Tín dụng bất động sản vượt 2,5 triệu tỷ đồng, dòng vốn ngày càng phân hóa

Ảnh: Báo Chính Phủ

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng. So với cuối tháng 3, con số này tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương gần 13%. Nếu so với cuối năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng hơn 518.000 tỷ đồng.

Trong cơ cấu tín dụng, nhóm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đến cuối tháng 6, dư nợ của nhóm này đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng so với cuối tháng 3, tương đương 6,33%.

Tín dụng dành cho hoạt động mua quyền sử dụng đất đạt 314.449 tỷ đồng, tăng hơn 23%. Trong khi đó, dư nợ đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 184.137 tỷ đồng, tăng hơn 32%.

Ở chiều ngược lại, tín dụng dành cho các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 80.618 tỷ đồng, giảm hơn 4% so với cuối tháng 3.

Dòng vốn được kiểm soát theo hướng chọn lọc

Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng và có chọn lọc.

Nguồn vốn được ưu tiên cho những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản vì vậy có sự phân hóa rõ giữa từng doanh nghiệp và dự án. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có điều kiện tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. Ngược lại, các dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc có thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Diễn biến này cho thấy quy mô tín dụng tăng không đồng nghĩa dòng vốn được phân bổ đồng đều trên toàn thị trường. Chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình xét duyệt tín dụng.

Lãi suất 12-14% gây áp lực lên sức hấp thụ

Cùng với điều kiện tín dụng, mặt bằng lãi suất cho vay nhìn chung có xu hướng điều chỉnh tăng. Mức lãi suất phổ biến hiện vào khoảng 12-14%/năm. Đối với nhiều khoản vay sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí lên tới 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư. Tác động rõ hơn đối với những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc các dự án kéo dài thời gian triển khai.

Trong khi đó, khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao. Phần lớn doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án.

Người mua nhà tiếp tục gặp điểm nghẽn tín dụng

Không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà cũng đang đối mặt với những rào cản trong tiếp cận vốn. Nhiều doanh nghiệp cho biết khách hàng gặp khó khăn hoặc rất khó khăn khi vay ngân hàng. Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng các giao dịch không thành công. Qua đó, chi phí vốn và điều kiện tín dụng tiếp tục tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, tín dụng không chỉ là câu chuyện về quy mô dòng vốn mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng chuyển hóa nguồn vốn thành giao dịch thực tế.

VARS IRE đề xuất phân loại dự án để định hướng dòng vốn

Trong báo cáo mới đây, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng yêu cầu đặt ra hiện nay không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng bất động sản một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn và khả năng nhận diện rủi ro.

Theo VARS IRE, tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản, nhưng không thể thay thế nhu cầu thực cũng như khả năng hấp thụ của thị trường.

Cơ quan này cho rằng tư duy quản lý tín dụng cần được điều chỉnh theo hướng thay vì coi bất động sản là lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Theo đó, cần xây dựng cơ chế phân loại dự án để định hướng dòng vốn, thay vì áp dụng một tiêu chuẩn kiểm soát chung cho toàn bộ thị trường.

Ba nhóm dự án theo khả năng phục hồi

VARS IRE đề xuất phân loại dự án thành ba nhóm dựa trên khả năng triển khai và phục hồi.

Nhóm A gồm các dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tạo tác động lan tỏa lớn. Đây là những dự án chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là các dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cơ cấu, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng hoặc thanh lý theo quy định.

Theo đề xuất này, Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên tình trạng pháp lý, khả năng triển khai, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Cách tiếp cận này hướng dòng vốn vào những dự án có khả năng hoàn thành và tạo sản phẩm thực, đồng thời nhận diện sớm những dự án có rủi ro cao.

Từ kiểm soát lĩnh vực sang đánh giá người vay và tài sản

Bên cạnh phân loại dự án, VARS IRE đề xuất chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên người vay và tài sản. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.

Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

Việc phân tầng tín dụng được đề xuất dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi của sản phẩm.

Ngoài các tiêu chí về người vay và tài sản, VARS IRE đề xuất Ngân hàng Nhà nước thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước những kịch bản rủi ro trên thị trường bất động sản.

Các kịch bản được đề cập gồm giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đến hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Trong bối cảnh dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng, việc kiểm soát chất lượng dòng vốn và khả năng trả nợ được đặt song song với yêu cầu hỗ trợ thanh khoản thị trường. Dòng vốn vì vậy không chỉ được xem xét ở quy mô giải ngân, mà còn ở khả năng đi đúng vào dự án, tài sản và nhóm người vay có năng lực tạo dòng tiền và trả nợ.