Luật Phát triển đô thị: Từ 1-10, danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược đáp ứng điều kiện nào?

Theo khoản 1 Điều 36 Luật Phát triển đô thị năm 2026, Danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược bao gồm nhiều nhóm dự án có quy mô vốn lớn và có vai trò quan trọng đối với các lĩnh vực kinh tế, hạ tầng và đô thị.

Dòng vốn hướng vào những lĩnh vực ưu tiên

Một góc Khu công nghiệp Amata, phường Long Bình, thành phố Đồng Nai. Ảnh: Ngọc Liên

Trong lĩnh vực khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo, danh mục bao gồm đầu tư xây dựng trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển; đầu tư nghiên cứu và hỗ trợ chuyển giao công nghệ cao trong lĩnh vực công nghệ thông tin, công nghệ xanh, công nghệ sinh học, công nghệ tự động hóa, công nghệ vật liệu mới, năng lượng sạch có quy mô vốn đầu tư từ 3.000 tỷ đồng trở lên.

Đáng chú ý, nhóm dự án trong lĩnh vực công nghệ mạch tích hợp bán dẫn, công nghệ thiết kế, chế tạo linh kiện, vi mạch điện tử tích hợp, điện tử linh hoạt, chip công nghệ mới, vật liệu mới, công nghệ năng lượng sạch được xác định với quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên.

Danh mục cũng hướng đến các dự án có quy mô lớn trong lĩnh vực du lịch, dịch vụ và không gian kinh tế. Trong đó có dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh khu phức hợp giải trí nghỉ dưỡng bao gồm dịch vụ lưu trú phục vụ khách du lịch đạt chuẩn tối thiểu 5 sao, dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp và ít nhất một trong các dịch vụ mua sắm, vui chơi giải trí tổng hợp, y tế chuyên sâu, cơ sở hạ tầng giao thông kết nối các khu tại hành lang sông, hành lang ven biển, đảo để tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, với quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên.

Ở lĩnh vực y tế, xã hội và thể thao, danh mục gồm dự án đầu tư cơ sở y tế chuyên sâu có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên; cơ sở chăm sóc người cao tuổi từ 2.000 tỷ đồng trở lên; khu liên hợp thể thao, công viên văn hóa hoặc công viên chuyên đề từ 6.000 tỷ đồng trở lên.

Sản xuất ứng dụng công nghệ cao ở một doanh nghiệp Đài Loan tại Khu công nghiệp Giang Điền, thành phố Đồng Nai. Ảnh: Ngọc Liên

Một nhóm dự án khác liên quan trực tiếp đến chỉnh trang không gian đô thị là dự án cải tạo, di dời nhà trên sông, nhà ven sông, nhà trên kênh rạch, nhà ven kênh rạch có quy mô vốn đầu tư từ 6.000 tỷ đồng trở lên.

Đối với hạ tầng môi trường và năng lượng, danh mục bao gồm dự án đầu tư độc lập hoặc kết hợp các loại hình công viên cây xanh công cộng, bãi để xe công cộng, hạ tầng năng lượng sạch có quy mô vốn đầu tư từ 2.000 tỷ đồng trở lên; dự án nhà máy đốt rác phát điện từ 2.000 tỷ đồng trở lên; dự án đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật - công trình thoát nước từ 3.000 tỷ đồng trở lên.

Đáng chú ý, dự án xử lý, chuyển đổi các bãi chôn lấp rác đã dừng hoạt động vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội được đưa vào danh mục với quy mô vốn đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên. Bên cạnh yêu cầu về quy mô vốn, đây cũng là nhóm dự án có điều kiện riêng được quy định tại khoản 2 Điều 36.

Danh mục còn bao gồm các dự án thuộc khu trọng điểm phát triển đô thị được xác định theo quy hoạch tổng thể thành phố có quy mô vốn đầu tư từ 50.000 tỷ đồng trở lên.

Điều kiện chặt chẽ đối với nhà đầu tư chiến lược

Hoạt động xếp dỡ hàng hóa, container tại Cảng Phước An, thành phố Đồng Nai. Ảnh: CTV

Một trong những điểm quan trọng của Điều 36 là luật không chỉ xác định dự án thuộc diện ưu tiên mà còn quy định điều kiện đối với nhà đầu tư chiến lược.

