Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: 'Bắt bệnh' thao túng giá, gỡ điểm nghẽn thị trường

Trước tình trạng thao túng và thổi giá gây mất ổn định nghiêm trọng thời gian qua, đại biểu đề xuất bổ sung thêm các hành vi cấm mới.

Bắt buộc định danh điện tử bất động sản

Nhìn nhận về quy định công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 5 dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long, đánh giá đây là "chìa khóa" để triệt tiêu tình trạng bất cân xứng thông tin, nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ. Đại biểu đề nghị khi Chính phủ quy định chi tiết cần ấn định rõ, nếu chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin thì hợp đồng ký kết sẽ bị coi là vô hiệu, đồng thời chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 5% đến 10% tổng giá trị dự án.

Đánh giá cao quy định cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản giúp kiểm soát dòng tiền, chống thất thu thuế từ giao dịch "hai giá" và ngăn tình trạng một tài sản bán cho nhiều người, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề xuất ấn định mốc thời gian bắt buộc: Đến hết ngày 31/12/2028, 100% các dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc bắt buộc phải có mã định danh điện tử.

Liên quan đến vấn đề dữ liệu, đại biểu Bùi Văn Dũng, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, cho rằng việc sửa đổi đồng thời 3 đạo luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản là cơ hội lớn để thiết kế đồng bộ cả chuỗi từ đất đai, tài sản cho đến giao dịch. Theo đại biểu, việc áp dụng nguyên tắc một bất động sản đi liền với một mã định danh, một trạng thái pháp lý, một lần xác nhận và một tập dữ liệu thống nhất sẽ giúp xử lý triệt để các điểm nghẽn vướng mắc ngay tại giao điểm giữa các đạo luật này.

Siết hành vi cấm, xử lý nghiêm thao túng giá

Ở góc độ phân tích thị trường, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH thành phố Đồng Nai) đề nghị cần phân định rõ ràng 3 bản chất gồm đầu tư, đầu cơ và thao túng. Theo đại biểu, đầu tư là nhu cầu chính đáng cần khuyến khích, đầu cơ chỉ cần dùng các công cụ điều tiết để hạn chế khi đòn bẩy tài chính quá đà làm méo mó cung cầu, nhưng riêng hành vi thao túng thì bắt buộc phải bị nghiêm trị.

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng thẳng thắn chỉ ra một khoảng trống pháp lý lớn khi Bộ luật Hình sự đã có Điều 211 xử lý tội thao túng chứng khoán nhưng thị trường bất động sản lại hoàn toàn vắng bóng quy định tương tự. Để siết chặt quản lý, đại biểu kiến nghị đưa thẳng hành vi thao túng vào danh mục bị nghiêm cấm tại Điều 6, đồng thời giao Chính phủ ban hành bộ tiêu chí nhận diện cụ thể các chiêu trò như tạo giao dịch ảo, thông đồng đẩy giá hay tung tin sai lệch. Cùng với đó, đại biểu đề xuất lập ngay bộ chỉ số cảnh báo sớm về biến động giá, tần suất giao dịch và tồn kho tín dụng nhằm phòng ngừa rủi ro cho hệ thống ngân hàng từ sớm, từ xa khi dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã chạm mốc khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm tới 25,5% tổng dư nợ toàn thị trường.

Về tính minh bạch của thị trường, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị, cảnh báo việc Điều 6 dự thảo luật đã thu hẹp từ 8 nhóm xuống còn 6 nhóm hành vi bị cấm. Thay đổi này vô tình bỏ sót hai vi phạm thực tế rất phức tạp là cấp, sử dụng chứng chỉ môi giới sai quy định và thu, sử dụng phí, lệ phí trái phép. Để có đủ cơ sở pháp lý xử lý các sai phạm phát sinh, đại biểu kiến nghị khôi phục ngay hai nhóm hành vi này.

Đặc biệt, trước tình trạng thao túng và thổi giá gây mất ổn định nghiêm trọng thời gian qua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ đề xuất bổ sung thêm các hành vi cấm mới. Cụ thể là cấm cung cấp thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án, giá cả, đồng thời nghiêm cấm việc dàn xếp tạo giao dịch ảo nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết thời gian tới Bộ sẽ tham mưu hoàn thiện hồ sơ dự án sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản kết hợp đồng bộ với Luật Đất đai. Trọng tâm là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê nhằm điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và khắc phục tình trạng dư thừa phân khúc cao cấp, đồng thời tiếp tục đôn đốc các địa phương và doanh nghiệp thực hiện nghiêm chỉ tiêu nhà ở đã giao.

Song song đó, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất sử dụng linh hoạt các công cụ điều tiết như thuế, tín dụng và quy hoạch để kiểm soát đầu cơ, qua đó định hướng nguồn lực vào nhu cầu ở thực và ổn định mặt bằng giá nhà. Bộ cũng sẽ tập trung tháo gỡ khó khăn để xử lý dứt điểm các bất động sản tồn đọng, kết hợp hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu thị trường nhằm xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá.