Mở rộng dư địa khai thác, tháo điểm nghẽn bãi đỗ xe ngầm

Cùng với đó là các cơ chế về đất đai, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư và quản lý dữ liệu không gian ngầm.

Tăng dư địa khai thác, giữ nguyên chức năng đỗ xe

Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND ngày 15.6.2026 của HĐND thành phố Hà Nội quy định chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, phát triển và khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp trên địa bàn thành phố, nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Thủ đô số 02/2026/QH16. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Theo Luật Thủ đô năm 2026, Hà Nội được quy định chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, phát triển công trình ngầm; giới hạn độ sâu, việc sử dụng lòng đất ngoài giới hạn độ sâu và chính sách miễn, giảm tiền sử dụng không gian ngầm. Việc phát triển không gian ngầm phải gắn với quy hoạch, phân vùng chức năng, bảo đảm kết nối và không làm ảnh hưởng đến an toàn của các công trình hiện hữu.

Trong lĩnh vực giao thông tĩnh, một trong những thay đổi đáng chú ý của chính sách mới là mở rộng khả năng khai thác đa chức năng đối với bãi đỗ xe ngầm.

Hà Nội quy định chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, phát triển và khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp. Ảnh minh họa

Theo Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND, bãi đỗ xe theo quy hoạch được sử dụng một phần diện tích sàn xây dựng để khai thác dịch vụ thương mại và dịch vụ hỗ trợ. Tại khu vực trong Vành đai 1, vùng phát thải thấp, tỷ lệ diện tích khai thác không vượt quá 45%; tại các khu vực khác, tỷ lệ này không vượt quá 40%.

Quy định này tạo ra sự thay đổi đáng kể so với cơ chế trước đây. Nghị quyết số 07/2019/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội từng cho phép dự án bãi đỗ xe ngầm đầu tư theo hình thức xã hội hóa sử dụng tối đa 30% tổng diện tích sàn xây dựng thuộc khu vực ngầm của dự án để đầu tư, khai thác dịch vụ thương mại và dịch vụ hỗ trợ bãi đỗ xe ngầm.

Việc nâng giới hạn khai thác lên 40-45% nhằm tạo thêm dư địa để các dự án có thể kết hợp chức năng đỗ xe với các dịch vụ phù hợp, từ đó xây dựng phương án đầu tư, khai thác khả thi hơn. Đây là vấn đề đáng chú ý trong bối cảnh công trình ngầm thường có yêu cầu kỹ thuật cao, kéo theo chi phí lớn cho đào sâu, chống thấm, thông gió, phòng cháy, chữa cháy, vận hành, bảo trì và bảo đảm an toàn.

Tuy nhiên, tỷ lệ 40% hoặc 45% chỉ là mức tối đa. Nghị quyết đồng thời đặt ra giới hạn để bảo đảm chức năng chính của bãi đỗ xe. Phần diện tích khai thác dịch vụ thương mại, dịch vụ hỗ trợ phải tự đáp ứng nhu cầu đỗ xe phát sinh; không được làm giảm công suất đỗ xe công cộng theo quy hoạch và không được làm thay đổi công năng chính của dự án bãi đỗ xe ngầm.

Như vậy, cơ chế mới không đồng nghĩa với việc có thể tùy ý chuyển đổi diện tích bãi đỗ xe sang kinh doanh. Tỷ lệ khai thác thực tế của từng dự án vẫn phải được xác định trên cơ sở quy hoạch, công năng, nhu cầu đỗ xe và các điều kiện pháp lý có liên quan.

Bên cạnh khai thác dịch vụ, Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND còn cho phép tổ chức, cá nhân khai thác không gian ngầm được cho thuê, nhượng quyền khai thác một phần diện tích trong thời hạn được giao đất, thuê đất theo quy định. Qua đó, phương thức khai thác không gian ngầm được mở rộng hơn, phù hợp với yêu cầu đa dạng hóa nguồn thu của các dự án.

Đồng bộ chính sách đất đai, mặt bằng và thủ tục đầu tư

Cùng với việc mở rộng dư địa khai thác, Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND quy định một số cơ chế về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với công trình ngầm.

Theo đó, đối với công trình ngầm có độ sâu từ 0 đến 15m, không có mục đích kinh doanh thương mại hoặc bãi đỗ xe ngầm độc lập không gắn với công trình xây dựng trên mặt đất tại khu vực trong Vành đai 1, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đối với công trình ngầm có độ sâu lớn hơn 15m, việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của Nghị quyết.

Nghị quyết cũng quy định cách xác định phần sử dụng lòng đất đối với những bộ phận kết cấu bắt buộc của công trình. Các bộ phận như móng, cọc, neo, tường vây, kết cấu chịu lực, kết cấu chống đỡ và hệ thống kỹ thuật bắt buộc, nếu không tạo lập không gian, diện tích sàn, công năng sử dụng hoặc khả năng khai thác độc lập, thì không xác định là phần sử dụng lòng đất ngoài giới hạn độ sâu làm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng không gian ngầm.

Đối với những công trình ngầm không thuộc các trường hợp được quy định, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Một nội dung khác liên quan trực tiếp đến bài toán chi phí đầu tư là chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Theo Nghị quyết, dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm là bãi xe hoặc công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh thương mại, nếu phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thì được ngân sách hỗ trợ 100% chi phí theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các dự án thuộc nhóm này được phép tách hạng mục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án thành phần.

