Bất động sản tâm linh: Nhiều 'khoảng trống' pháp lý cần lấp đầy

Quang cảnh Hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội”. Ảnh: T.THIỆN

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội” do Báo Dân Việt tổ chức ngày 25/8, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho biết, bất động sản tâm linh đã bắt đầu xuất hiện và được thị trường quan tâm. Tuy nhiên, so với quy mô thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch, phân khúc này vẫn còn tương đối nhỏ và chưa phổ biến.

Theo bà Miền, một trong những nguyên nhân là bất động sản tâm linh có tính chất đặc thù, gắn với các yếu tố văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất. Trong khi đó, quy định pháp lý đối với lĩnh vực này chưa thực sự rõ ràng, khiến việc xác định bản chất và phạm vi của thị trường còn gặp khó khăn.

Từ góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Ngọc - Trưởng Văn phòng Luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cũng nhấn mạnh, các giao dịch liên quan đến bất động sản tâm linh (phần mộ, vị trí an táng) trong các dự án nghĩa trang đang đặt ra nhiều vấn đề pháp lý cần được làm rõ. Người dân có nhu cầu chuyển giao, sang nhượng hoặc thay đổi người sử dụng, trong khi quyền đối với phần mộ và đất nghĩa trang không hoàn toàn giống quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sở hữu nhà ở.

“Cần làm rõ quyền quản lý, sử dụng đối với phần mộ, vị trí an táng và các công trình liên quan, cũng như cơ chế chuyển giao khi phát sinh nhu cầu thực tế” - ông Ngọc nêu quan điểm.

Theo luật sư, pháp luật cũng cần quy định rõ cách thức bảo đảm quyền lợi của người đã mua, đăng ký sử dụng dịch vụ tại các dự án nghĩa trang trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư, quản lý dự án giải thể, phá sản hoặc không còn khả năng tiếp tục cung cấp dịch vụ.

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý, theo ông Ngọc, không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mà còn góp phần hạn chế tình trạng quảng cáo, mua bán sản phẩm dưới tên gọi “bất động sản tâm linh” nhưng không xác định rõ bản chất pháp lý và quyền của các bên tham gia giao dịch.

Ở góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền cho biết, theo khảo sát, phần lớn giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư hiện được thực hiện dưới hình thức hợp đồng cung cấp dịch vụ.

Đáng chú ý, dù nhiều dự án được xác định có quyền sử dụng đất lâu dài, người mua thường chỉ được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung của toàn bộ dự án, chưa có giấy chứng nhận riêng cho từng khách hàng.

Theo bà Miền, cần tiếp tục làm rõ quyền của người mua, cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng, quyền chuyển nhượng cũng như khả năng sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phát biểu. Ảnh: T.THIỆN

Liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận, ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) - cho biết, trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu, từng phần đất trong nghĩa trang hiện chưa được triển khai phổ biến.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, pháp luật đất đai đã có quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất trong dự án. Cụ thể, Điều 143 Luật Đất đai quy định về cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất. Trường hợp dự án nghĩa trang được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng khu, từng thửa thì về nguyên tắc có thể cấp giấy chứng nhận cho từng thửa.

Khi được cấp giấy chứng nhận, đối với phần đất sử dụng để xây dựng phần mộ, người sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng đất theo chế độ tương ứng, trong đó có trường hợp sử dụng ổn định, lâu dài.

Nếu được cấp giấy chứng nhận riêng, người sử dụng đất có các quyền theo quy định, gồm chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và thừa kế. Tuy nhiên, ông Kiên cho biết, thực tế hiện nay hoạt động chuyển nhượng có phát sinh nhưng chưa nhiều, trong khi việc thế chấp gần như chưa ghi nhận đáng kể.

Dù có thể cấp giấy chứng nhận riêng, ông Kiên lưu ý đây vẫn là loại hình sử dụng đất đặc thù, không thể đơn giản coi như một thửa đất thông thường. Một dự án nghĩa trang còn bao gồm hệ thống hạ tầng, cảnh quan, cây xanh, đường giao thông, hệ thống quản lý và các dịch vụ đi kèm, đòi hỏi phải được duy trì trong suốt quá trình sử dụng.

“Người dân không chỉ đơn thuần mua quyền sử dụng một phần đất mà còn sử dụng cả hệ thống sản phẩm và dịch vụ. Vì vậy, hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng cần được nhìn nhận đồng thời trên hai phương diện: quyền sử dụng đất và chất lượng, trách nhiệm cung cấp dịch vụ” - ông Kiên nói.

Đây cũng là vấn đề được luật sư Hoàng Ngọc lưu ý. Theo ông, khi doanh nghiệp đầu tư dự án nghĩa trang, nhiều quan hệ pháp lý mới phát sinh, cần được quy định rõ ngay từ đầu.

“Cần làm rõ sau khi chủ đầu tư chuyển giao quyền cho khách hàng, người mua được thực hiện những quyền gì, có được thừa kế, chuyển nhượng hoặc chuyển giao cho người khác không” - ông Ngọc đặt vấn đề.

Một vấn đề khác là trách nhiệm quản lý, duy tu trong dài hạn. Trong trường hợp khách hàng thanh toán một lần nhưng nhiều năm sau chủ đầu tư giải thể, phá sản hoặc chuyển nhượng dự án, cần xác định rõ chủ thể nào sẽ tiếp tục quản lý, chăm sóc và duy trì nghĩa trang.

"Từ những khoảng trống pháp lý trên, thị trường bất động sản tâm linh cần có cơ chế pháp lý rõ hơn về bản chất sản phẩm, quyền của người mua và trách nhiệm dài hạn của chủ đầu tư. Nếu những vấn đề này tiếp tục bị bỏ ngỏ, nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai là rất lớn” - ông Ngọc nhấn mạnh./.