Các văn bản hướng dẫn luật phải thật sự chất lượng để thị trường bất động sản khởi sắc

Đây là ý kiến của chuyên gia tại buổi công bố báo cáo "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trước giờ G" vừa được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố.

Phục hồi rõ nét ở một số phân khúc

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi. Nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%. Giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Tính đến quý II.2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với quý II.2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Ảnh minh họa. Nguồn: ITN

Về các phân khúc bất động sản, bà Phạm Thị Miền cho biết, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ. Cụ thể, quý II nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Xét về khu vực, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng.

Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ. Cụ thể, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc.

Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ "vươn lên", chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý II. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý II đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý II. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh/thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định,… bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Đồng thời, thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Về kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án với quy mô 39.884 căn; tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15.3.2024 nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025.

Giao dịch phân khúc nhà ở xã hội đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu vẫn đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp.

Rất cần một chữ "thông" để cung cầu gặp nhau

Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” để cung và cầu bất động sản bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau.

Theo đó, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường. "Thông" các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Đồng thời, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng. Quan trọng nhất, cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường, ông Thiên lưu ý.

Theo TS Võ Trí Thành, cần phải hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trên thị trường bất động sản tiếp cận nhưng vẫn bảo đảm là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường. Doanh nghiệp cần nỗ lực tái cấu trúc, phát triển bất động sản hợp túi tiền, nhu cầu của người dân. Phân khúc nhà ở xã hội cần có cái nhìn nhận mới, theo hướng là kết cấu hạ tầng quan trọng của quốc gia.

Để các các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng các văn bản hướng dẫn phải thật sự “chất lượng”, cụ thể, chi tiết, bảo đảm thuận lợi để các đối tượng tiếp cận và thực hiện theo. Đồng thời, cần tiếp tục củng cố niềm tin người dân; tăng tính hấp dẫn các sản phẩm bất động sản; có chính sách hỗ trợ tốt hơn với phân khúc nhà ở xã hội.

Vũ Quang