Vốn rẻ đổ vào thị trường bất động sản, lại lo tăng trưởng nóng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tín dụng toàn hệ thống đến ngày 12/3 tăng 1,24% so với cuối năm 2024 (cùng kỳ tháng 2/2024 giảm 0,74%). Hiện, NHNN chưa công bố số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, năm 2024, quy mô tín dụng nền kinh tế đạt trên 15,6 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 21-22%, ước đạt 3,5-3,6 triệu tỷ đồng. Năm nay, nếu tăng trưởng tín dụng đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản giữ nguyên, quy mô tín dụng bất động sản sẽ đạt 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng.

Lượng vốn khổng lồ bơm vào nền kinh tế

Để tín dụng ngân hàng hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế, tại Hội nghị Đẩy mạnh tín dụng ngân hàng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Khu vực 3 ngày 26/3, Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà cho biết, thời gian qua, ngành ngân hàng đã tích cực thúc đẩy tăng trưởng tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh của người dân, doanh nghiệp, tham gia nguồn lực hoàn thiện cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt, ngân hàng sẽ tập trung cho tín dụng tiêu dùng như mua nhà ở xã hội.

Năm nay, nếu tăng trưởng tín dụng đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức 22%, quy mô tín dụng bất động sản sẽ đạt 3,9 triệu tỷ đồng.

Về lãi suất cho vay, NHNN thông tin, lãi suất VND bình quân của ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước đối với các khoản cho vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 6,7-9,0%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn bình quân bằng VND đối với lĩnh vực ưu tiên khoảng 3,9%/năm, thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa theo quy định của NHNN (4%/năm).

Tại các NHTM, lãi suất cho vay bất động sản trong khoảng thời gian ưu đãi đang ở mức thấp chỉ từ 3-7%/năm cho thời gian đầu từ 3 tháng đến 1 năm. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay dao động ở mức từ 9-13%/năm.

Chuyên gia dự báo, các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh dòng chảy tín dụng vào kênh kinh doanh bất động sản để gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai, từ đó thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà để ở, đầu tư. Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất tiết kiệm giảm, triển vọng thị trường bất động sản phục hồi… khiến làn sóng đầu cơ bất động sản bắt đầu tăng nhiệt.

TS Trần Du Lịch nhận định, tăng trưởng kinh tế năm nay phụ thuộc lớn vào dòng vốn tín dụng. Lượng vốn khổng lồ 2,5 triệu tỷ đồng nếu được "bơm" vào nền kinh tế sẽ tạo sức bật mạnh mẽ cho tổng cầu. Tuy nhiên, chuyên gia này cảnh báo: "Nếu một phần đáng kể lượng vốn nói trên không chảy vào sản xuất - kinh doanh mà đổ vào chứng khoán hay bất động sản thì nguy cơ bong bóng tài chính như trước đó từng xảy ra là rất cao".

Cấu trúc lại thị trường để hướng dòng vốn vào nhu cầu nhà ở

Có ý kiến cho rằng mặc dù hiện nay, các ngân hàng giảm lãi suất cho vay đối với bất động sản, nhưng vốn chưa thật rẻ. Mức lãi vay thấp (3-5%/năm) chủ yếu áp dụng 3-6 tháng đầu, sau đó thả nổi (9-13%/năm), trong khi thu nhập của người dân vẫn còn thấp, giá nhà lại quá cao nên nhu cầu vay vốn để mua nhà ở thực khó tăng mạnh.

Thông tin từ NHNN cũng cho biết, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng tốt, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung toàn ngành, song chủ yếu tăng ở bất động sản kinh doanh (cho vay chủ đầu tư), trong khi tín dụng tiêu dùng bất động sản (cho vay cá nhân mua, sửa nhà) vẫn phục hồi chậm.

Khi thị trường bất động sản phục hồi, nhiều người sẽ vay tiền mua đất đầu cơ. Vấn đề này đang đi lệch với chủ trương của Chính phủ và NHNN là hỗ trợ vốn cho người vay mua nhà ở. TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, việc tiền đang chảy mạnh vào bất động sản không hẳn xấu, bởi muốn tăng trưởng kinh tế 8% trở lên, không thể không phát triển thị trường bất động sản, xây dựng. Tuy vậy, chuyên gia này cũng thừa nhận, đang có tình trạng vốn chảy vào bất động sản đầu cơ.

“Điều này cho thấy, việc cấu trúc lại phân khúc thị trường bất động sản rất quan trọng. Nếu thị trường bất động sản thiếu sản phẩm để đầu tư và tiêu dùng, người dân sẽ lao vào đầu cơ”, TS. Bình cảnh báo.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư, Maybank Investment Bank, cũng cho rằng lãi suất giảm, tiền bơm vào nền kinh tế tăng, thì lạm phát sẽ tăng. Tuy nhiên, nếu tiền đi vào sản xuất - kinh doanh, tạo tăng trưởng cao hơn lạm phát, thì mọi thứ sẽ kiểm soát được. Ngược lại, nếu tiền chảy sai địa chỉ, rót vào chứng khoán, bất động sản đầu cơ, thì khả năng lạm phát sẽ tăng mạnh hơn tốc độ tăng trưởng và rất khó kiểm soát. Do đó, việc giảm lãi suất, tăng bơm tiền không đáng ngại, điều đáng ngại là để dòng tiền đi sai địa chỉ.

Tại một hội thảo gần đây, lãnh đạo NHNN khẳng định, với định hướng tăng trưởng tín dụng năm nay 16% và GDP đạt 8% là hoàn toàn đáp ứng được. Vấn đề lõi là khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp sao cho sử dụng vốn cho hiệu quả.

Ngân hàng kỳ vọng, hiện nay, các bộ ngành đang tháo gỡ khó khăn để phát triển mạnh các dự án nhà ở xã hội, cùng với đó Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua, dòng vốn sẽ chảy mạnh vào phân khúc nhà ở thực. Các chuyên gia cũng nhận định, dòng tiền vẫn hướng vào các bất động sản tạo nhu cầu ở thực. Hiện nay, hàng loạt chủ đầu tư vừa khởi động dự án dở dang và khởi công dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM. Đây sẽ là phân khúc được dòng tiền hướng tới trong nửa đầu năm 2025.

Thanh Hoa