứng trong thời gian tới.

Lệ Chi