Phát triển nhà ở phải tính đến khả năng tiếp cận và chi trả của người dân

Thước đo là người dân được mua, thuê, an cư lâu dài

Ngày 21/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc - TP Hồ Chí Minh

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc - đoàn TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện về quỹ đất, hay số lượng căn hộ, mà là cơ hội an cư của hàng triệu người lao động. Họ cần một cơ chế công bằng, để có thể mua, thuê, hoặc thuê mua 1 chỗ ở phù hợp, từ đó yên tâm lao động và vun đắp gia đình.

Do đó, theo bà Trúc, Luật phải xác định đúng người được hưởng chính sách. Cụ thể, Điều 61 đã xác định các nhóm thụ hưởng, nhưng còn thiếu tiêu chí thống nhất để xác định “người thu nhập thấp” và “nhà ở cách xa nơi làm việc”. Điều 70 đã quy định xử lý vi phạm, nhưng chưa có cơ chế kiểm tra, sàng lọc, ngay từ khâu xét duyệt. Khoảng trống này có thể sẽ tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

“Thước đo của chính sách nhà ở xã hội, không chỉ là số dự án được phê duyệt, hay số căn hộ được xây dựng, mà quan trọng hơn là người dân có thực sự mua được, thuê được và an cư lâu dài hay không? Nhà nước có thể đơn giản hóa thủ tục, nhưng không thể giảm trách nhiệm. Luật phải bảo đảm nhà ở xã hội đúng người, đúng chỗ, đúng giá và không để người dân gánh chịu rủi ro. Có như vậy, mục tiêu “mọi người đều có chỗ ở” mới không dừng lại ở những con số, mà trở thành những mái ấm hiện hữu trong đời sống của nhân dân” -  bà Trúc nói.

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh - đoàn TP. Hồ Chí Minh đánh giá, trong thời gian qua, pháp luật đã có nhiều chính sách về nhà ở, song chưa hình thành được một hệ thống chính sách đủ khả năng đưa người dân đến mục tiêu có nhà ở theo loại hình phù hợp và theo khả năng chi trả.

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh - đoàn TP. Hồ Chí Minh

Theo đại biểu, thực tiễn triển khai Luật Nhà ở 2023 và các quy định pháp luật liên quan vẫn còn những điểm nghẽn như việc bố trí và khai thác quỹ đất chưa thực sự hiệu quả, thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội còn khó khăn, giá bán chưa gắn với khả năng chi trả, nhà ở cho thuê chưa được đặt đúng vị trí trong hệ thống chính sách.

Góp ý nội dung cụ thể, đại biểu đề nghị dự thảo Luật thay đổi "thước đo" của chính sách nhà ở. "Không chỉ phát triển thêm bao nhiêu căn nhà, mà quan trọng hơn là bao nhiêu người dân thực sự có khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp và có khả năng chi trả" - bà Hạnh nói.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc này tại dự thảo Luật: Phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở phù hợp, an toàn, đáp ứng nhu cầu và điều kiện của cá nhân, gia đình; có chính sách hỗ trợ vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà ở. Đồng thời, cần đưa các tiêu chí về thu nhập, giá nhà, giá thuê, việc làm, giao thông và hạ tầng xã hội vào chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Đối với nhà ở xã hội, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh đề nghị chuyển từ tư duy "tạo lập quỹ đất" sang tư duy "tạo lập quỹ nhà ở xã hội có khả năng sử dụng thực tế". Theo đại biểu, quỹ đất là phải có nhưng đồng thời phải ở đúng vị trí, có kết nối hạ tầng, gần nơi có nhu cầu và phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Đại biểu cho rằng, cần tháo gỡ những điểm nghẽn đang tồn tại trên thực tế như quỹ đất, thủ tục đầu tư, xác định giá, hỗ trợ tín dụng và khả năng tiếp cận của người dân. Đồng thời, đề nghị quy định rõ trách nhiệm của địa phương trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và người lao động trên địa bàn.

"Thực tế hiện nay, các địa phương đều bố trí đủ quỹ đất nhưng lại không sát với nhu cầu của người ở" - bà Trương Thị Bích Hạnh nói và cho rằng, thủ tục và điều kiện mua nhà ở xã hội cần được đơn giản hóa, tạo thuận lợi và phù hợp hơn trên cơ sở khai thác các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, nhà ở và thuế, người dân chỉ cần bổ sung những nội dung còn thiếu.

