Đề xuất thống nhất quy định về giá đất, bồi thường trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Toàn cảnh hội nghị. Ảnh: Văn Giáp/Bnews/vnanet.vn

Ngày 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”. Dự thảo đang được xây dựng theo hướng tinh gọn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Doanh nghiệp đề nghị bảo đảm tính thống nhất trong thực thi, nhất là các vấn đề về giá đất, bồi thường và quyền tài sản.

Phát biểu tại hội thảo, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Đào Trung Chính cho biết: Đây là hội thảo đầu tiên lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai mới.

Theo ông Đào Trung Chính, việc sửa đổi được đặt ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 mới ban hành khoảng 2 năm nhưng đã xuất hiện những yêu cầu mới, nhất là sau khi thay đổi mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đồng thời cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc để tạo động lực phát triển kinh tế.

Định hướng lớn của dự thảo là chuyển từ một đạo luật quy định nhiều nội dung chi tiết sang luật mang tính nguyên tắc. Nếu Luật Đất đai năm 2024 có khoảng 260 điều, dự thảo mới bước đầu được xây dựng với khoảng 106 điều, trong đó nhiều quy định về trình tự, thủ tục sẽ được giao Chính phủ quy định.

Theo ông Đào Trung Chính, những vấn đề quá cụ thể nếu đưa vào luật không phù hợp với định hướng luật khung sẽ được nghiên cứu chuyển sang nghị quyết của Chính phủ hoặc văn bản hướng dẫn.

Một định hướng đáng chú ý là coi đất đai là đầu vào cho sản xuất. Theo Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cần nghiên cứu cơ chế xác định giá đất theo hướng phù hợp hơn, bởi giá đất trong nhiều trường hợp còn cao, chưa khuyến khích người dân và doanh nghiệp sử dụng đất phục vụ sản xuất.

Dự thảo định hướng Nhà nước xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số. Ông Đào Trung Chính nhấn mạnh: Nhà nước phải thực hiện việc xác định giá đất để áp dụng đối với doanh nghiệp và người dân.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định hướng mới là trên một phạm vi đơn vị hành chính tiến tới chỉ lập một quy hoạch, thay vì đồng thời tồn tại nhiều hệ thống quy hoạch và quy hoạch ngành.

Tuy nhiên, theo ông Đào Trung Chính, hướng này đặt ra yêu cầu phải khớp nối hệ thống phân loại đất, bởi pháp luật đất đai và pháp luật về quy hoạch đô thị, nông thôn hiện còn khác nhau. Dự thảo cũng phải nghiên cứu cách thiết kế kế hoạch sử dụng đất trong bối cảnh chuyển từ kế hoạch hằng năm sang kế hoạch 5 năm của cấp xã.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo đặt ra yêu cầu chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Theo đó, chính sách không chỉ dừng ở bồi thường mà phải giải quyết sinh kế, việc làm và thu nhập cho người bị thu hồi đất. Cơ quan soạn thảo cũng đặt vấn đề về mức bồi thường đặc thù, khi một số trường hợp cho phép địa phương áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung và đề nghị tiếp tục lấy ý kiến về việc có nên luật hóa nguyên tắc này.

Về tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, ông Đào Trung Chính cho hay, có ý kiến đề nghị thay cơ chế thu hồi sau thời gian gia hạn bằng việc áp dụng thuế lũy tiến đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cho phép thêm một khoảng thời gian trước khi thu hồi.

Tuy nhiên, cần tính đến trường hợp doanh nghiệp đã sử dụng 80-90% diện tích nhưng chỉ còn một phần dự án chậm. Nếu thu hồi phần diện tích còn lại, toàn bộ dự án có thể không tiếp tục thực hiện được.

Ông Đào Trung Chính cũng lưu ý sự phối hợp giữa cơ quan quản lý đất đai, đầu tư và tài chính trong xử lý dự án chậm đưa đất vào sử dụng chưa thực sự thống nhất. Thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án cũng liên quan nhiều cơ quan với các quy trình khác nhau. Vì vậy, cần nghiên cứu một quy trình thống nhất cho doanh nghiệp.

Sửa đổi Luật Đất đai: Doanh nghiệp góp ý về giá đất, bồi thường. Ảnh minh họa do AI tạo

Đối với đất có nguồn gốc nông, lâm trường, ông Đào Trung Chính đề nghị khớp nối quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, sắp xếp nông, lâm trường với pháp luật đất đai, qua đó xử lý tình trạng có doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa hoàn tất sắp xếp đất hoặc chưa có phương án sử dụng đất.