Theo khoản 2 Điều 36, nhà đầu tư chiến lược là nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thuộc Danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược và đáp ứng các điều kiện được luật quy định.

Về năng lực tài chính, nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu góp vào dự án tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô vốn đầu tư đến dưới 30.000 tỷ đồng; tối thiểu bằng 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên.

Trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia một dự án, tổng vốn chủ sở hữu góp vào dự án phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu theo điểm a hoặc điểm b khoản này. Trong đó, phải có ít nhất 1 nhà đầu tư góp tối thiểu 30% và các nhà đầu tư còn lại phải góp tối thiểu 15%.

Hoạt động sản xuất tại doanh nghiệp ở thành phố Đồng Nai. Ảnh: Hương Giang

Đối với dự án gồm nhiều dự án thành phần hoặc nhiều phân kỳ đầu tư, trừ dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu tối thiểu góp vào dự án được xác định theo từng dự án thành phần hoặc theo phân kỳ đầu tư nhưng không được thấp hơn 30% tổng vốn chủ sở hữu tối thiểu góp vào từng dự án thành phần, phân kỳ đầu tư của dự án và tuân thủ quy định tại khoản 8 Điều 36.

Ngoài năng lực tài chính, nhà đầu tư chiến lược còn phải có cam kết bằng văn bản về đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, đáp ứng các điều kiện bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường theo quy định.

Đặc biệt, đối với dự án xử lý, chuyển đổi các bãi chôn lấp rác đã dừng hoạt động vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội quy định tại điểm i khoản 1 Điều 36, nhà đầu tư phải có cam kết xử lý triệt để ô nhiễm môi trường đất, nước ngầm trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng; đồng thời tiếp tục quan trắc, kiểm soát tác động đến môi trường của khu vực bãi chôn lấp rác đã xử lý, cải tạo khi thực hiện dự án nhằm ngăn ngừa rủi ro ô nhiễm môi trường.

Bên cạnh các nhóm dự án nêu trên, khoản 1 Điều 36 còn đưa vào Danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng tại khu thương mại tự do, gồm đầu tư bến cảng có quy mô vốn từ 75.000 tỷ đồng trở lên; khu logistics tích hợp từ 25.000 tỷ đồng trở lên; khu chức năng công nghiệp, đô thị, dịch vụ từ 20.000 tỷ đồng trở lên.

Các dự án đầu tư trong những ngành dịch vụ, thương mại quy định tại Điều 20 của luật này có quy mô vốn từ 10.000 tỷ đồng trở lên cũng thuộc danh mục.

Tại đặc khu, luật xác định các dự án ưu tiên gồm nâng cấp, mở rộng cảng hàng không từ 10.000 tỷ đồng trở lên; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị khu di tích lịch sử quốc gia đặc biệt từ 800 tỷ đồng trở lên; bến tàu khách, tàu hàng từ 2.000 tỷ đồng trở lên; công trình giao thông kết hợp thương mại, dịch vụ từ 3.000 tỷ đồng trở lên. Ngoài ra, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển đáp ứng tiêu chí theo quy định của Chính phủ cũng thuộc danh mục.

Nhìn tổng thể, Điều 36 thiết lập danh mục ưu tiên khá rộng nhưng tập trung vào những dự án có quy mô vốn lớn, gắn với công nghệ, hạ tầng, môi trường, dịch vụ, logistics, khu thương mại tự do, đặc khu và các khu vực trọng điểm đô thị. Cùng với đó, các yêu cầu về vốn chủ sở hữu, nguồn nhân lực, quốc phòng, an ninh và môi trường là những điều kiện đi kèm đối với nhà đầu tư chiến lược.

Qua đó, cơ chế thu hút nhà đầu tư chiến lược được đặt trên hai nền tảng: xác định rõ lĩnh vực, dự án ưu tiên và sàng lọc nhà đầu tư thông qua những điều kiện cụ thể về năng lực tài chính, cam kết nguồn nhân lực và trách nhiệm với môi trường, quốc phòng, an ninh.