Thị trường bất động sản TPHCM đón cơ hội từ xu hướng giãn dân hậu sáp nhập

Bất động sản vùng ven chuyển động tích cực

Việc sáp nhập TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu tạo ra tam giác kinh tế chiến lược, nơi ba địa phương vừa phát huy lợi thế riêng vừa bổ trợ lẫn nhau. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE, cho biết TPHCM giữ vai trò trung tâm tài chính và công nghệ, trong khi Bình Dương cung cấp nền tảng công nghiệp và logistics, còn Bà Rịa Vũng Tàu phát triển du lịch và cảng biển. Liên kết này được thúc đẩy bởi loạt hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, metro kết nối liên vùng.

Giá bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu thấp hơn TPHCM khoảng 20-30%, nhưng vẫn thụ hưởng hệ sinh thái chung. Đặc biệt, việc thống nhất quy hoạch và quy trình đầu tư giúp tháo gỡ pháp lý, tăng tốc triển khai dự án, từ đó thu hút dòng vốn và dân cư chất lượng cao, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển mạnh.

Theo số liệu từ VARS, nguồn cung chủ yếu tại Bà Rịa Vũng Tàu là sản phẩm căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có lượng giao dịch ổn định, chủ yếu từ nhu cầu của khách đầu tư dài hạn, hiện tại giá tăng 5-8% so với cuối 2024.

Thị trường căn hộ tại TPHCM sang quí 1-2025 tiếp tục sôi động khi hơn 1.000 căn hộ mở bán được tiêu thụ gần như toàn bộ. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trong quí này đạt trung bình hơn 90 triệu đồng/m², đánh dấu mức tăng khoảng 13-15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hoạt động môi giới diễn ra sôi động với những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ từ vùng ven. Ảnh: Hoàng An

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong quí 1-2025, giá rao bán bất động sản tại Bình Dương đã tăng tới 700% so với quí 1-2015. Đây là mức tăng cao nhất trong số các tỉnh thành lân cận TPHCM, bao gồm Đồng Nai (tăng 500%), Long An (tăng 433%) và Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 140%). Lượng tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương trong tháng 3-2025 tăng 49% so với tháng 2-2025. Đây là mức tăng mạnh nhất trong khu vực ven TPHCM.

Đặc biệt, các khu vực giáp ranh TPHCM như Thuận An tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Cụ thể, vào tháng 3-2025, trong các khu vực ở Bình Dương, lượng tìm kiếm bất động sản Thuận An tăng cao nhất với mức tăng 57% so với tháng liền trước, tiếp theo là Bến Cát tăng 52%.

Những khu vực này không chỉ được đánh giá cao vì vị trí chiến lược, mà còn vì nền giá bất động sản tương đối thấp so với TPHCM. Theo lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, đến quí 1-2025 giá chung cư tại Thuận An đã tăng khoảng 39% so với quí 1-2020.

Theo Savills Việt Nam, trong quí 1-2025, TP Thủ Đức đóng góp một nửa nguồn cung mới của toàn TPHCM với khoảng 800 căn, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án lớn, dù tổng nguồn cung toàn thị trường giảm 70% theo quí. Giao dịch chững lại, nhưng tỉ lệ hấp thụ tại TP Thủ Đức vẫn cao nhờ pháp lý rõ ràng và vị trí hạ tầng thuận lợi.

Quy hoạch chung TP Thủ Đức được phê duyệt đầu năm nay cũng tạo động lực dài hạn, thúc đẩy phát triển các dự án cao tầng theo mô hình TOD quanh metro. Từ nay đến cuối năm, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục tập trung tại Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường.

Kỳ vọng giải "cơn khát" nhà ở giá rẻ

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, đánh giá việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính là chủ trương lớn nhằm tạo đột phá trong phát triển kinh tế, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp và các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có ngân hàng và bất động sản.

Với không gian phát triển mở rộng và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi, kéo theo nhu cầu vốn và tín dụng tăng trưởng. Tuy nhiên, do mạng lưới tổ chức tín dụng đã phủ khắp cả nước, việc tái phân bổ dòng vốn không phải là yếu tố quyết định. Điều quan trọng là các dự án phải khả thi, đáp ứng đúng yêu cầu và nguyên tắc tín dụng để nguồn vốn phát huy hiệu quả.

Chia sẻ với KTSG Online, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng nói hiện nay, các tổ chức tín dụng tại Việt Nam ưu tiên thẩm định kỹ lưỡng khi xét duyệt cho vay bất động sản, tập trung vào pháp lý dự án, khả năng thanh khoản và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Các dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý, nhu cầu thực cao như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và bất động sản công nghiệp được ưu tiên hơn.

Trong bối cảnh tác động từ chính sách thuế và căng thẳng thương mại quốc tế, dòng vốn đầu tư có xu hướng chậm lại, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhất là phân khúc cao cấp. Việc sáp nhập địa giới hành chính tuy mở ra cơ hội dài hạn nhưng có thể gây gián đoạn ngắn hạn trong cấp phép pháp lý, buộc ngân hàng phải siết chặt tiêu chí tín dụng và thẩm định giá tài sản kỹ lưỡng hơn để kiểm soát rủi ro.

Các chủ đầu tư cần chủ động rà soát, cập nhật quy hoạch và hồ sơ pháp lý dự án để phù hợp với địa giới mới. Đồng thời, cần minh bạch thông tin với ngân hàng nhằm rút ngắn quá trình thẩm định và tăng khả năng tiếp cận vốn.

Chia sẻ từ đại diện doanh nghiệp bất động sản Bcons, những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản phía Nam, nhất là Bình Dương, ghi nhận thanh khoản cải thiện, giao dịch tập trung vào sản phẩm pháp lý đầy đủ, giá hợp lý. Giá bán ổn định, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn cao. Từ cuối 2024, Bình Dương điều chỉnh bảng giá đất, với mức cao nhất 52,2 triệu đồng/m² tại Thủ Dầu Một; giá đất tại Dĩ An tăng 30-80%.

Dự báo 2025, thị trường tiếp tục hồi phục nhờ kinh tế vĩ mô ổn định, nhu cầu nhà ở tăng và chính sách tín dụng nới lỏng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TPHCM, cho rằng việc sáp nhập để hình thành siêu đô thị sẽ giúp tinh giản thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển dự án nhờ xóa bỏ cấp quận, huyện. Việc mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội cho cả người ngoài tỉnh, cùng với nguồn quỹ đất dồi dào cho các dự án mới từ tỉnh thành lân cận, đang góp phần giải bài toán thiếu hụt nhà ở.

Thị trường nhà ở xã hội luôn trong tình trạng cung không đủ cầu. Trong ảnh: Một dự án nhà ở xã hội ở Bình Dương. Ảnh: N.K

Tuy nhiên, điều này chưa phải là yếu tố đủ. Quỹ đất mới sẽ cần phải đi kèm với việc phát triển hạ tầng kết nối với trung tâm thành phố và các khu vực phát triển khác, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Cụ thể, để giải bài toán giãn dân từ trung tâm ra vùng ven, TPHCM cần đẩy nhanh đầu tư hạ tầng giao thông công cộng như metro, xe bus nhanh nhằm tăng kết nối và thu hút người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, phát triển đô thị tích hợp quy mô lớn tại các cực tăng trưởng mới như Dĩ An, Bến Cát, Phú Mỹ, Long Thành theo mô hình "thành phố trong thành phố", đầy đủ tiện ích để giữ chân cư dân.

Ngoài ra, cần chính sách đa dạng nguồn cung, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp cho người lao động và chuyên gia tại các khu công nghiệp, đô thị vùng ven.

Hoàng An