Cơ chế này được giới hạn trong phạm vi đối tượng và điều kiện mà Nghị quyết quy định, không áp dụng chung cho mọi dự án công trình ngầm. Việc hỗ trợ ngân sách được thực hiện trên cơ sở phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Về thủ tục đầu tư, Hà Nội áp dụng cơ chế “làn xanh” và một cửa liên thông đối với hồ sơ đầu tư xây dựng công trình ngầm. “Làn xanh” được xác định là cơ chế thủ tục hành chính đặc thù nhằm rút ngắn thời gian, đơn giản hóa quy trình thực hiện thủ tục đầu tư, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án theo Luật Đầu tư, Luật Thủ đô và pháp luật có liên quan.

Việc kết hợp các chính sách về khai thác, đất đai, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư tạo thành một khung hỗ trợ tương đối đồng bộ cho công trình ngầm. Đây cũng là những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến phương án tài chính, tiến độ chuẩn bị và khả năng triển khai dự án bãi đỗ xe ngầm.

Phát triển không gian ngầm theo các tầng độ sâu

Không gian ngầm được Hà Nội đặt trong một cấu trúc quản lý rộng hơn, gắn với quy hoạch và hệ thống dữ liệu dùng chung.

Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND yêu cầu việc khai thác không gian ngầm phải phù hợp với Quy hoạch tổng thể Thủ đô, quy hoạch không gian ngầm, quy hoạch đô thị và các quy hoạch chuyên ngành; bảo đảm kết nối liên thông, không chồng lấn, xung đột với công trình hiện hữu hoặc công trình đã được xác định trong quy hoạch. Đồng thời, công trình phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn địa chất, thủy văn, chống sụt lún, chống thấm, chống ngập, phòng cháy, chữa cháy, thông gió, thoát nạn, cứu nạn, cứu hộ và bảo vệ môi trường.

Đáng chú ý, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm đã xác định định hướng phân tầng không gian ngầm theo độ sâu. Khu vực từ 0 đến 15m được định hướng bố trí đường đi bộ, bãi đỗ xe ngầm, đường ống kỹ thuật đô thị và hạ tầng giao thông đường sắt; tầng từ 15 đến 30m có thể bố trí hạ tầng giao thông đường sắt cùng một số công trình phục vụ phòng, chống thiên tai, kho bãi, năng lượng chiến lược và dự trữ vật tư; tầng từ 30 đến 50m dành cho các trục hạ tầng kỹ thuật chính, bể trữ nước ngầm và thiết bị phục vụ hạ tầng chiến lược, quốc phòng - an ninh. Đối với độ sâu từ 50m trở xuống, trước mắt định hướng không khai thác, bảo tồn nghiêm ngặt.

Cách tiếp cận này cho thấy không gian ngầm không chỉ được xem là phần diện tích có thể tận dụng để xây dựng bãi đỗ xe, mà được quy hoạch theo các tầng chức năng, gắn với yêu cầu bảo vệ và dự trữ không gian cho những nhu cầu phát triển lâu dài.

Cùng với quy hoạch, thành phố từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu không gian ngầm. Chủ sở hữu hoặc đơn vị vận hành, khai thác công trình có trách nhiệm cung cấp, cập nhật dữ liệu về hoàn công, vận hành, bảo trì, quan trắc theo chuẩn dữ liệu thống nhất. Thành phố tổ chức xây dựng, cập nhật cơ sở dữ liệu không gian ngầm, ưu tiên những khu vực trung tâm, khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, nhà ga đường sắt đô thị, công trình đào sâu, nơi tập trung nhiều hạ tầng kỹ thuật ngầm và khu vực có nguy cơ rủi ro cao.

Đây là cơ sở để quản lý không gian dưới lòng đất theo hướng có dữ liệu, kiểm soát được các lớp công trình và hạn chế nguy cơ xung đột giữa những dự án được triển khai ở các thời điểm khác nhau. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng hạn chế, nhất là tại khu vực trung tâm, phát triển bãi đỗ xe ngầm được đặt ra như một trong những giải pháp tăng năng lực giao thông tĩnh mà không mở rộng thêm đáng kể diện tích sử dụng trên mặt đất. Tuy nhiên, đặc thù vốn đầu tư lớn, yêu cầu kỹ thuật cao và thời gian thu hồi vốn dài vẫn là những yếu tố cần được tính toán trong từng dự án.

Cơ chế mới của Hà Nội vì vậy được thiết kế theo hướng mở rộng khả năng khai thác nhưng đồng thời tăng yêu cầu quản lý. Từ việc xác định tỷ lệ diện tích thương mại, bảo đảm công suất đỗ xe, chính sách đất đai, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư đến quản lý dữ liệu và phân tầng không gian đều được đặt trong cùng một khung quản lý.

Hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển các ưu đãi thành điều kiện đầu tư cụ thể tại từng vị trí, quy mô và mô hình dự án. Đặc biệt, yêu cầu không làm giảm công suất đỗ xe công cộng và không thay đổi công năng chính của dự án phải được bảo đảm trong suốt quá trình lập, thẩm định, triển khai và vận hành.

Việc nâng giới hạn khai thác thương mại từ mức tối đa 30% theo cơ chế trước đây lên 40-45% theo Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND, cùng các chính sách về đất đai, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư, đang mở thêm dư địa để Hà Nội huy động nguồn lực xã hội phát triển hạ tầng giao thông tĩnh. Song song với đó, việc phân tầng không gian, xây dựng cơ sở dữ liệu và kiểm soát chặt công năng là điều kiện để không gian dưới lòng đất được khai thác hiệu quả nhưng vẫn bảo đảm trật tự quy hoạch và yêu cầu phát triển đô thị lâu dài.