Xử lý 12 dự án Mường Thanh: Ba bài toán sau nghị quyết đặc thù

Đó là dứt điểm các tồn tại về đất đai, trật tự xây dựng; thu hồi nghĩa vụ tài chính cho ngân sách; đồng thời mở đường cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Bài toán phân loại công trình

Sáng ngày 28/10/2026, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để xử lý các tồn tại về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư.

HĐND Thành phố Hà Nội quyết cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết vi phạm tại 12 dự án trên địa bàn. Ảnh: dbndhanoi.gov.vn

Nghị quyết tạo cơ sở pháp lý để giải quyết những vi phạm kéo dài nhiều năm, trong bối cảnh nhiều công trình đã hoàn thành và có cư dân sinh sống ổn định.

Việc thông qua cơ chế mới chỉ là bước khởi đầu, thách thức tiếp theo là xác định phương án xử lý cụ thể đối với từng công trình, hạng mục vi phạm tại 12 dự án gồm CT6 Kiến Hưng, các tòa CT8 và CT10 Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ, cùng các tòa VP3, VP5, VP6 và HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Số liệu rà soát của thành phố cho thấy tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, tăng thêm 18.184 căn. Việc tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ và gia tăng số lượng căn hộ làm tăng quy mô dân số, tạo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Các vi phạm đã được đề cập trong nhiều kết luận thanh tra, kiểm tra ban hành từ giai đoạn 2015-2017, tuy nhiên, việc xử lý chưa hoàn tất, trong khi nhiều căn hộ đã được bàn giao cho người mua và vẫn còn những trường hợp vướng mắc về pháp lý nhà ở.

Theo UBND Thành phố, đối với các hành vi vi phạm đã xảy ra và kết thúc trước khi các quy định mới có hiệu lực, việc xử lý phải căn cứ vào quy định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi. Theo các quy định này, công trình, hạng mục xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế hoặc giấy phép có thể phải phá dỡ nếu không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Trong bối cảnh dân cư đã sinh sống ổn định, việc phá dỡ nhiều hạng mục và di dời số lượng lớn cư dân có thể ảnh hưởng đến an sinh xã hội, phát sinh khiếu kiện. Vì vậy, Hà Nội xây dựng cơ chế đặc thù gắn xử lý vi phạm với cải tạo, chỉnh trang đô thị, đồng thời giữ nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Bài toán đầu tiên sau nghị quyết là xác định công trình nào có thể khắc phục và công trình nào phải phá dỡ.

Theo cơ chế được thông qua, việc rà soát phải xem xét hồ sơ pháp lý, hiện trạng xây dựng, quy hoạch, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy và khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Những công trình đáp ứng tiêu chí hoặc có khả năng khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng có thể được xem xét tồn tại có điều kiện. Ngược lại, các trường hợp không đáp ứng yêu cầu và không có phương án khắc phục khả thi phải phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Nghị quyết không quyết định trước công trình nào được giữ lại hay phải phá dỡ. Kết quả cụ thể phụ thuộc vào quá trình rà soát hiện trạng, đánh giá kỹ thuật và phương án xử lý tại từng dự án.

Việc phân loại sẽ do các cơ quan chuyên môn và chính quyền địa phương thực hiện, làm cơ sở để UBND thành phố quyết định danh mục công trình, hạng mục được tồn tại có điều kiện, phải phá dỡ, cải tạo, chỉnh trang hoặc chuyển đổi công năng.

Đây là khâu quyết định phạm vi khắc phục, số căn hộ có thể tiếp tục sử dụng và số cư dân phải di dời, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và quyền lợi người mua nhà.

Cán cân trách nhiệm chủ đầu tư - quyền lợi người mua nhà

Bài toán thứ hai là xác định và thu hồi đầy đủ nghĩa vụ tài chính từ các vi phạm, trong đó có khoản lợi bất hợp pháp về xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo nghị quyết, chủ đầu tư phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chịu các chi phí phát sinh do hành vi vi phạm của mình. Ngân sách nhà nước không được sử dụng để chi trả các khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Một góc tổ hợp HH Linh Đàm của chủ đầu tư Mường Thanh. 

Đáng chú ý, nghị quyết quy định việc xác định số lợi bất hợp pháp về xây dựng đối với phần công trình được tồn tại có điều kiện, làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hành vi vi phạm. Việc tính toán số tiền cụ thể được thực hiện trên cơ sở hiện trạng và hồ sơ của từng dự án theo quy định.

Trong khi đó, nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm công trình, dự án được đưa vào sử dụng thực tế. Việc quy định nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính tạo cơ sở để cơ quan chức năng triển khai việc thu hồi các khoản phải nộp từ chủ đầu tư.

Một vấn đề khác là phân định nghĩa vụ tài chính giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Ban Đô thị HĐND thành phố cho biết, nhiều hợp đồng mua bán nhà ở chưa bao gồm tiền sử dụng đất, đồng thời cảnh báo mức thu quá cao có thể tạo gánh nặng tài chính trực tiếp cho cư dân.

UBND thành phố cho biết trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và khắc phục hậu quả vi phạm thuộc về chủ đầu tư, trong khi người mua nhà thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký. Cách phân định này có ý nghĩa quan trọng bởi người mua nhà không phải là chủ thể thực hiện hành vi vi phạm nhưng lại chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các vướng mắc pháp lý kéo dài.

Bài toán thứ ba là giải quyết quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt trong các trường hợp phải di dời hoặc có căn hộ thuộc phần công trình phải xử lý.

Theo nghị quyết, người mua nhà thuộc diện phải di dời được nhận tiền bồi thường từ chủ đầu tư. Giá trị bồi thường do hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Sau khi nhận đủ tiền bồi thường, người dân có trách nhiệm bàn giao căn hộ, nhà ở trong thời hạn 90 ngày.

Người thuộc diện di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện, với phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận. Người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện mà không qua bốc thăm.

Trong thời gian chờ phương án xử lý, cư dân được tạm cư tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng công trình. Nghị quyết cũng quy định hỗ trợ đối với một số trường hợp có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng, nếu đáp ứng điều kiện.

Đáng chú ý, nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp về xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cư dân không bị đặt sau việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính nói trên.

Đối với những người không thuộc diện phải di dời, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà tiếp tục được thực hiện theo hợp đồng, thỏa thuận đã ký. Trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và khắc phục hậu quả vi phạm thuộc về chủ đầu tư.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành các biện pháp khắc phục hậu quả và nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định. Người mua nhà thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình theo pháp luật và hợp đồng đã ký.

Có thể thấy, nghị quyết tạo cơ sở tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho người mua nhà, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ căn hộ tại 12 dự án sẽ được cấp giấy chứng nhận ngay sau khi cơ chế có hiệu lực. Cơ quan chức năng vẫn phải rà soát, xác nhận hiện trạng và thực hiện các thủ tục tiếp theo theo quy định.

Sau hơn một thập niên chìm trong tồn tại, sai phạm, 12 dự án của chủ đầu tư Mường Thanh đã bước vào cuộc đại phẫu toàn diện.