Đại biểu Quốc hội Trần Lan Phương: Thu hồi đất phải gắn với phục hồi sinh kế

Bà Trần Lan Phương, Phó Chủ tịch Thường trực Hội LHPN Việt Nam, đại biểu Quốc hội đoàn TP Hải Phòng, phát biểu tại phiên thảo luận tổ chiều 19/8

Chiều 19/8, thảo luận tại tổ, bà Trần Lan Phương, Phó Chủ tịch Thường trực Hội LHPN Việt Nam, đại biểu Quốc hội đoàn TP Hải Phòng, góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đánh giá cao những đột phá trong sửa Luật Đất đai

Đại biểu Trần Lan Phương bày tỏ, bà thống nhất và đánh giá cao những đột phá trong định hướng sửa Luật, nhằm tháo gỡ những vướng mắc đang phát sinh trong thực tiễn, tăng phân cấp, đơn giản hoá thủ tục và khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Góp ý và định hướng sửa Luật, về phân cấp, phân quyền tại Điều 18, bà Trần Lan Phương nghiêng về phương án 1, theo đó UBND cấp tỉnh thực hiện các thẩm quyền quan trọng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất... và căn cứ điều kiện thực tế để phân cấp, ủy quyền.

Tuy nhiên, đại biểu Trần Lan Phương đề nghị quy định rõ hơn điều kiện phân cấp, không chỉ căn cứ tình hình thực tế của địa phương mà cần tính đến năng lực cán bộ, dữ liệu đất đai và khả năng tổ chức thực hiện. Cơ quan phân cấp, ủy quyền cũng phải chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát và xử lý vấn đề phát sinh.

Bà đồng thời đề nghị bổ sung trách nhiệm rà soát, công khai định kỳ các dự án chậm đưa đất vào sử dụng.

Theo đại biểu Trần Lan Phương, thực tế có những dự án kéo dài nhiều năm, đất không được sử dụng nhưng người dân trong khu vực vẫn bị ảnh hưởng quyền xây dựng, chuyển nhượng, tách thửa.

Đối với trường hợp bất khả kháng, cần quy định rõ trách nhiệm thông báo, xác nhận và thời gian được loại trừ, tránh việc dự án đã chậm kéo dài mới viện dẫn lý do bất khả kháng.

Về cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất tại điểm e khoản 4 Điều 35, đại biểu Trần Lan Phương đồng tình cần có cơ chế xử lý trường hợp chỉ còn một phần diện tích nhỏ nhưng làm đình trệ cả dự án.

Tuy nhiên, bà lưu ý: "75% diện tích và 75% số người chỉ nên là điều kiện để xem xét, không nên mặc nhiên trở thành căn cứ để thu hồi phần còn lại".

Trước khi quyết định thu hồi, cần làm rõ quá trình thỏa thuận với những người còn lại đã được thực hiện đầy đủ hay chưa; nếu không thu hồi thì dự án có thực sự không thể triển khai đồng bộ hay không; đồng thời phải xác định rõ quyền lợi, chỗ ở, sinh kế của những người còn lại.

Đại biểu đề nghị hồ sơ trình HĐND cấp tỉnh phải có nội dung giải trình riêng về sự cần thiết thu hồi phần diện tích này. Việc bồi thường cũng phải được công khai, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi phần còn lại không thấp hơn mức theo cơ chế áp dụng với các trường hợp đã thỏa thuận.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bà Trần Lan Phương đề nghị quan tâm nhiều hơn đến đời sống, sinh kế thực tế của người dân sau thu hồi đất.

Khoản 4 Điều 42 đã quy định Nhà nước hỗ trợ để người có đất bị thu hồi có việc làm, thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị làm rõ thêm yêu cầu "phục hồi sinh kế", nhất là với những hộ phải di chuyển chỗ ở hoặc mất nguồn thu nhập chính.

Theo bà, trong một gia đình, người chịu ảnh hưởng bởi thu hồi đất không chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận. Có người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có người buôn bán nhỏ, làm dịch vụ, chăn nuôi hoặc lao động phi chính thức dựa vào đất của gia đình.

"Nếu phương án chỉ căn cứ vào người đứng tên hoặc một người đại diện hộ thì có thể bỏ sót những người thực sự bị mất sinh kế", đại biểu Trần Lan Phương nêu vấn đề.

Vì vậy, khi điều tra, kiểm đếm và xây dựng phương án hỗ trợ cần xác định đầy đủ những người bị ảnh hưởng về việc làm, thu nhập.

Chính sách hỗ trợ phục hồi sinh kế, đào tạo chuyển đổi nghề cũng cần phù hợp với độ tuổi, trình độ, điều kiện gia đình và gắn với việc làm, tín dụng, hỗ trợ sản xuất, kinh doanh sau đào tạo, tránh tình trạng đào tạo xong nhưng không chuyển được nghề.

Đối với khu tái định cư, ngoài nhà ở, điện, nước, giao thông, đại biểu đề nghị khi lựa chọn địa điểm phải tính đến khả năng tiếp cận thực tế với trường học, cơ sở y tế, chợ, giao thông công cộng, nơi làm việc, nhà trẻ và các dịch vụ thiết yếu.

Về quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 102, bà Trần Lan Phương đề nghị làm rõ tiêu chí để UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng quy định tại thời điểm đã phê duyệt phương án, Luật Đất đai năm 2024 hoặc Luật mới.

"Không nên để trong cùng một dự án, các hộ dân có điều kiện tương tự nhưng chỉ vì thời điểm phê duyệt phương án khác nhau mà có thể áp dụng các chế độ bồi thường khác nhau", đại biểu nêu.

