Doanh nghiệp kiến nghị gỡ triệt để vướng mắc trong kinh doanh bất động sản

Nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc trong quá trình triển khai. Ảnh minh họa: DNCC

Khơi thông nhiều điểm nghẽn

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là một trong những đạo luật quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và vận hành thị trường bất động sản. Tuy nhiên, qua hai năm triển khai, bên cạnh những kết quả tích cực, bộ luật này vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ.

Trong bối cảnh đó, bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này sẽ được thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Điểm nhấn quan trọng là thực hiện phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, cắt giảm, đơn giản hóa nhiều điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính.

Theo đó, dự thảo luật gồm 10 chương, 61 điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 điều), dự thảo luật sửa đổi đã giảm 22 điều tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số điều.

Dự thảo luật cắt giảm mạnh các thủ tục hành chính, đơn cử như việc sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng cắt giảm điều kiện về thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Đơn giản hóa sáu nhóm điều kiện kinh doanh, bao gồm điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân và tổ chức; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng được đơn giản hóa.

Cùng với đó, một số điều kiện kinh doanh được đơn giản, bãi bỏ như điều kiện về tên gọi, đăng ký hoạt động dịch vụ bất động sản, chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản.

Đáng chú ý, 4/12 thủ tục hành chính đã được cắt giảm gồm thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Không chỉ cắt giảm các điều kiện kinh doanh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng có nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.

Đơn cử như việc sửa đổi, bổ sung làm rõ phạm vi điều chỉnh một số khái niệm như loại hình nhà có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại giá phù hợp; làm rõ quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản được sửa đổi theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu hợp đồng và làm rõ nguyên tắc áp dụng; đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo luật là việc đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường, rà soát tháo gỡ khó khăn, “điểm nghẽn” trong thực tiễn và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật có liên quan đến lĩnh vực đất đai cùng được xem xét sửa đổi trong nửa cuối năm 2026.

Theo bà Hằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bổ sung quy định về các giao dịch bất động sản thông qua phương thức điện tử; bất động sản đã được cấp mã định danh điện tử khi đưa vào giao dịch theo quy định của luật này phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch, qua đó nhằm từng bước minh bạch hóa thị trường.

Doanh nghiệp kiến nghị tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc

Trước những quy định mới của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, tại Hội thảo Góp ý sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 do Hội Môi giới bất động sản tổ chức, đại diện Sun Group cho rằng, nhiều quy định mới đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản và các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo Sun Group, ban soạn thảo luật cần tiếp tục rà soát để tránh phát sinh thêm các thủ tục hành chính không cần thiết cho các doanh nghiệp. Đơn cử như dự thảo bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, quy định này chưa từng tồn tại trong luật hiện hành và thực tế cũng chưa phát sinh bất cập trong quản lý. Do đó, đại diện doanh nghiệp này kiến nghị bỏ để không làm tăng thêm thủ tục.

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án, Sun Group đề xuất xem xét lại yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng. Bởi, trong thực tế, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại.

Khi cơ quan quản lý đã thẩm định năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng, thì việc chuyển giao đồng thời quyền và nghĩa vụ sẽ tạo thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán, sáp nhập dự án.

Đối với các quy định mới của dự thảo luật như ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc cũng nhận được nhiều ý kiến kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp. Khoản 5, Điều 13 dự thảo luật quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư được thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư để ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo bà Nguyễn Thúy Hà, Phó giám đốc Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera, quy định này chưa thực sự thỏa đáng. Bởi, đối với các tập đoàn, tổng công ty có nhiều đơn vị thành viên, việc công ty mẹ ủy quyền cho chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc ký hợp đồng là hoạt động quản trị nội bộ bình thường. Vì vậy, dự thảo luật cần bổ sung ngoại lệ cho phép việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp nhằm tránh những cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Đại diện Viglacera cũng đề nghị quy định rõ thời hạn cơ quan quản lý phải phản hồi khi doanh nghiệp gửi thông báo đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, nếu quá thời hạn mà cơ quan quản lý không có ý kiến thì cần cho phép doanh nghiệp được triển khai hoạt động kinh doanh để tránh kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Liên quan đến quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, bà Hà cho rằng, nếu bắt buộc tất cả dự án đều phải có bảo lãnh ngay từ đầu sẽ làm tăng chi phí tài chính và cuối cùng được tính vào giá bán sản phẩm. Do đó, cơ quan soạn thảo nên cân nhắc việc tiếp tục duy trì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.

Với các quy định về số hóa, cấp mã định danh điện tử cho các bất động sản trước khi đưa vào giao dịch trên thị trường, bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Hanel kiến nghị, các cơ quan soạn thảo cần đánh giá kỹ tác động đối với giao dịch trên thị trường.

Theo bà Yến, hiện các quy định về cấp mã định danh điện tử vẫn chưa thực sự rõ ràng, thông suốt. Do đó, đối với những bất động sản hiện hữu đang có nhu cầu giao dịch mà phải chờ được cấp mã thì sẽ mất thêm thời gian mới có thể chuyển nhượng. Do đó, quy định này cần có lộ trình phù hợp để thực hiện.

Đại diện Hanel cũng kiến nghị xây dựng hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng liên thông, dùng chung, để doanh nghiệp chỉ phải khai báo một lần và các cơ quan nhà nước có thể cùng khai thác dữ liệu, qua đó giảm đáng kể chi phí tuân thủ của doanh nghiệp.

Góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này diễn ra trong một bối cảnh đặc biệt, đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững, đổi mới mô hình tăng trưởng.

Đặc biệt, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đã xác định rõ yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn của hệ thống pháp luật; chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển; giải phóng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển đất nước.

Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển, xây dựng một khuôn khổ pháp lý để kiến tạo thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực.

"Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản lý, thị trường sẽ tiếp tục vận hành bằng nhiều thủ tục, nhiều giấy phép và nhiều khâu xin - cho. Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản trị phát triển, Nhà nước sẽ tập trung xây dựng thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, công cụ giám sát, tăng cường hậu kiểm, tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh", ông Khôi nhấn mạnh và cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của đất nước trong kỷ nguyên tăng trưởng mới.