Sửa Luật Đất đai để khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng hai con số

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn.

Không tạo khoảng trống pháp lý khi sửa Luật Đất đai

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XVI, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính đã phủ trình bày tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Về cơ sở thực tiễn, qua hai năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng "hai con số", việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

Theo đó, việc sửa đổi luật đất đai lần này nhằm thực hiện ba mục tiêu lớn. Thứ nhất là thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, bảo đảm tính kế thừa, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Thứ hai là giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách từ thực tiễn, tháo gỡ các "điểm nghẽn" về thể chế nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Thứ ba là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu vận hành của chính quyền địa phương 02 cấp.

Quan điểm xây dựng luật xác định quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng; bảo đảm nhất quán, ổn định, kế thừa và phát triển các quy định đã qua kiểm chứng thực tiễn; hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý nghiêm vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện; đồng thời chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.

Dự thảo luật gồm 13 chương và 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (260 điều). Dự thảo tập trung quy định trong luật các nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất đang còn phù hợp, còn các nội dung quy định chi tiết liên quan đến trình tự, thủ tục thì giao Chính phủ quy định.

Theo đó, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Bỏ giá đất cụ thể, nhà nước quyết định giá đất

Về tài chính đất đai, giá đất, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Dự thảo luật bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu phải kiểm soát đầu cơ, thổi giá, không để thị trường đất đai bị méo mó. Ảnh: Quochoi.vn.

Cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị, hoàn thiện các quy định theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo Chủ tịch Quốc hội, cần giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, “bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ”.

Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động lớn. Đặc biệt, phải tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm tất cả các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất. Không thể để tình trạng đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng cơ quan nhà nước không quản lý được đầy đủ thông tin, dẫn đến bất cập trong chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.

“Mục tiêu lâu dài của việc hoàn thiện cơ chế giá đất là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, có khả năng dự báo”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất, dự thảo luật bảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả; tiếp tục hoàn thiện chính sách cho đồng bào dân tộc thiểu số. Cho phép người thuộc hộ nghèo, cận nghèo, cá nhân dân tộc thiểu số được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phải hoàn thành khi đăng ký biến động.

Dự thảo bổ sung quy định tách thửa, hợp thửa đất; giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực phù hợp lộ trình chuyển đổi số. Về phân loại đất, dự thảo chia thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất dự trữ phát triển.

Đáng chú ý, dự thảo luật quy định rõ việc cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp phân quyền. Theo đó, mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Yêu cầu xây dựng các đạo luật có tính ổn định lâu dài

Đối với việc sửa đổi Luật Đất đai lần này, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu xây dựng đạo luật có tính ổn định lâu dài, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải sửa đổi. Việc sửa luật phải giải quyết căn bản những điểm nghẽn về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư; đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Sau hơn một năm thực hiện Luật Đất đai 2024, đặc biệt khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động, nhiều điểm nghẽn đã bộc lộ, tập trung ở các vấn đề quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi này phải hướng tới xây dựng Luật Đất đai mang tính khung, quy định những nguyên tắc cốt lõi, đồng thời có cơ chế linh hoạt để thích ứng với thực tiễn, tránh phải sửa đổi liên tục.

Đề cập đến yêu cầu nâng cao chất lượng xây dựng pháp luật, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, Luật Đất đai phải có tính ổn định lâu dài, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải tiếp tục sửa đổi. “Luật phải ổn định, theo tôi ít nhất cũng 10 năm, 15 năm”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Theo đó, những nguyên tắc cốt lõi phải được xác định rõ, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền của người sử dụng đất, cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, bảo vệ quyền lợi của người dân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nếu Nhà nước không quản lý được đất đai thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý, điều hành đất nước và từng địa phương. Do vậy cần kết hợp đánh giá tác động định kỳ, độc lập và lấy ý kiến rộng rãi trước khi đề xuất sửa đổi chính sách.

“Lần sửa đổi Luật Đất đai này phải bám sát tinh thần Nghị quyết số 21 của Hội nghị Trung ương 3, bảo đảm đồng bộ, minh bạch và khả thi. Đây là vấn đề đã được Bộ Chính trị nhiều lần thảo luận, chỉ đạo và trình Trung ương xem xét. Một trong những nội dung quan trọng là khẳng định rõ hơn vai trò quyết định của Nhà nước đối với giá đất, không chỉ căn cứ vào nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, phải giữ vững nguyên tắc không tư nhân hóa đất đai, bảo đảm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quy định rõ quyền của các chủ thể trong tiếp cận, sử dụng đất theo pháp luật. Mục tiêu đến năm 2030 là hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Chủ tịch Quốc hội chia sẻ.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bởi đây là đạo luật tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, hoạt động của doanh nghiệp và sự phát triển kinh tế - xã hội; Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc sửa đổi lần này phải được tiến hành đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, trong đó có pháp luật về các tổ chức tín dụng.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu tiếp tục nghiên cứu, đóng góp ý kiến sâu sắc; các cơ quan soạn thảo, thẩm tra tiếp thu đầy đủ, hoàn thiện dự thảo Luật với chất lượng cao nhất, bảo đảm khi ban hành có thể triển khai thống nhất, hiệu quả, tạo nền tảng pháp lý ổn định cho phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp.