Biệt thự, nhà liền kề không còn là 'miếng bánh dễ ăn'

Giao dịch 3 tháng đầu năm giảm 49%

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản Quý I/2025 do Savills công bố, tổng lượng giao dịch biệt thự và nhà liền kề trong ba tháng đầu năm đạt 1.629 căn, giảm 49% so với quý trước nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển trọng tâm về khu vực vùng ven như Đông Anh, Hòa Lạc, Đan Phượng, Hà Đông… Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I đạt 41%, tuy giảm 26 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh tâm lý người mua đang dần hồi phục.

Về mặt bằng giá, các sản phẩm nhà ở thấp tầng có xu hướng giảm giá theo quý nhưng vẫn tăng so với năm trước. Cụ thể, giá biệt thự trung bình giảm 14% so với quý trước nhưng đã tăng gấp đôi theo năm, đạt 282 triệu đồng/m² đất. Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt mức 239 triệu đồng/m². Nhà phố thương mại giảm nhẹ 12% theo quý và giữ ổn định so với cùng kỳ, đạt 278 triệu đồng/m².

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội lý giải, mức giảm giá sơ cấp của biệt thự và liền kề trong quý này xuất phát từ việc nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án vùng ven với mức giá cạnh tranh hơn so với các dự án trước đó.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp lại ghi nhận xu hướng tăng giá. Giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m²; nhà liền kề tăng 15%, lên 227 triệu đồng/m²; còn nhà phố thương mại tăng 9%, đạt 266 triệu đồng/m².

Trong vòng 5 năm trở lại đây, giá trị bất động sản thấp tầng tăng trưởng mạnh mẽ: biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22%/năm, cao hơn hẳn so với tốc độ tăng của nhà phố thương mại (dao động từ 11-16%/năm). Điều này tiếp tục củng cố sức hút đầu tư vào phân khúc này.

Không còn là sân chơi dễ thở

Thị trường biệt thự và nhà liền kề đang phục hồi theo hướng chọn lọc. Sự cải thiện này chủ yếu đến từ các dự án có lợi thế về vị trí, cả hiện tại lẫn tiềm năng tương lai, cũng như được phát triển bởi những chủ đầu tư có kinh nghiệm. Đồng thời, xu hướng hiện nay nghiêng về việc tập trung phát triển các sản phẩm liền kề và nhà phố với tổng mức đầu tư thấp hơn biệt thự, nhằm tiếp cận tập khách hàng rộng hơn. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đang ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và triển vọng tăng giá dài hạn.

Một điểm đáng chú ý trong quý I là sự thay đổi trong cơ cấu giá. Tỷ trọng các sản phẩm có giá từ 30 tỷ đồng trở lên đã tăng mạnh, chiếm tới 36% tổng nguồn cung so với mức 17% năm ngoái. Phân khúc từ 20-30 tỷ đồng hiện chiếm ưu thế với 62%, trong khi loại hình dưới 20 tỷ đang trở nên khan hiếm.

Xu hướng này đặt ra thách thức cho nhiều nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh giá bán tiếp tục ở mức cao, khiến kỳ vọng về lợi nhuận cần được cân nhắc lại. Trước thực tế đó, một bộ phận nhà đầu tư đang dịch chuyển dòng tiền về các địa phương lân cận Hà Nội, nơi vẫn còn xuất hiện các sản phẩm trong tầm giá 10-20 tỷ đồng, mức giá đã hiếm hoi tại nội đô.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá tiếp tục tăng đều đặn, phản ánh tâm lý nắm giữ tài sản lâu dài thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, khi thị trường chứng khoán và vàng đang có nhiều biến động, bất động sản tiếp tục là kênh được dòng tiền hướng đến, đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và khả năng sinh lời bền vững. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ thở. Nhà đầu tư không chỉ có tiềm lực tài chính mà còn phải có tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược phù hợp để chọn đúng sản phẩm.

Ánh Phương/VOV.VN