Ðất nông nghiệp sử dụng kết hợp đa mục đích

Công trình chuồng trại chăn nuôi tạm bợ trên đất nông nghiệp của một hộ dân tại xã Đồng Tâm, tỉnh Đồng Nai. Ảnh: Đoàn Phú

Có được làm công trình trên đất nông nghiệp?

Đất nông nghiệp thuộc các nhóm sau: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung… Để khai thác, sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, không ít nông dân thực hiện đa mục đích như: sản xuất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; nhiều hộ dân xây dựng các công trình trên đất như: lán trại để nghỉ ngơi, kho chứa nông cụ…

Ông Dương Ngọc Tú (ở xã Lộc Hưng, tỉnh Đồng Nai) cho biết: Ông có 1ha đất trồng cây lâu năm. Đất này do ông chuyển nhượng hợp pháp từ người khác và đã được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gọi tắt là sổ đỏ) mang tên ông vào năm 2015. Ngoài cây trồng, trên thửa đất hiện có một chòi gạch để nghỉ ngơi, làm kho chứa vật dụng với tổng diện tích 40m2 do chủ đất cũ xây dựng trước đó. Nay ông muốn đầu tư nâng cấp, sửa chữa các công trình đó với mục đích dùng một phần để ở và kết hợp làm nơi thu mua nông sản. Như vậy, ông có phải chuyển đổi mục đích SDĐ không?

Còn ông Lâm Văn Tịnh (ở xã Nha Bích, tỉnh Đồng Nai) trình bày: Do 6 sào đất trồng cây ăn trái của ông nằm ở vị trí thuận đường giao thông nên ông muốn dùng một phần diện tích đất trên để làm chòi nghỉ ngơi, trông coi vườn tược. Như vậy, pháp luật có cho phép ông được làm công trình này không và làm trên diện tích đất có tỷ lệ bao nhiêu trong tổng diện tích 6 sào đất đó?

Thắc mắc của ông Tú và ông Tịnh cũng là vấn đề mà nhiều nông dân khác gặp phải. Do không nắm rõ các quy định của pháp luật về SDĐ kết hợp đa mục đích, xây dựng các công trình tạm trên đất phục vụ trực tiếp cho việc sản xuất nông nghiệp nên họ có phần lo lắng và sợ bị phạt...

Ðiều kiện thực hiện kết hợp đa mục đích

Với những vấn đề mà người dân thắc mắc trên, luật sư Nguyễn Thị Hồng, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai giải đáp: Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Việc SDĐ kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu sau đây: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại các khoản 2, 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 (tức nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp) và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2024 (tức mục đích SDĐ ghi trên sổ đỏ, quyết định giao đất, cho thuê đất…); không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại SDĐ vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng - an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc SDĐ của các thửa đất liền kề; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định; tuân thủ pháp luật có liên quan. Nhất là phải lập phương án SDĐ trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính. Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để SDĐ kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan. Thời gian SDĐ vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn SDĐ còn lại của mục đích chính.

Cũng theo luật sư Nguyễn Thị Hồng, tại Quyết định số 46/2025/QĐ-UBND, ngày 21-10-2025 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định diện tích đất sử dụng để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (có hiệu lực kể từ ngày 1-11-2025) quy định, diện tích khu đất (tổng diện tích của một hoặc nhiều thửa đất liền kề) từ 0,5ha đến dưới 5ha được sử dụng diện tích đất để xây dựng công trình như: nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ người lao động; đất xây dựng công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác không quá 50m2.

Do đó, với trường hợp của ông Dương Ngọc Tú, trên đất ông hiện có 40m2 đất xây dựng các công trình gồm: chòi gạch để nghỉ ngơi, kho chứa vật dụng là không vi phạm so với yêu cầu về diện tích cho phép tại Quyết định số 46/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai khi ông có nhu cầu sửa chữa theo đúng mục đích sử dụng như trước đó là để phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp. Riêng việc ông muốn đầu tư nâng cấp, sửa chữa các công trình đó với mục đích dùng một phần để ở và kết hợp với việc kinh doanh dịch vụ nông nghiệp thì có 2 tình huống xảy ra: Nếu ông sửa chữa theo hình thức sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích đảm bảo không quá 50% so với tổng diện tích khu đất thì không phải chuyển mục đích SDĐ, ông chỉ cần lập phương án SDĐ trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là được. Ngược lại, nếu ông xây dựng nhà ở, cơ sở cho thuê thì phải chuyển mục đích SDĐ theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024 và quy định pháp luật về xây dựng, quy định pháp luật khác có liên quan.

Đối với trường hợp ông Lâm Văn Tịnh, ông xây dựng các công trình trên không vượt quá 50m2 trong tổng diện tích 6 sào đất trồng cây ăn trái là được và phải là nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ người lao động; đất xây dựng công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác. Đồng thời ông phải lập phương án SDĐ trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ðoàn Phú