Vốn M&A vào bất động sản tăng mạnh: doanh nghiệp nội lo thất thế

Vốn ngoại đăng ký vào thị trường bất động sản của Việt Nam đã tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Ảnh: Trần Dũng

Theo đánh giá, trước tình trạng thị trường BĐS đang khủng hoảng, thiếu vốn thì việc vốn M&A tăng trưởng mạnh sẽ góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi, tuy nhiên DN trong nước cũng cần cẩn trọng trước nguy cơ bị thất thế.

Nhộn nhịp hoạt động mua bán, sáp nhập

Trải qua gần 3 năm khó khăn vì đại dịch Covid-19, hoạt động kinh doanh của DN BĐS tụt dốc không phanh, bên cạnh vấn đề về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để; thì vốn đầu tư được xem là một trong hai nguyên nhân chính dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS kéo dài đến tận thời điểm hiện tại. Trong khoảng thời gian này, nguồn tiền đổ vào thị trường bị giảm mạnh do chính sách siết chặt tín dụng BĐS từ hệ thống ngân hàng và quá trình phát hành trái phiếu của DN BĐS bị đình trệ.

Trước bối cảnh đó, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) nổi lên trở thành kênh dẫn vốn quan trọng cho thị trường, với sự tham gia tích cực của nhiều DN trong nước. Điển hình như việc Hải Phát Invest lên kế hoạch mua lại 99,8% cổ phần của Công ty Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn với số vốn trên 434 tỷ đồng; Công ty Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền đã chi ra 350 tỷ đồng để thâu tóm thành công 99% vốn điều lệ của Công ty BĐS Lộc Minh; Tập đoàn Thủy sản Minh Phú cũng chính thức gia nhập thị trường BĐS thông qua việc mua bán dự án nhà ở xã hội tại xã Khánh An (huyện U Minh, tỉnh Cà Mau), quy mô mặt bằng 17,67 ha, tổng vốn đầu tư 632,8 tỷ đồng; hay việc Tập đoàn KDI Holdings nhận chuyển nhượng dự án Vega City Nha Trang từ Công ty cổ phần Khu du lịch Champarama, tỉnh Khánh Hòa...

Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động M&A của DN Việt Nam vẫn hạn chế về quy mô và DN vốn ngoại lại đang tỏ ra có ưu thế trên sân chơi này. Những nhà đầu tư lớn đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan… đang rất tích cực đẩy nhanh việc thâu tóm thị trường BĐS Việt Nam thông qua các thương vụ M&A lớn.

Theo dữ liệu từ Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, trong năm 2022 giá trị giao dịch M&A các thương vụ BĐS đạt 1,7 tỷ USD, cao nhất trong giai đoạn 2017 – 2022. Năm 2023 mặc dù giảm mạnh, nhưng vốn M&A vào BĐS cũng đạt gần 1,1 tỷ USD. Dự báo trong năm 2024, hoạt động M&A sẽ nóng trở lại khi thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi tích cực.

Từ năm 2023 đến nay, thị trường BĐS liên tục chứng kiến các thương vụ M&A lớn của nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử như việc Capital Land mua lại dự án khu đô thị Tân Thành (Bình Dương) có tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, tiếp đó DN này lại thâu tóm dự án Lumi Hanoi tổng vốn đầu tư 18.000 tỷ đồng; Gamuda Land đã hoàn tất tới 3 thương vụ M&A BĐS trong năm 2023, trong đó nổi bật là việc mua lại 98% vốn của Công ty BĐS Tâm Lực với số tiền 316 triệu USD...

Cần kiểm soát chặt chẽ

Theo đánh giá, ngành BĐS của Việt Nam đang vô cùng hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài, từ đó sẽ tạo ra sức bật cho các hoạt động M&A thông qua việc đánh giá tiềm năng, lợi thế của thị trường. Xét về các yếu tố vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định và bền vững so với các quốc gia trong khu vực. Tiếp đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông phát triển tại Việt Nam giúp hàng hóa lưu thông, di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn.

Ngoài ra, đặc điểm dân cư với lực lượng lao động trẻ, dồi dào cùng chi phí nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực cũng là lợi thế hấp dẫn của nguồn vốn ngoại quốc. Hơn nữa, tốc độ đô thị hóa cao tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới. Bên cạnh những yếu tố vĩ mô thuận lợi, sự hỗ trợ kịp thời từ phía Nhà nước đóng vai trò tiên quyết giúp củng cố niềm tin của DN FDI khi đầu tư vào Việt Nam.

Trên thực tế, việc thị trường BĐS đang thiếu vốn đầu tư nên đã buộc các DN phải tìm đến hoạt động M&A để có dòng tiền, đây cũng là cơ hội để nhà đầu tư ngoại tham gia sâu hơn vào thị trường, góp phần tăng trưởng thu hút vốn đầu tư FDI vào Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đang tạo ra sức ép vô cùng lớn đối với DN trong nước, bởi những dự án tốt, triển vọng lợi nhuận cao có nguy cơ sẽ đồng loạt rơi vào tay DN nước ngoài.

“Về bản chất, việc đẩy mạnh hoạt động M&A là tốt, sẽ giúp cho các DN Việt Nam xoay trở nguồn vốn, tránh được nguy cơ phá sản, đồng thời cũng có thêm vốn để tái đầu tư. Nhưng cũng có nguy cơ xảy ra việc nhà đầu tư nước ngoài sẽ thâu tóm những dự án tốt nhất, khiến DN trong nước mất đi cơ hội. Vì vậy, thời gian này phía cơ quan quản lý Nhà nước một mặt triển khai cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho hoạt động M&A được diễn ra một cách thuận lợi nhất; bên cạnh đó cũng phải có cơ chế để kiểm soát chặt chẽ hoạt động này đối với nhà đầu tư nước ngoài và hỗ trợ tốt hơn nguồn tín dụng cho DN trong nước để tham gia lại thị trường” – TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị.

Đồng quan điểm, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam David Jackson cho rằng, nhu cầu tìm kiếm đối tác cho hoạt động M&A của DN Việt Nam hiện nay rất lớn, nhưng thời gian qua số lượng các vụ chuyển giao M&A chưa nhiều, do các bên vẫn đang ở trong giai đoạn thăm dò, khảo sát thị trường. Vì vậy, dự báo trong nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo, hoạt động M&A sẽ bùng nổ tại Việt Nam, đặc biệt là ở lĩnh vực BĐS.

“DN nước ngoài đang tận dụng tình hình khó khăn của DN BĐS Việt Nam để tăng tốc, những tài sản gắn với nhu cầu thực tế được nhắm đến nhiều hơn. Những cuộc mua bán – sáp nhập sẽ tạo ra yếu tố tích cực cho thị trường BĐS như mở rộng nguồn cung, cơ cấu sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của đông đảo khách hàng hơn. Tuy nhiên trong quá trình này DN Việt Nam cũng cần phải tận dụng thế mạnh của mình đó là việc am hiểu cơ chế, chính sách để gia tăng thị phần” – ông David Jackson cho hay.

Doãn Thành