Bất động sản khu công nghiệp: Mảnh đất màu mỡ cho M&A

Bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư trong, ngoài nước săn đón.

Thỏi nam châm hút vốn FDI

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét: “Phân khúc bất động sản công nghiệp đang cho thấy sức hút lớn khi dẫn đầu về giá trị vốn đầu tư trong 6 tháng đầu năm 2023, với tỷ trọng 46% trong tổng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Một số giao dịch lớn có thể kể tới như Foxconn đầu tư ở Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang), Goertek đầu tư ở Khu công nghiệp WHA (Nghệ An)...”.

Các báo cáo thị trường từ Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, khối đầu tư ngoại kỳ vọng mức lợi nhuận tốt hơn ở thị trường Việt Nam trong bối cảnh các rủi ro kinh tế toàn cầu và sự cạnh tranh từ các thị trường khác trong khu vực. Các tiêu chí của bên mua hiện tại sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý sạch, vị trí thuận lợi, có tiềm năng trong tương lai và giá chào bán phù hợp, linh hoạt.

Tuy nhiên, theo tổ chức này, khoảng cách về giá giữa người mua và người bán là một rào cản tương đối lớn trong các thương vụ M&A bất động sản, nhưng có thể khoảng cách này sẽ được thu hẹp trong 3 - 6 tháng tới. Theo chiều ngược lại, phía bán vẫn đang trong trạng thái chờ đợi thị trường và tìm cách xoay vòng vốn với các điều chỉnh từ chính sách tài khóa, tiền tệ gần đây của Chính phủ.

Đồng quan điểm, Colliers Việt Nam cho rằng, dù vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản suy giảm trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì sức hút với các nhà đầu tư. Số lượng yêu cầu tìm kiếm cao ốc văn phòng, bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng tại Việt Nam có xu hướng tăng trong vài tháng qua. Từ phía cung, việc tiếp cận vốn FDI được xem là động thái tiếp theo của các chủ đầu tư trong nước sau quá trình tái cấu trúc tổ chức và danh mục dự án.

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp Colliers Việt Nam cho biết, tổng cầu trên thế giới suy yếu làm giảm giá trị xuất nhập khẩu của Việt Nam, dẫn đến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chậm lại trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, sự sụt giảm trong ngắn hạn của dòng vốn đầu tư nước ngoài không ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của các khu công nghiệp.

“Việc thiết lập địa điểm sản xuất tại một quốc gia đòi hỏi kế hoạch dài hạn. Những biến động trên thị trường khu vực và toàn cầu, dù không thể tránh khỏi, đang thúc đẩy các nhà sản xuất tiếp tục triển khai kế hoạch đa dạng hóa chuỗi cung ứng để vừa giảm thiểu rủi ro gián đoạn, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Để đón đầu làn sóng này và trở thành trung tâm hậu cần của khu vực, Việt Nam cần cải thiện tính liên kết vùng hơn nữa để thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài, ngoài các nhà đầu tư truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Singapore”, ông Chí cho hay.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến ngày 20/7/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt khoảng 16,24 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm 2022 và tăng 8,8% so với 6 tháng đầu năm nay.

Phân khúc được săn đón

Trên thực tế, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến nhiều thương vụ lớn, đình đám trong nửa đầu năm 2023. Điển hình là việc CapitaLand Development (CLD) ký kết biên bản ghi nhớ với UBND tỉnh Bắc Giang để phát triển dự án khu đô thị - công nghiệp và logistics với giá trị cam kết đầu tư 1 tỷ USD. Đây là dự án khu công nghiệp sinh thái, khu logistics hiện đại và đô thị thông minh với quy mô trên 400 ha.

Hay thương vụ Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW) mua lại 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển. Ở phía Nam, BW cũng sở hữu thêm hai khu đất: 20,9 ha tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 và 22,3 ha tại Khu công nghiệp Xuyên Á (Long An).

Chia sẻ về cơ hội trên thị trường M&A khu công nghiệp, ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Việt Nam cho hay, M&A là con đường để Công ty hướng tới mục tiêu đa dạng hóa sản phẩm, phát triển dự án mới và có sản phẩm gối đầu.

“Khẩu vị của Khu công nghiệp Việt Nam là thêm các giá trị cho sản phẩm tốt hơn với trường hợp các dự án hiện hữu, hoặc với các dự án mới thì phát triển các phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu của các khách thuê”, ông Phương nói.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là mảng quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản sắp tới.

Trong khi đó, theo bà Trang Bùi, trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay thì các hoạt động M&A có thể là cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động được dòng tiền, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia với lợi thế gần về vị trí địa lý và sự tương đồng về văn hóa.

“Thị trường Việt Nam đang dần cởi mở hơn về các quá trình thương lượng và đàm phán trong thời gian gần đây và sẽ là yếu tố đẩy mạnh sự tiếp cận đến các nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Theo quan sát của Cushman & Wakefield, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là mảng quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản sắp tới”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội, về bối cảnh toàn cầu, tỷ suất đầu tư theo tài sản thì xu hướng giảm của các tài sản bất động sản thương mại (văn phòng, bán lẻ, khu công nghiệp) đã kết thúc. Từ năm 2022 đến nay, hoạt động đầu tư đã có dấu hiệu tăng trưởng trở lại.

“Dù thị trường bất động sản trầm lắng nhưng hoạt động mua bán dự án tương đối sôi động. Đáng kể nhất là nhiều đối tác ở cả hai bên nội - ngoại đang đẩy mạnh xúc tiến đàm phán trong 6 tháng qua. 6 - 9 tháng tới, có thể sẽ có nhiều hơn các hoạt động giao dịch ở nhiều phân khúc và bất động sản khu công nghiệp cũng không ngoại lệ”, bà An nói.

Thành Nguyễn