Đề xuất điều chỉnh cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản

Cần làm rõ hơn các nội dung liên quan tới cấp mã định danh điện tử với bất động sản. (Ảnh: HNV)

Điều phối phiên thảo luận, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thời gian qua, Hiệp hội đã nhận được nhiều văn bản, ý kiến góp ý từ các hội viên tới việc sửa đổi các luật liên quan thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, trong quá trình tham dự các cuộc họp, có thể thấy rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo tiếp thu, giải trình một cách nhanh chóng, để điều chỉnh những điểm chưa phù hợp, hướng tới hoàn thiện và tháo gỡ triệt để các vướng mắc cho doanh nghiệp, thị trường.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam điều hành thảo luận. (Ảnh: HNV)

Tại hội thảo, đại diện Tập đoàn Sun Group cho biết, dự thảo luật đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, đây là thủ tục mới so với quy định hiện hành, làm phát sinh thêm quy trình hành chính đối với doanh nghiệp.

Vì vậy, Sun Group đề xuất không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhằm cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Theo doanh nghiệp, quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh vướng mắc hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đối với quy định này. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc tiếp tục duy trì quy định về thủ tục thông báo nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người mua theo doanh nghiệp là hợp lý.

Đại diện Sun Group chia sẻ tại hội thảo. (Ảnh: HNV)

Liên quan chuyển nhượng dự án bất động sản, đại diện Sun Group cho rằng, dự thảo quy định điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng. Doanh nghiệp đề nghị nghiên cứu theo hướng linh hoạt hơn, cho phép các bên được thỏa thuận về việc kế thừa, tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trong quá trình chuyển nhượng dự án, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, cách tiếp cận này sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Trong khi đó, từ phía đại diện Viglacera thông tin, như nhiều lần góp ý trước đó, lần này, doanh nghiệp tiếp tục kiến nghị làm rõ một số quy định nhằm bảo đảm tính khả thi trong quá trình thực hiện.

Cụ thể, đối với khoản 5 Điều 13, Dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo Viglacera, cần làm rõ quy định này có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không. Doanh nghiệp cho biết nhiều chủ đầu tư hoạt động theo mô hình tổng công ty với các công ty con, chi nhánh trực thuộc, vì vậy cần xác định trường hợp chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị trong cùng hệ thống ký kết hợp đồng có được phép hay không, tránh phát sinh vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Đại diện Viglacera thông tin tại hội thảo. (Ảnh: HNV)

Góp ý về Điều 19 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Viglacera nhận thấy, Dự thảo đã có thay đổi so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Doanh nghiệp đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành, theo đó cơ quan có thẩm quyền có thời hạn 15 ngày để có ý kiến về việc bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhằm bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình thực hiện.

Đối với khoản 3, Điều 20 về bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, Dự thảo quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đại diện Viglacera cho rằng, quy định này sẽ làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp và cuối cùng có thể làm tăng chi phí của người mua. Do đó, doanh nghiệp đề nghị giữ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo hướng chủ đầu tư chỉ thực hiện bảo lãnh khi bên mua có yêu cầu. Nếu khách hàng không có nhu cầu bảo lãnh thì không nên bắt buộc thực hiện.

Liên quan thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, dự thảo quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký hoặc chấp nhận bằng hình thức khác được thể hiện trên hợp đồng. Viglacera đề nghị bổ sung quy định cụ thể đối với giao dịch điện tử, theo đó thời điểm hợp đồng có hiệu lực nên được xác định là thời điểm chữ ký số cuối cùng được xác lập trên hệ thống, nhằm bảo đảm rõ ràng trong quá trình áp dụng.

Đại diện Phục Hưng Holdings phát biểu ý kiến tại hội thảo. (Ảnh: HNV)

Nhất trí với tinh thần dự thảo là xây dựng cơ chế giao dịch bất động sản công khai, minh bạch, đại diện của Đại diện Phục Hưng Holdings đồng tình cao với yêu cầu từng bước chuyển đổi sang phương thức điện tử. Tuy nhiên, theo đại diện doanh nghiệp này, Điều 10 hiện mới quy định các bước của quy trình giao dịch mà chưa làm rõ trình tự, thời điểm thực hiện của từng bước cũng như mối quan hệ giữa các thủ tục trong quy trình.

Cụ thể, khoản 2, Điều 10 quy định quy trình giao dịch gồm các bước từ kiểm tra thông tin, chuẩn bị hồ sơ, xác lập giao dịch, thanh toán, bàn giao bất động sản đến hoàn thành giao dịch và cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Đồng thời, khoản 3 quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử suốt quá trình giao dịch.

Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ thời điểm cấp mã định danh điện tử trong mối quan hệ với các bước của quy trình giao dịch. Chẳng hạn, mã định danh được cấp trước khi đưa bất động sản vào giao dịch, trước khi ký hợp đồng hay chỉ được cấp khi hoàn thành các thủ tục về đất đai và cấp Giấy chứng nhận? Tương tự, thời điểm cấp Giấy chứng nhận có được thiết kế đồng bộ với việc cấp và sử dụng mã định danh điện tử hay không cũng chưa được quy định rõ.

Vì vậy, đại diện doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện từng bước trong quy trình giao dịch, đồng thời xác định mốc thời gian hoặc thời hạn thực hiện đối với từng thủ tục, bảo đảm tính đồng bộ giữa việc cấp mã định danh điện tử, thực hiện giao dịch và cấp Giấy chứng nhận. Điều này sẽ giúp quy trình giao dịch minh bạch, thống nhất và thuận lợi hơn trong quá trình triển khai trên thực tế.