Hà Nội: Bất động sản phân hóa rõ nét, chờ lực đẩy từ nguồn cung phù hợp

PV: Thưa ông, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận những diễn biến đáng chú ý nào về nguồn cung, giá bán và hoạt động giao dịch tại các phân khúc?

Ông Matthew Powell: Thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận diễn biến trái chiều giữa các phân khúc trong quý III/2026.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm 42% so với quý trước, trong khi lượng giao dịch giảm 26%. Nguyên nhân chủ yếu do giá bán và chi phí vay vốn ở mức cao, cùng với sự hạn chế của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, khiến người mua thận trọng hơn trong quyết định giao dịch.

Ông Matthew Powell

Về giá bán, giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp đã giảm quý thứ ba liên tiếp.

Đối với bất động sản thương mại, diễn biến giữa các phân khúc cũng có sự khác biệt. Công suất thuê bán lẻ đạt 90%, được hỗ trợ bởi việc ba trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động thuận lợi. Trong khi đó, công suất thuê văn phòng giảm xuống 83% sau khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới, mặc dù giá thuê vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội có sự phân hóa giữa các phân khúc, trong đó vị trí, chất lượng sản phẩm, mức giá và tốc độ hấp thụ nguồn cung mới ngày càng tác động rõ nét đến diễn biến thị trường.

PV: Giá nhà tại Hà Nội vẫn ở mức cao so với khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình. Theo ông, đâu là những vấn đề đặt ra đối với khả năng chi trả của người mua ở thực và cần ưu tiên giải pháp gì để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở?

Ông Matthew Powell: Khả năng chi trả nhà ở vẫn là một thách thức mang tính cơ cấu. Vấn đề không chỉ nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung mà còn ở khoảng cách giữa các sản phẩm được đưa ra thị trường và khả năng tài chính của các hộ gia đình.

Tại Hà Nội, căn hộ hạng B chiếm 73% lượng căn bán được trong quý III/2026, trong khi nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đã thu hẹp đáng kể trong những năm gần đây. Điều này cho thấy sự cần thiết phải mở rộng các lựa chọn nhà ở với mức giá dễ tiếp cận hơn.

Thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận diễn biến trái chiều giữa các phân khúc trong quý III/2026. Ảnh: Đức Thanh

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, một trong những ưu tiên là đa dạng hóa nguồn cung, từ nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, nhà ở xã hội đến nhà ở cho thuê, qua đó đáp ứng nhu cầu của các nhóm khách hàng khác nhau.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở cần được thực hiện đồng bộ với hạ tầng giao thông và các dịch vụ thiết yếu, bảo đảm sự thuận tiện cho nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân.

Một vấn đề quan trọng khác là cắt giảm những chậm trễ và chi phí không cần thiết trong quá trình phê duyệt dự án, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nguồn cung.

Đối với các chính sách hỗ trợ tài chính, cần bảo đảm nguồn lực được hướng đúng tới những người mua đủ điều kiện và các dự án có tính khả thi.

Về lâu dài, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, điều quan trọng không chỉ là bổ sung nguồn cung mà còn phải bảo đảm sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính của người dân, đồng thời được phát triển tại những khu vực thuận tiện cho nhu cầu sinh sống và làm việc.

PV: Nhìn về quý IV/2026 và năm 2027, ông đánh giá thế nào về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam? Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và sức mua sẽ tác động ra sao đến quá trình phục hồi bền vững, thưa ông?

Ông Matthew Powell: Chúng tôi dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự phân hóa trong quý IV/2026 và năm 2027. Tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng và dòng vốn đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố quan trọng.

Thứ nhất, việc đẩy nhanh tháo gỡ các vướng mắc pháp lý có thể giúp những dự án khả thi sớm quay trở lại thị trường.

Thứ hai, các chủ đầu tư cần được tiếp cận nguồn vốn ổn định, trong khi người mua nhà cần những giải pháp tài chính phù hợp, không tạo ra gánh nặng nợ vay thiếu bền vững.

Thứ ba, giá nhà cần phù hợp hơn với sức mua thực tế của các hộ gia đình.

Đối với bất động sản thương mại, các phân khúc có thể hưởng lợi từ sự mở rộng hoạt động kinh doanh, tăng trưởng du lịch và những thay đổi trong nhu cầu thuê. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn cần được hấp thụ với tốc độ bền vững.

Riêng với bất động sản nhà ở, việc phát triển đa dạng sản phẩm với mức giá phù hợp sẽ tiếp tục là yếu tố thiết yếu đối với triển vọng thị trường.

Theo tôi, thước đo quan trọng của quá trình phục hồi không chỉ nằm ở khối lượng giao dịch hay số lượng dự án mở bán mới, mà còn ở tính khả thi về tài chính của các dự án, khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực và mức độ hấp thụ bền vững của nguồn cung mới.

PV: Xin cảm ơn ông!