Xây dựng Luật Đất đai theo hướng ổn định, lâu dài

Thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc lớn của Đảng

Phát biểu thảo luận tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, ĐBQH Tạ Đình Thi tham gia một số ý kiến về 2 vấn đề cần quan tâm nhằm thể chế hóa các quan điểm, chủ trương của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.

ĐBQH Tạ Đình Thi (Hà Nội) phát biểu thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Quang Khánh

Cụ thể, về yêu cầu xây dựng Luật và Nghị định chi tiết, tạo nền tảng cho sự ổn định về lâu dài, đại biểu dẫn chứng từ năm 1987 đến nay, Việt Nam đã ban hành và qua các chu kỳ thay thế, sửa đổi toàn diện 5 lần Luật Đất đai để phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Mỗi lần sửa đều dành được sự quan tâm rất lớn của cử tri, Nhân dân và được tiến hành rất bài bản, kỹ lưỡng.

Trong đó, Luật Đất đai 1987 là Luật đất đai đầu tiên của nước ta sau khi thống nhất, xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Luật Đất đai 1993 đổi mới căn bản, lần đầu tiên trao cho người sử dụng đất các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất; Luật Đất đai 2003 mở rộng hạn mức sử dụng đất, bổ sung quy định về tài chính đất đai, giá đất sát với thị trường hơn và phân định rõ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; Luật Đất đai 2013 đổi mới mạnh mẽ về quy hoạch sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Luật Đất đai 2024 đổi mới cơ chế tài chính, bảng giá đất thị trường, bỏ khung giá đất cũ và tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thu hồi, giao đất.

ĐBQH Tạ Đình Thi cho rằng, một trong những điểm cốt lõi để Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống một cách ổn định và hiệu quả, như tinh thần của chủ trương của Đảng, nhất là Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng như Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, chính là việc xây dựng một đạo luật với các quy định mang tính nguyên tắc, đúng thẩm quyền của Quốc hội và giao cho Chính phủ quy định chi tiết.

Phân tích, làm rõ nội dung trên, ĐBQH Tạ Đình Thi nhấn mạnh, đất đai vừa là tài nguyên, vừa là hàng hóa đặc biệt, là tư liệu sản xuất, đầu vào của sản xuất, nền kinh tế; đây là một lĩnh vực vô cùng đa dạng, phức tạp và có sự khác biệt lớn giữa các vùng, miền và thay đổi theo thời gian. Một đạo luật không thể và không nên đi vào tất cả các chi tiết cụ thể. Nếu luật hóa quá chi tiết, thì sẽ trở nên cứng nhắc, nhanh chóng lạc hậu và không thể đáp ứng được sự vận động không ngừng của thực tiễn. Điều này sẽ tạo ra những "điểm nghẽn" mới, phát sinh những vấn đề mới, thay vì tháo gỡ những vướng mắc hiện tại (chúng ta có thể thấy thực tế thời gian qua đã và đang diễn ra).

Vì vậy, Luật Đất đai mới cần tập trung vào việc thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc lớn của Đảng. Nhiệm vụ này chúng ta đang làm, nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ, toàn diện các vấn đề liên quan. Đồng thời, cần trao thẩm quyền và trách nhiệm cho Chính phủ, chính quyền địa phương để ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành phù hợp với điều kiện cụ thể. Cách tiếp cận này bảo đảm tính ổn định và lâu dài của luật, đồng thời tạo sự linh hoạt để điều chỉnh chính sách kịp thời theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Chính quyền địa phương cũng sẽ có căn cứ để quyết định các vấn đề cụ thể, phù hợp với đặc thù của địa phương mình.

Nghiên cứu mô hình bồi thường mới

Bên cạnh đó, ĐBQH Tạ Đình Thi cho rằng chúng ta cần đổi mới tư duy bồi thường, đó là từ "trả tiền một cục" sang "cổ phần hóa sinh kế". Nghị quyết 21-NQ/TW đã chỉ ra một bước chuyển mang tính đột phá trong tư duy về bồi thường "chuyển mạnh từ tư duy 'bồi thường tài sản bị thu hồi' sang tư duy 'tái thiết cuộc sống cho người dân'". Thực tế cho thấy, việc bồi thường bằng tiền một lần, như một số ý kiến cho rằng, thường chỉ giải quyết được vấn đề trước mắt. Nhiều hộ gia đình, sau khi nhận một khoản tiền lớn, không có kỹ năng, kiến thức quản lý tài chính để sử dụng hiệu quả, dẫn đến rơi vào cảnh khó khăn, mất sinh kế lâu dài, dễ phát sinh khiếu kiện và bất ổn xã hội.

Vì vậy, đại biểu cho rằng cần nghiên cứu một mô hình bồi thường mới, đó là chuyển một phần hoặc toàn bộ giá trị bồi thường thành cổ phần góp vào dự án thu hồi đất. Đây là một cách làm mới, nhằm bảo đảm sinh kế bền vững cho người dân bị thu hồi đất.

Quang cảnh thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Quang Khánh

Theo phân tích của đại biểu, mô hình này có thể mang lại những lợi ích sau, đó là bảo đảm sinh kế bền vững khi người dân không chỉ nhận được một lần mà sẽ có nguồn thu nhập ổn định và lâu dài từ cổ tức, lợi nhuận của dự án, góp phần ổn định cuộc sống sau khi bàn giao mặt bằng; gắn quyền lợi với trách nhiệm; tạo đồng thuận xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

"Đây là một giải pháp mới, đòi hỏi phải được xây dựng, thí điểm một cách thận trọng, có lộ trình rõ ràng. Cần phải quy định cụ thể về tỷ lệ chuyển đổi, cơ chế quản lý và giám sát, cũng như cần có sự đồng thuận và lựa chọn từ phía người dân để tránh áp đặt. Vì vậy, đề nghị rà soát toàn bộ các điều khoản liên quan đến dự thảo Luật để thể hiện rõ tư tưởng chính sách này", ĐBQH Tạ Đình Thi nhấn mạnh.