Nếu giao địa phương lựa chọn, theo bà, phải bảo đảm công khai, có căn cứ rõ ràng và không làm giảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Thủ tướng Lê Minh Hưng tham dự phiên thảo luận tại tổ 11 chiều 19/8

Đề nghị tiếp tục ghi tên cả vợ và chồng trên sổ đỏ

Về quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, bà Trần Lan Phương đề nghị dự thảo tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, nếu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận ghi tên cả hai, trừ trường hợp hai người có thỏa thuận khác.

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị tiếp tục cho phép cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi tên một người để ghi tên cả hai khi có yêu cầu.

Theo bà, việc này có ý nghĩa trong bảo vệ quyền lợi của người đồng sở hữu. Nếu tài sản chung nhưng giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, khi chuyển nhượng, thế chấp, nhận bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp, quyền của người còn lại có thể bị ảnh hưởng; trong thực tế, người chịu thiệt thòi nhiều hơn thường là phụ nữ.

Đối với quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, bà cũng đề nghị cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra trên cơ sở hồ sơ và nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất, bảo đảm ghi nhận đầy đủ người thực sự có quyền.

Thị trường bất động sản: Công khai thông tin phải đi cùng khả năng kiểm chứng

Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Lan Phương đồng tình với quan điểm lần sửa đổi này cần đồng thời tháo gỡ vướng mắc, giảm thủ tục, tạo điều kiện cho thị trường phát triển và tăng tính minh bạch, an toàn, khả năng kiểm soát rủi ro.

"Đặc biệt, cần phân biệt rõ những bất cập nào phát sinh do quy định của Luật, và vướng mắc, bất cập nào phát sinh trong tổ chức thực hiện để sửa đúng và trúng", đại biểu đoàn TP Hải Phòng nói.

Về công khai thông tin và dữ liệu thị trường bất động sản, đại biểu Trần Lan Phương đồng tình với việc xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung nhưng cho rằng thông tin được công khai phải đủ tin cậy để người dân có thể căn cứ khi quyết định giao dịch.

Khoản 1 Điều 5 của dự thảo quy định chủ đầu tư có trách nhiệm công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản; đồng thời công khai các thông tin về pháp lý đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp, thế chấp...

Tuy nhiên, bà Trần Lan Phương băn khoăn nếu các thông tin này chủ yếu do chủ đầu tư tự công khai, trong khi người mua vẫn phải kiểm tra lại ở nhiều cơ quan thì việc công khai mới chỉ giúp tiếp cận thông tin thuận tiện hơn, chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi là độ tin cậy và khả năng kiểm chứng.

Do đó, Luật cần làm rõ dữ liệu do chủ đầu tư kê khai, dữ liệu được xác thực từ cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước; thời điểm phải cập nhật và chủ thể chịu trách nhiệm nếu thông tin sai, thiếu hoặc chậm cập nhật.

Về giao dịch bất động sản bằng phương thức điện tử, đại biểu ủng hộ quy định này vì phù hợp yêu cầu chuyển đổi số.

Tuy nhiên, bà lưu ý bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhiều trường hợp là tài sản tích lũy của cả gia đình. Vì vậy, "mục tiêu quan trọng của giao dịch điện tử là phải làm cho giao dịch an toàn hơn, chứ không chỉ đáp ứng mục tiêu giúp giao dịch nhanh và thuận tiện hơn".

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị làm rõ việc giao dịch trên nền tảng là bắt buộc hay do các bên lựa chọn; thời điểm gửi, nhận, ký và phát sinh hiệu lực của hợp đồng; việc sửa lỗi, lưu trữ, cung cấp chứng cứ và xử lý khi hệ thống bị gián đoạn.

Khi quy trình giao dịch được chuyển lên môi trường số, theo bà, hệ thống tối thiểu phải giúp người mua kiểm tra được người bán có đúng thẩm quyền hay không; bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch chưa; có đang thế chấp hoặc bị hạn chế giao dịch không; và khoản tiền phải thanh toán vào đúng tài khoản nào.

Bà Trần Lan Phương cũng đề nghị nghiên cứu quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập bằng văn bản hoặc dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử, qua đó tạo thuận lợi cho giao dịch nhưng vẫn hạn chế tranh chấp.

Về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu Trần Lan Phương cho rằng dự thảo cần làm rõ hơn căn cứ và cách lựa chọn công cụ điều tiết.

Dự thảo quy định Nhà nước điều tiết thị trường thông qua nhiều công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, phát triển nhà ở, tín dụng, chuyển đổi số... Trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội, Nhà nước sẽ điều tiết thị trường.

Theo đại biểu Trần Lan Phương, cụm từ "thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp" vẫn khá định tính. Cần xác định rõ phức tạp theo chỉ số nào, ai đánh giá và khi nào cần áp dụng biện pháp điều tiết.

Bà đề nghị trước khi áp dụng biện pháp điều tiết phải xác định nguyên nhân biến động thị trường và dựa trên dữ liệu, chỉ báo cụ thể.

Nếu giá tăng chủ yếu do thiếu nguồn cung, cần tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, thủ tục đầu tư và tăng nguồn cung, nhất là nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Ngược lại, nếu nguyên nhân chủ yếu là đầu cơ ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, cần có công cụ phù hợp để kiểm soát hoạt động đầu cơ và hạn chế rủi ro cho thị trường.

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị Chính phủ xây dựng hệ thống chỉ tiêu theo dõi và cảnh báo sớm thị trường, gồm diễn biến giá nhà so với thu nhập, lượng giao dịch, tồn kho, nguồn cung dự kiến, tốc độ hấp thụ, tỷ lệ mua đi bán lại trong thời gian ngắn và một số chỉ tiêu tín dụng liên quan.

Trong đó có thể theo dõi tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản, tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) và diễn biến nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.