Phân định rõ thời hạn sử dụng chung cư và quyền tài sản

Thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở chiều ngày 21/8, nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm đến vấn đề thời hạn sử dụng chung cư.

Đại biểu Thạch Phước Bình phát biểu tại hội trường. Ảnh: Media Quốc hội

Đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long) đề nghị cân nhắc không sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo luật vì đây không chỉ là câu chuyện thuật ngữ.

Theo ông, với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là một trong những tài sản lớn nhất được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm. Nếu Luật sử dụng cụm từ “chung cư có thời hạn” mà không giải thích thật rõ pháp lý, rất dễ tạo ra tâm lý khi hết niên hạn công trình, quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt.

Ông Bình cho rằng, cần phân biệt rõ hai vấn đề. Một là thời hạn an toàn của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải kiểm định, di dời và phá dỡ, đây là yêu cầu không thể thỏa hiệp. Song việc một tòa nhà không còn đủ điều kiện tồn tại về mặt kỹ thuật không thể đồng nghĩa quyền tài sản hợp pháp của người đã bỏ tiền mua căn hộ tự động trở về bằng không.

“Ngay tại Nghị quyết số 21 của Trung ương cũng đặt vấn đề thời hạn sử dụng chung cư gắn liền với niên hạn công trình nhưng đồng thời yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu,” ông Bình nêu ý kiến.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị bỏ Khoản 13 Điều 2 trong dự thảo Luật về chung cư có thời hạn, thống nhất sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Đồng thời, tại Điều 84 cần bổ sung nguyên tắc bảo đảm “việc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn không làm chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu”.

Về nội dung xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo đặt ra nghĩa vụ chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại. Ông Bình góp ý, Luật phải làm rõ hơn mức đóng góp được xác định thế nào, đóng một lần hay theo tiến độ, tỷ lệ đồng thuận là bao nhiêu, đặc biệt người không có khả năng tài chính để đóng góp quyền lợi được giải quyết ra sao?

“Không thể để một người cao tuổi, một gia đình thu nhập thấp đã sở hữu hợp pháp căn hộ nhưng khi xây dựng lại chung cư, họ lại đứng trước lựa chọn hoặc có ngay khoản tiền rất lớn để đóng góp hoặc mất khả năng tiếp tục có chỗ ở tại dự án,” ông Bình phân tích.

Đề nghị của đại biểu là Luật phải mở ra phương án như đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa niên hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền đối với phần đất gắn với công trình. Theo ông, nếu công trình được xác định có thời hạn sử dụng 50 năm thì sau thời gian này cần có phương án xử lý phù hợp về mặt kỹ thuật. Tuy nhiên không nên đồng nhất thời hạn sử dụng công trình với việc chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Ông Hoà đề xuất quy định rõ quyền của người mua căn hộ, phương án xử lý khi công trình hết niên hạn và mối quan hệ giữa quyền sở hữu căn hộ với quyền sử dụng đất. Như vậy sẽ giúp người dân yên tâm khi mua nhà, đồng thời tạo thuận lợi cho thị trường và chủ đầu tư.

"Chung cư có thời hạn" sẽ giúp giảm giá bán?

Đại biểu Tạ Văn Hạ phát biểu tranh luận. Ảnh: Media Quốc hội

Tranh luận về vấn đề này, đại biểu Tạ Văn Hạ (Đoàn Đà Nẵng) cho rằng khi người dân mua căn hộ chung cư, quyền sở hữu căn hộ đó chính là quyền sở hữu tài sản của người mua. Tuy nhiên công trình phải có thời hạn sử dụng nhất định, không thể tồn tại vĩnh cửu.

Mặt khác, theo ông Hạ, nếu quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư, sẽ có thêm một phân khúc nhà ở. Ông ví dụ, nếu chung cư có thời hạn sử dụng là 70 hay 90 năm, người dân và người lao động có thể tiếp cận mua dễ dàng hơn, vì có thể giá bán khi đó chỉ bằng một nửa so với mức giá hiện nay - khi xem việc mua chung cư là “vĩnh viễn”. “Những người không có điều kiện kinh tế, thay vì phải bỏ ra 4 tỷ đồng để sở hữu lâu dài, họ có thể lựa chọn mua căn hộ có thời hạn với mức giá khoảng 2 tỷ đồng,” ông Hạ nêu quan điểm.

Cũng theo đại biểu, việc xây dựng quy định chung cư có thời hạn sẽ tạo thuận lợi cho việc cải tạo sửa chữa chung cư; bởi ở một chung cư mà tập hợp cả vài trăm hộ dân để thống nhất, đóng tiền cho chủ đầu tư xây lại thì rất khó khăn.

Mặc dù vậy, đại biểu cũng lưu ý phải phân định rõ ràng, quy định thời hạn của chung cư và quyền sở hữu là hai khái niệm cần phải làm rõ để tránh nhầm lẫn.

Liên quan đến vấn đề thời hạn chung cư, tại phiên thảo luận tổ chiều ngày 19/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, quan điểm cần làm rõ là không nhà nào là ở vĩnh viễn được, kể cả nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hay cá nhân, đến thời hạn phải kiểm tra; nếu đảm bảo an toàn thì tiếp tục gia hạn sử dụng, nếu không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định thì phải xây lại hoặc cải tạo lại.

Thủ tướng nêu rõ, khi xây dựng lại chung cư thì quyền tài sản đi kèm được pháp luật bảo vệ, tức là người dân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định. Luật phải cụ thể hóa điều này, cách thức diễn giải phải rõ, bảo đảm công khai, minh bạch để người dân hiểu rõ, để người dân cũng như thị trường yên tâm. “Không phải là đến thời hạn đó, chúng ta đập bỏ là hết, không còn quyền gì nữa,” Thủ tướng nói.