Để nhà ở cho thuê trở thành lựa chọn ưu tiên 

Một nội dung nữa cũng được đại biểu Trương Thị Bích Hạnh nhấn mạnh là phát triển nhà ở cho thuê. Theo đại biểu, việc dự thảo dành một chương riêng về nội dung này là chính sách hết sức quan trọng, được kỳ vọng tạo ra bước chuyển trong tư duy từ "sở hữu nhà" sang "có nhà để ở" của đa phần người dân hiện nay.

Bởi theo đại biểu, không phải mọi người dân đều cần hoặc có khả năng sở hữu nhà. Trong khi đó, một nền kinh tế có lực lượng lao động có tính cơ động cao cần một thị trường nhà ở cho thuê an toàn, có giá cả phù hợp, gần nơi làm việc và giao thông công cộng. 

Để chính sách nhà ở cho thuê trở thành trụ cột lâu dài của chính sách nhà ở quốc gia, đại biểu đề nghị rà soát, bổ sung các quy định phù hợp, khả thi và đủ mạnh về đất đai, tín dụng nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê.

Đặc biệt, giá thuê nhà là một nội dung rất quan trọng trong chính sách nhà ở cho thuê. Đại biểu đề nghị bổ sung các quy định về tiêu chí xác định giá thuê nhà phù hợp, cơ chế điều chỉnh giá thuê và chính sách hỗ trợ giá thuê đối với các nhóm đối tượng yếu thế.

Bà Hạnh cho rằng, cần hướng tới mục tiêu để nhà ở cho thuê trở thành lựa chọn ưu tiên của người dân và là một trụ cột trong chính sách nhà ở của quốc gia.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga - đoàn Hải Phòng

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga - đoàn Hải Phòng nhất trí cao với định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là sự chuyển đổi từ mục tiêu chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà sang bảo đảm cho người dân có chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Tuy nhiên, để tư duy mới này thực sự đi vào cuộc sống, liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê, bà Nga đề nghị phân biệt rõ chính sách khuyến khích thị trường với chính sách hỗ trợ bằng nguồn lực công.

Dự thảo đang dành cho dự án nhà ở cho thuê ngoài nhà nước một gói ưu đãi khá lớn: Có thể giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được bố trí diện tích thương mại và một phần nhà ở thương mại để bán, cùng các ưu đãi tín dụng và hỗ trợ khác. Trong khi đó, đối tượng thuê lại được xác định rất rộng, bao gồm cả công dân chỉ “có nhu cầu thuê nhà”.

“Cần trả lời rõ một câu hỏi: Nhà nước đang ưu đãi cho một loại hình kinh doanh hay ưu đãi để đạt một mục tiêu xã hội?” - bà Nga đặt vấn đề và cho rằng, nếu chỉ cần xây nhà để cho thuê theo giá thị trường cũng được hưởng đầy đủ các cơ chế đặc biệt thì rất khó lượng hóa nhà nước đã bỏ ra bao nhiêu nguồn lực và người dân thực sự nhận lại được lợi ích gì.

Đại biểu Vương Thị Hương - đoàn Tuyên Quang

Đại biểu Vương Thị Hương - đoàn Tuyên Quang đề nghị cân nhắc quy định tất cả các phường thuộc đô thị loại đặc biệt loại 1, loại 2 và loại 3, bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Theo bà Hương, thực tiễn sau sắp xếp đơn vị hành chính, địa giới nhiều phường được mở rộng. Trong cùng một phường, có thể bao gồm cả khu vực trung tâm đô thị hóa cao và khu vực ngoại vi có mật độ dân cư thấp, điều kiện hạ tầng và nhu cầu nhà ở khác nhau.

Đặc biệt là tại các tỉnh miền núi, có những phường diện tích rộng, địa hình và dân cư phân bố không đồng đều. Việc quy định toàn bộ địa giới hành chính của phường thuộc một loại đô thị làm căn cứ áp dụng cùng một cơ chế phát triển nhà ở chưa phản ánh đúng điều kiện thực tế từng khu vực.

Đại biểu đề nghị không chỉ căn cứ vào tiêu chí loại đô thị và địa giới hành chính của phường để quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê; mà cần bổ sung thêm các tiêu chí về vị trí, mức độ đô thị hóa, mật độ dân cư, yêu cầu kiến trúc cảnh quan và điều kiện hạ tầng.