Chủ tịch Quốc hội: Giá đất phải hài hòa lợi ích, tránh tăng đột biến

Phát biểu tại phiên thảo luận tổ sáng 22/10 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu xây dựng một đạo luật có tính ổn định lâu dài, khắc phục những điểm nghẽn về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất và bồi thường, tái định cư.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết 18, như bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất và gắn thu hồi đất với bồi thường, tái định cư.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai đã bộc lộ nhiều vướng mắc, đặc biệt trong bối cảnh vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Những điểm nghẽn lớn tập trung ở quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất. Do đó, việc sửa đổi lần này cần hướng tới một đạo luật mang tính khung, quy định những nguyên tắc cốt lõi và có cơ chế linh hoạt để tránh phải sửa đổi liên tục.

Giữ nguyên tắc sát thị trường nhưng không để giá đất tăng đột biến

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn phát biểu tại tổ. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Đề cập đến chính sách giá đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần hoàn thiện thể chế theo hướng bảo đảm thị trường vận hành ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc sát thị trường nhưng không cực đoan hóa nguyên tắc thị trường.

Theo ông, việc áp dụng nguyên tắc thị trường một cách cực đoan có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm gia tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến các dự án đình trệ. Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; quy định rõ hệ số điều chỉnh, vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Chủ tịch Quốc hội đề xuất bảng giá đất có thể được xây dựng theo chu kỳ 5 năm hoặc linh hoạt hơn, được công bố sớm và có cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi thị trường biến động lớn. Đồng thời, cần kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào; làm rõ việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh đối với bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, tránh tình trạng "giá đuổi giá".

Một yêu cầu khác Chủ tịch Quốc hội đề cập là xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông, cập nhật theo thời gian thực. Theo ông, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần quản lý thống nhất cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có thông tin về các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Mục tiêu lâu dài là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo khả năng dự báo cho thị trường,” Chủ tịch Quốc hội nói.

Thu hồi đất phải bảo đảm quyền lợi người dân

Bên cạnh chính sách giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có những dự án đặc thù như khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics...

Đối với cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh phải có các điều kiện chặt chẽ về giá bồi thường hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận. Đặc biệt, cần quan tâm đến những trường hợp người dân sử dụng đất ở lâu đời nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải do lấn chiếm hoặc vi phạm pháp luật.

Về trình tự thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể rút ngắn thủ tục thông báo, vận động nhưng phải hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi giao đất. Các trường hợp ngoại lệ cần hạn chế và giám sát chặt chẽ.

Ông cũng nhấn mạnh yêu cầu lượng hóa các tiêu chí bảo đảm đời sống người dân sau tái định cư bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc đánh giá điều kiện tái định cư không chỉ căn cứ vào diện tích đất, nhà ở mà còn phải tính đến các điều kiện sinh hoạt như trường học, trạm y tế, nhà trẻ và công trình thương mại.

Kiểm soát đầu cơ, khơi thông nguồn lực đất đai

Về quy hoạch, Chủ tịch Quốc hội đề nghị điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gắn kế hoạch sử dụng đất cấp xã với quy hoạch đô thị, nông thôn. Quy hoạch cần đáp ứng yêu cầu thực tế và có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi đơn vị hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc nguồn lực đất đai.

Đối với giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, ông đề nghị giảm thủ tục cho người sử dụng đất, cho phép lựa chọn linh hoạt hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả với các dự án cũ. Đồng thời, cần thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không phù hợp; bổ sung tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư và bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư.

Một vấn đề khác được Chủ tịch Quốc hội quan tâm là điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai. Theo ông, cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi phần lợi ích tăng thêm từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng của Nhà nước, đồng thời tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương trong kiểm soát hoạt động đầu cơ.