Tái cấu trúc thị trường nhà ở từ tái cơ cấu sản phẩm

Cung - cầu trên thị trường nhà ở đang lệch pha trầm trọng. Ảnh: Dũng Minh

Thanh khoản đến từ nhu cầu ở thực

Thị trường bất động sản phía Nam trong quý III/2023 ghi nhận sự cải thiện cả về nguồn cung lẫn thanh khoản của phân khúc chung cư so với hai quý trước đó. Báo cáo mới công bố của DKRA Group cho thấy, trong quý vừa qua, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận chào đón 17 dự án mở bán, với nguồn cung mới khoảng 4.542 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, tăng 2,5 lần so với quý liền trước và bằng 83% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% nguồn cung mới, tương đương 3.270 căn, tăng 2,8 lần so với quý liền trước và tăng 13% cùng kỳ.

Thời gian booking của các dự án mở bán trong quý bình quân kéo dài từ 3-5 tháng. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Trước động thái hạ lãi suất cho vay mua nhà ở các ngân hàng thương mại, thanh khoản trên thị trường thứ cấp có sự chuyển biến với giá bán tăng nhẹ 1-3% so với quý II/2023.

Có thể thấy, dù không dễ dàng như trước, song đặt trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư vẫn là loại hình bất động sản chứng tỏ được sự ổn định so với các phân khúc khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền.

Báo cáo cập nhật thị trường quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cũng nhấn mạnh, chỉ duy nhất căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi đà suy thoái của thị trường do phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua chung cư trên cả nước vẫn tăng đều đặn.

“Các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá ổn định nhằm thúc đẩy nhu cầu trên thị trường. Do đó, giá sơ cấp trung bình trong quý III/2023 gần như không đổi so với quý trước đó”, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ cuối quý II/2023, với sự quan tâm trở lại từ phía người mua, nhiều chủ đầu tư đã tự tin hơn trong việc triển khai bán hàng. Chẳng hạn, với Tập đoàn Nam Long, sau khi mở bán thành công dự án tại Bình Tân (TP.HCM), chủ đầu tư này lên kế hoạch khởi động một loạt dự án trong quý IV này.

Theo đó, bên cạnh các căn hộ biệt lập Flora thuộc dự án thành phần của Khu đô thị Mizuki Park (Bình Chánh, TP.HCM), Nam Long tiếp tục giới thiệu các phân khu thuộc Khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An) gồm những sản phẩm Grand Villa cao cấp tại compound The Aqua, phân khu Aquaria và compound Park Village thuộc phân khu Central Park.

Ở phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, Nam Long mở bán giai đoạn tiếp theo hơn 500 căn hộ EHome Southgate (Long An) giá từ 1 tỷ đồng/căn; tiếp tục chào bán 1.602 căn hộ dự án nhà ở xã hội Nam Long II Central Lake (Cần Thơ) với 320 căn hộ thương mại, 962 căn nhà ở xã hội và 320 căn hộ cho thuê.

Trong tháng 12 tới, Phú Đông Group sẽ giới thiệu ra thị trường dự án Phú Đông SkyOne (Bình Dương) với mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn. Được biết, dự án gồm 2 tháp căn hộ cao 29 tầng với gần 780 căn hộ, diện tích từ 43-75 m2 mỗi căn.

Tương tự, chủ đầu tư Kusto Home chuẩn bị triển khai giai đoạn mới dự án Urban Green tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), tập trung vào các căn hộ diện tích lớn 3-4 phòng ngủ, hướng đến khách mua chủ yếu là những gia đình đa thế hệ, gia đình đông thành viên, giá bán dự kiến từ 65 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của bà Trang Bùi, hầu hết người mua trong thời gian gần đây là khách mua ở thực, chỉ số ít mua với mục đích đầu cơ bất động sản. Hiện nay, những dự án đã xây dựng thành hình và có pháp lý hoàn thiện được quan tâm nhất.

Cần sớm gỡ “nút thắt” nhà giá rẻ

Nếu chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp thì chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, khó khăn với thị trường bất động sản là rõ ràng và có thể kéo dài đến giữa năm sau. Bởi trước khi thực sự đón “ánh bình minh”, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt không ít thách thức cùng sự thanh lọc gay gắt.

“Có không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức chống chọi sẽ rời bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho người trụ vững”, ông Phúc nói, đồng thời nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm mua ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường, nhưng không đủ để tạo đột biến cho thanh khoản.

Thực tế, trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, hầu hết chuyên gia và doanh nghiệp đều đồng tình rằng, xét ở khía cạnh người mua ở thực, thị trường hiện nay là cơ hội rất tốt bởi phần lớn dự án đưa ra thời điểm này đều kèm theo nhiều ưu đãi có lợi cho bên mua về dòng tiền, chiết khấu, quà tặng... Các thủ tục vay xử lý nhanh hơn, khả năng tiếp cận vốn vay và sự hỗ trợ của phía ngân hàng trong giai đoạn này cũng thuận tiện hơn.

Song, nếu nhìn vào cơ cấu sản phẩm được đưa ra trong thời gian qua và những dự án sắp được công bố cho thấy, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Chẳng hạn, tại TP.HCM, báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, Thành phố có 14 dự án với 14.286 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, có 9.235 căn thuộc phân khúc cao cấp với giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ gần 65% tổng nguồn cung.

Đáng chú ý, Thành phố không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP.HCM chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán, cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở ngày càng nghiêm trọng hơn.

Còn DKRA Group dự báo, nguồn cung mới căn hộ quý IV/2023 khu vực phía Nam có thể sẽ giảm: TP.HCM dao động từ 1.200-1.600 căn, Bình Dương khoảng 700-900 căn, Đồng Nai khoảng 200 căn, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 150 căn... Phân khúc căn hộ hạng A vẫn chiếm thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào và lãi vay tăng, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài… Như vậy, nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ còn khan hiếm.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, từ giữa năm nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phát hành thành công trái phiếu trở lại. Điều này phần nào tạo kỳ vọng về sự phục hồi niềm tin của thị trường, nhưng trên thực tế, tâm lý người mua vẫn rất thận trọng. Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi được thể hiện qua chỉ số mua hàng còn rất khiêm tốn, cho thấy nền kinh tế đang chuyển động ở hình chữ U thay vì chữ V. Với diễn biến này, thị trường bất động sản có thể còn khó khăn kéo dài đến quý III năm sau.

“Chúng ta chưa đi trúng ‘tâm’, chưa đẩy được nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp phát triển phân khúc này được thuận lợi? Nếu cần thiết, Chính phủ sẽ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ, tương tự như ở Trung Quốc, tránh làm các chủ đầu tư nản lòng. Tóm lại, nếu chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp thì chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Trọng Tín