Về công chứng, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, dự thảo không đưa trình tự công chứng hợp đồng vào Luật Đất đai do đây được xem là một thủ tục có thể quy định tại nghị định. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bỏ ngay yêu cầu công chứng. Khi cơ sở dữ liệu đất đai được kết nối với dữ liệu công dân, việc có cần công chứng trong mọi trường hợp mua bán hay không sẽ tiếp tục được nghiên cứu.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, dự thảo với 106 điều có nhiều điểm linh hoạt, phù hợp với yêu cầu của giai đoạn mới.

Ông Hiệp đề nghị không nên áp dụng rộng cơ chế bồi thường bằng đất đối với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Về mức bồi thường, luật cần quy định nguyên tắc và công thức chung để bảo đảm minh bạch, thống nhất giữa các địa phương.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị bổ sung cụm từ “quản lý giá đất” bên cạnh việc Nhà nước quyết định giá đất, qua đó thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp đề nghị luật quy định rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh, tiêu chí và giới hạn biến động của hệ số.

Một vấn đề khác là chi phí xây dựng hạ tầng. Ông Hiệp cho biết tại Hà Nội, suất đầu tư có thể khoảng 940.000-950.000 đồng/m2, trong khi thực tế doanh nghiệp phải đầu tư khoảng 2,7-2,8 triệu đồng/m2 do điều kiện thi công. Vì vậy, ông Hiệp đề nghị chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo dự toán thiết kế thi công được thẩm định để có cơ sở khấu trừ khi tính tiền đất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề nghị luật hóa cơ chế thí điểm về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nhằm tạo cơ sở pháp lý ổn định hơn khi thời gian thí điểm không còn dài.

Về phân cấp, Chủ tịch VACC cho rằng việc giao thêm thẩm quyền cho cấp xã, phường cần gắn với năng lực thực tế. Địa phương chỉ nên phân cấp sâu hơn khi bộ máy cơ sở đáp ứng yêu cầu về nhân lực và chuyên môn.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI Đậu Anh Tuấn cho rằng chất lượng của Luật Đất đai không chỉ nằm ở bản thân luật mà còn ở mức độ “ăn khớp” với các luật liên quan, bởi đây là yếu tố quyết định sự ổn định của môi trường đầu tư.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, doanh nghiệp bỏ vốn vào đất trong thời gian 20-50 năm nên điều cần không nhất thiết là những điều kiện tối ưu mà là những điều kiện có thể tiếp cận được và có tính ổn định.

VCCI ủng hộ định hướng luật khung, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, song đề nghị giải quyết mối quan hệ giữa phân cấp và tính thống nhất. Dù lựa chọn phương án nào, luật cần đặt ra một khung tối thiểu thống nhất trên toàn quốc về hồ sơ, thời hạn giải quyết, công khai thông tin và xử lý khi quá hạn. “Nếu 34 tỉnh, thành mà có 34 quy trình khác nhau thì tôi cho rằng cũng rất khó khăn cho các doanh nghiệp đang hoạt động hiện tại”, ông Đậu Anh Tuấn nói.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI Đậu Anh Tuấn phát biểu. Ảnh: Bnews/vnanet.vn

VCCI cũng đề nghị làm rõ các nguyên tắc về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đồng thời phân biệt quỹ đất của dự án đang triển khai bình thường với hành vi găm giữ đất chờ tăng giá. Việc chậm đưa đất vào sử dụng do thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hoặc thay đổi quy hoạch cũng cần được xem xét khi xác định trách nhiệm.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng một số nội dung tác động trực tiếp đến quyền tài sản như điều kiện được bồi thường, trường hợp không được bồi thường và các nhóm hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cần được quy định ngay trong luật, thay vì giao toàn bộ cho văn bản dưới luật.

VCCI đồng thời đề nghị tăng cường công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Theo ông Đậu Anh Tuấn, khi thông tin được công khai đầy đủ, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về năng lực triển khai của doanh nghiệp, thay vì khả năng tiếp cận thông tin.

Các ý kiến tại hội thảo cho rằng dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng tinh gọn, linh hoạt nhưng phải bảo đảm tính thống nhất trong thực thi, tạo môi trường pháp lý ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai./