Ưu tiên chính sách cho nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu.

PV: Xin ông cho biết về những thách thức đối với phân khúc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) hiện nay?

Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường bất động sản TPHCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại. Điều này thể hiện ở tình hình thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước. Dù vậy, trong năm 2025 nền kinh tế nước ta vẫn còn nhiều khó khăn. Bởi theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2024 có đến 197.900 doanh nghiệp (DN) rút lui khỏi thị trường (tăng 14,6% so với năm trước), trong lúc số DN thành lập mới còn khiêm tốn. Ngoài ra, trong tháng 1/2025 số DN tạm dừng kinh doanh có thời hạn lên đến 52.807 DN (tăng 20,2% so với cùng kỳ năm trước).

Trong bối cảnh đó, kết quả phát triển NƠXH trên địa bàn TPHCM từ năm 2021 - 2024 lại quá khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Sở Xây dựng TPHCM cho biết, chỉ có 10 dự án NƠXH, trong đó 6 dự án đã hoàn thành và 4 dự án đang triển khai thi công, với tổng số gần 6.000 căn nhà. Con số này chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700-73.000 căn hộ NƠXH được Chính phủ giao, đặt ra nhiều thách thức để thành phố thực hiện đạt chỉ tiêu phát triển NƠXH từ nay đến năm 2030.

Có thể thấy, thời gian qua, phân khúc NƠXH phát triển chưa tương xứng với nhu cầu, vậy phân khúc nhà ở thương mại có đáp ứng được nhu cầu của xã hội không, thưa ông?

- Không chỉ riêng NƠXH phát triển chậm, thời gian qua các phân khúc nhà ở khác cũng vướng không ít khó khăn. Số liệu thống kê của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, giai đoạn 2015-2023, có đến 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964ha. Điều này gây lãng phí rất lớn về nguồn lực đất đai và nguồn vốn đầu tư của DN. Hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu, chỉ một số ít dự án do chủ đầu tư kém năng lực. Do đó, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục khó, tình trạng thiếu nguồn cung nhà tiếp diễn, giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Một dự án nhà ở xã hội khang trang đã được bàn giao cho người dân vào ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức. Ảnh: T.L.

Trong bối cảnh đó, theo ông cần có giải pháp gì để tháo gỡ cho thị trường bất động sản nói chung, phân khúc NƠXH nói riêng?

Trước mắt, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép Quốc hội ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH”. Nghị quyết này để thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư “về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới”. Về lâu dài, Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung nội dung đề xuất trên đây vào điểm C khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023 để thống nhất một đầu mối thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội” để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này có thể tăng thêm khoảng 50% số lượng căn hộ NƠXH so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả cho mục đích phát triển NƠXH. Hiệp hội cũng đang đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định “lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội. Quy định này để thực hiện chính sách “vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH”.

Được biết, Hiệp hội Bất động sản TPHCM từng đề nghị xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một loại NƠXH. Ông có thể nêu rõ hơn về kiến nghị này?

- Đây là loại hình “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư. Kiến nghị này nhằm để các chủ nhà trọ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Điển hình như TPHCM hiện có khoảng 60.470 người kinh doanh phòng trọ cho thuê dài hạn, với tổng số 560.000 phòng, đáp ứng chỗ thuê trọ cho 1,4 triệu người. Do chưa được hỗ trợ theo chính sách NƠXH nên các chủ nhà trọ cho thuê dài hạn phải nộp thuế khoán bằng 7%/doanh thu dịch vụ lưu trú dài hạn (bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân). Trong khi đó, các chủ khách sạn mini hiện cũng nộp thuế khoán bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú ngắn hạn” là chưa hợp lý.

Do đó, nếu công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một loại hình NƠXH thì các chủ nhà trọ này sẽ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, ưu đãi về thuế... Trong khi đó, còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ phục vụ người thuê trọ.

Trân trọng cảm ơn ông!

Thành Luân (thực hiện)