Đề xuất nhiều chính sách mới về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội

Theo thông tin Bộ Xây dựng công bố ngày 28/10, Chính phủ đã có Tờ trình số 923/TTr-CP ngày 16/10/2026 báo cáo Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến thay thế Luật Nhà ở năm 2023.

Đề xuất nhiều chính sách mới về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Ảnh minh họa

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê dài hạn

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, bên cạnh các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Theo đó, các quy định về nhà ở cho thuê được xây dựng theo hướng bao quát cả nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước, nhà ở sử dụng các nguồn vốn khác và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Dự thảo đề cập cụ thể các nội dung liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi, giá thuê, quản lý vận hành và nguồn thu, chi trong quá trình khai thác.

Đáng chú ý, dự thảo định hướng ưu tiên phát triển nhà chung cư cho thuê dài hạn tại các khu đô thị, khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và những địa bàn tập trung đông dân cư.

Việc mở rộng loại hình nhà ở này nhằm tạo thêm lựa chọn cho người lao động, người có thu nhập hạn chế và những người chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà.

Một điểm mới khác là dự thảo trao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ bằng cách dành một phần diện tích đất ở trong dự án để phát triển nhà cho thuê, bố trí quỹ đất tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp khoản tiền tương đương theo quy định.

Chính quyền địa phương cũng được đề xuất quyết định đối tượng ưu tiên thuê nhà, loại hình nhà cho thuê, giá thuê đối với nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước và các cơ chế hỗ trợ phù hợp với điều kiện thực tế.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, dự thảo đặt ra định hướng huy động đa dạng nguồn lực, sử dụng hiệu quả nguồn vốn nhà nước nhằm thu hút đầu tư tư nhân, đồng thời hoàn thiện chính sách đất đai và tài chính dành cho phát triển nhà ở.

Hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp

Bên cạnh phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo tiếp tục rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến nhà ở xã hội nhằm bảo đảm chính sách hỗ trợ đúng đối tượng thụ hưởng.

Theo Bộ Xây dựng, những quy định về điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cần được hoàn thiện để phù hợp hơn với mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội.

Đáng chú ý, dự thảo luật hóa một số chính sách đã được thực hiện theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.

Các nội dung được nghiên cứu đưa vào luật gồm điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, quy hoạch chi tiết dự án, lựa chọn chủ đầu tư, xác định giá bán và giá thuê mua, trình tự đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Một số quy định tại Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP cũng được đề xuất bổ sung, trong đó có những trường hợp được mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm và không phải đáp ứng một số điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định tương ứng.

Ngoài ra, dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Đối với doanh nghiệp, dự thảo sửa đổi các quy định về ưu đãi đầu tư, cơ chế đặt hàng, huy động và sử dụng vốn nhằm tạo thuận lợi cho quá trình triển khai dự án.

Việc cắt giảm thủ tục đầu tư, xây dựng đối với các dự án nhà ở chính sách cũng được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm.

Bổ sung quy định về sạc xe điện và quản lý chung cư

Đối với hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất nhiều quy định mới nhằm giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tế.

Cụ thể, dự thảo làm rõ việc xác định diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư.

Cùng với đó, bổ sung quy định về khu vực để xe điện, khu vực sạc điện, đổi pin theo quy chuẩn xây dựng, phù hợp với xu hướng phát triển phương tiện sử dụng năng lượng điện.

Dự thảo cũng đề xuất cho phép tổ chức hội nghị nhà chung cư bằng hình thức trực tuyến, đồng thời nghiên cứu cơ chế thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị.

Những thay đổi này được kỳ vọng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành và hạn chế tranh chấp tại các khu chung cư.

Đối với chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ, dự thảo làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Theo đó, chủ sở hữu có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) trong hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư nhằm đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai các dự án.

Ngoài ra, các quy định về thế chấp nhà ở, thế chấp dự án nhà ở tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với pháp luật về đất đai, giao dịch bảo đảm và Bộ luật Dân sự.

Việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công cũng được đề xuất điều chỉnh theo hướng nâng cao hiệu quả khai thác, hạn chế tình trạng bỏ trống, lãng phí.

Tiếp tục phân cấp, đơn giản hóa thủ tục hành chính

Một định hướng xuyên suốt của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Theo đó, một số nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc tài sản công, quản lý nhà chung cư và tổ chức thực hiện chính sách nhà ở được nghiên cứu chuyển giao cho cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Đặc biệt, dự thảo không đặt ra thủ tục hành chính mới mà tiếp tục rà soát, bãi bỏ, cắt giảm và đơn giản hóa những thủ tục không còn phù hợp.

Theo kế hoạch của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI năm 2026.

Việc hoàn thiện các chính sách về phát triển nhà cho thuê, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư được kỳ vọng góp phần tháo gỡ những khó khăn của thị trường, tạo điều kiện thu hút nguồn lực đầu tư và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.