Đại biểu cũng tin tưởng rằng, với việc xây dựng Luật khung vững chắc, ổn định; giao cho Chính phủ, chính quyền địa phương quy định chi tiết và mạnh dạn đổi mới tư duy bồi thường theo hướng bảo đảm sinh kế bền vững, vừa góp phần ổn định xã hội, vừa khơi thông được nguồn lực đất đai, tạo động lực mạnh mẽ để phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, đúng như tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW.

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương

Thảo luận ở tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, qua nghiên cứu, ĐBQH, Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm đã tập trung trao đổi ngắn gọn 5 vấn đề.

Thứ nhất, về phân cấp, phân quyền trong phát triển nhà ở, đại biểu đồng tình với hướng phân cấp mạnh hơn cho địa phương, bởi thị trường nhà ở có tính địa bàn rất rõ. Dự thảo đã giao cho địa phương nhiều thẩm quyền quan trọng như xây dựng chương trình phát triển nhà ở, quyết định nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê của dự án thương mại, lựa chọn phương án quy hoạch cải tạo chung cư và một số chỉ tiêu tại khu vực TOD.

ĐBQH, Hòa Thượng Thích Bảo Nghiêm (Hà Nội) phát biểu thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Quang Khánh

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng phân quyền vẫn chưa thật sự triệt để vì nhiều nội dung cuối cùng vẫn tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, đại biểu đề nghị thiết kế theo nguyên tắc Trung ương quy định nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn; địa phương quyết định trong phạm vi đó và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Những nội dung phụ thuộc rõ vào đặc thù địa phương như cơ cấu nhà bán – nhà cho thuê, vị trí quỹ đất, một số tiêu chí ưu tiên, tiến độ phát triển nhà ở nên giao địa phương quyết định trên cơ sở dân số, tốc độ đô thị hóa, giá nhà, khả năng chi trả và năng lực hạ tầng.

Thứ hai, về phát triển nhà ở cho thuê và Quỹ nhà ở, đại biểu đánh giá cao việc dự thảo dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê và chuyển dần tư duy từ “phải sở hữu nhà” sang “có chỗ ở ổn định, phù hợp khả năng chi trả”. Điều 31 quy định khá mở về đối tượng thuê nhà ở do Nhà nước đầu tư. Tuy nhiên, đại biểu băn khoăn về việc thành lập Quỹ nhà ở ở tất cả các địa phương. Dự thảo xác định Quỹ do UBND tỉnh thành lập để đầu tư, tạo lập nhà ở cho thuê.

Theo đại biểu, không nên bắt buộc địa phương nào cũng phải thành lập Quỹ. Nên giao địa phương căn cứ nhu cầu nhà ở, quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa, quỹ đất và khả năng cân đối nguồn lực để quyết định. Quan trọng hơn là cơ chế tài chính. Dự thảo cho phép Quỹ sử dụng nhiều nguồn, trong đó có ngân sách nhà nước; đồng thời nếu nguồn thu vận hành không đủ thì ngân sách có thể cấp bổ sung.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị thiết kế Quỹ theo nguyên tắc quỹ quay vòng, Nhà nước cấp vốn mồi, còn tiền thuê, nguồn thu thương mại – dịch vụ và nguồn huy động hợp pháp phải quay trở lại đầu tư. Không nên để Quỹ trở thành mô hình đầu tư bằng ngân sách và vận hành thiếu đâu ngân sách bù đó.

Thứ ba, về nhà ở xã hội, đại biểu đề nghị chuyển mạnh hơn trọng tâm từ hỗ trợ mua sang nhà ở xã hội cho thuê, nhất là tại TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn, nơi giá đất cao và người lao động có tính dịch chuyển lớn.

Thứ tư, về cải tạo, xây dựng lại chung cư, ĐBQH, Hoà Thượng Thích Bảo Nghiêm đồng tình với nguyên tắc cải tạo chung cư phải bảo đảm an toàn và gắn với chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, đại biểu đặc biệt quan tâm đến khả năng đóng góp của người dân. Đối với một số chung cư không phải chung cư cũ, dự thảo quy định chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại; việc đóng có thể theo tiến độ hoặc sau khi bàn giao căn hộ. Đại biểu đề nghị bổ sung một cơ chế an sinh cho người thu nhập thấp, người cao tuổi, người nghỉ hưu hoặc người không đủ khả năng tài chính, như tín dụng ưu đãi, trả chậm dài hạn hoặc phương án thuê, thuê mua phù hợp.

Thứ năm, về thế chấp, giải chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu cho rằng cần kiểm soát rất chặt để tránh chuyển rủi ro từ ngân hàng và chủ đầu tư sang người mua nhà.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo ba hướng: phân quyền thực chất nhưng có tiêu chí và trách nhiệm giải trình; coi nhà ở cho thuê là một trụ cột thực sự của chính sách nhà ở; và tăng các cơ chế bảo vệ người dân đối với nhà ở xã hội, cải tạo chung cư và nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu làm rõ được ba nội dung này, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ vừa tạo thêm dư địa cho địa phương chủ động, vừa huy động tốt hơn nguồn lực xã hội, đồng thời bảo đảm người dân thực sự là đối tượng được hưởng lợi từ chính sách, ĐBQH, Hòa Thượng Thích Bảo Nghiêm nhấn mạnh.