Vì sao thanh khoản giảm nhưng giá nhà vẫn neo cao?

* PV: Thưa ông, việc khoảng 26 ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất qua đó tạo dư địa hạ lãi vay, liệu có đủ mạnh để kích hoạt lại dòng tiền vào thị trường bất động sản?

Ông Lê Đình Chung: Có thể nói, động thái giảm lãi suất của hệ thống ngân hàng là một tín hiệu tích cực và được thị trường đón nhận khá tốt. Các chủ thể tham gia thị trường, từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư và khách hàng, đều kỳ vọng vào chính sách này.

Ông Lê Đình Chung

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng mức giảm hiện nay mới chỉ ở mức “nhẹ”, mang tính bước đầu. Điều này chưa đủ để tạo ra cú hích mạnh ngay lập tức cho thị trường, nhưng đã góp phần cải thiện tâm lý và thanh khoản thị trường. Quan trọng hơn, nó giúp giảm bớt áp lực chi phí vốn cho doanh nghiệp, từ đó tạo điều kiện để các chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán hợp lý hơn, góp phần cải thiện thanh khoản thị trường.

* PV: Trong bối cảnh đó, theo ông, những phân khúc bất động sản nào sẽ có khả năng tiếp cận vốn tốt hơn?

Ông Lê Đình Chung: Qua nghiên cứu thực tế, chúng tôi nhận thấy một số phân khúc vẫn có nền tảng nhu cầu tốt và khả năng phục hồi cao. Trước hết là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Khi lãi suất giảm, nhóm khách hàng mua để ở sẽ quay trở lại thị trường nhiều hơn. Đây là phân khúc có tính bền vững.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì được sức hút nhờ gắn với hoạt động sản xuất, thu hút đầu tư và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Đây là phân khúc có tiềm năng phát triển ổn định trong trung và dài hạn.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nghịch lý khi giá nhà duy trì ở mức cao, trong khi thanh khoản lại sụt giảm. Ảnh: T.L

* PV: Thực tế hiện nay, giá nhà trong ngõ sâu tại Hà Nội đã có giá khoảng 300-400 triệu đồng/m². Ông đánh giá như thế nào về hiện tượng này?

Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng mức giá này là cao so với mặt bằng chung và đang có dấu hiệu bất hợp lý. Một trong những nguyên nhân là dòng tiền đầu tư đang có xu hướng tập trung vào các sản phẩm nhà ở nội đô, dẫn đến hiện tượng “đẩy giá”. Tuy nhiên, nếu so sánh với giá trị sử dụng thực tế, đặc biệt là điều kiện sống, thì mức giá này không thực sự tương xứng.

Chúng tôi cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển của người mua ở thực. Khi giá nhà trong ngõ tăng cao, nhiều người lựa chọn chuyển ra khu vực xa hơn hoặc chuyển sang chung cư nơi có không gian sống tốt hơn, tiện ích đầy đủ hơn.

Trong thời gian tới, khi các chính sách giãn dân, di dời trường học ra khỏi khu vực nội đô được triển khai, nhu cầu thuê và ở tại khu vực trung tâm có thể giảm, từ đó tạo áp lực điều chỉnh giá.

* PV: Vậy diễn biến này có phản ánh điều gì trong bài toán nhà ở tại đô thị hiện nay?

Ông Lê Đình Chung: Thực tế cho thấy chi phí đầu vào của thị trường bất động sản đang tăng mạnh, từ chi phí đất đai, tài chính đến vật liệu xây dựng và nhân công.

Điều này tạo ra một nghịch lý nhu cầu về nhà ở giá hợp lý rất lớn, nhưng khả năng cung cấp sản phẩm lại gặp nhiều khó khăn. Với mặt bằng chi phí hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải ưu tiên phát triển sản phẩm trung - cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Do đó, việc kỳ vọng giá nhà giảm sâu trong ngắn hạn là rất khó.

* PV: Ngoài lãi suất, chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công cũng đang tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn?

Ông Lê Đình Chung: Theo nghiên cứu của chúng tôi, chỉ cần lãi suất tăng 1% đã tạo thêm áp lực chi phí lên tới khoảng 47.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng hiện nay đã tăng khoảng 20 - 30% so với trước đây. Giá nguyên vật liệu, nhân công đều tăng, kéo theo tổng chi phí đầu tư tăng mạnh.

Điều này khiến doanh nghiệp đứng trước bài toán khó: nếu giảm giá để tăng thanh khoản thì sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả, còn nếu giữ giá thì thanh khoản lại gặp khó. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải nâng cao chất lượng sản phẩm để tương xứng với mức giá.

* PV: Bộ Xây dựng vừa đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ông đánh giá như thế nào về tính khả thi của đề án này?

Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng đây là một giải pháp rất cần thiết và phù hợp với thực tiễn. Hiện nay, thị trường đang thiếu một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội hướng tới nhóm thu nhập thấp, còn nhà ở thương mại lại có giá cao. Vì vậy, cần có một phân khúc “giá phù hợp” tức là sản phẩm có mức giá trung bình, có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách đất đai hoặc cơ chế ưu đãi.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần bố trí quỹ đất hợp lý, chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm, gắn với các trục giao thông lớn như vành đai hoặc các tuyến kết nối liên vùng. Nếu làm tốt, đây sẽ là phân khúc giúp cân bằng thị trường và giải quyết nhu cầu nhà ở thực trong thời gian tới.

* PV: Xin cảm ơn ông!