Bất động sản bước vào chu kỳ mới: Không phải cứ có hạ tầng là có thanh khoản

Bốn cơ hội lớn của thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức chiều 11/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển khác trước.

Theo ông Đính, đằng sau những chuyển động của thị trường là sự thay đổi trong tư duy điều hành, chính sách phát triển kinh tế - xã hội và cách tổ chức không gian đô thị. Chu kỳ mới được nhận diện qua 5 đặc điểm: chuyển từ phân tán sang kết nối, đa cực và tích hợp; giá trị đến từ chất lượng sống và khả năng khai thác; đầu tư và dòng vốn có tính chọn lọc; phân hóa mạnh, trong đó khả năng hấp thụ trở thành thước đo; minh bạch, dữ liệu và quản trị dài hạn ngày càng quan trọng.

TS Nguyễn Văn Đính.

Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện nay, cơ hội lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản đến từ việc mở rộng không gian phát triển. Quá trình đầu tư hạ tầng và tái cấu trúc đô thị đang tạo ra những không gian mới cho doanh nghiệp và người lao động, đặc biệt tại các hành lang kinh tế, đô thị vệ tinh và khu vực có kết nối tốt hơn với trung tâm sản xuất, dịch vụ.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý, cần nhìn nhận đúng bản chất của cơ hội này. Hạ tầng và quy hoạch có thể mở ra không gian phát triển mới, nhưng việc làm, thu nhập, dòng người và nhu cầu thực mới quyết định khả năng hấp thụ cũng như sức sống của thị trường. Nếu hạ tầng đi trước nhưng việc làm và dân cư không hình thành như kỳ vọng, nguồn cung bất động sản vẫn có thể gặp khó khăn về thanh khoản.

Cơ hội thứ hai đến từ nhu cầu nhà ở có chất lượng và phù hợp khả năng chi trả. Cùng với quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động và yêu cầu nâng cấp điều kiện sống, nhu cầu về nhà ở thương mại phù hợp thu nhập, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các tiện ích đô thị thiết yếu sẽ tiếp tục là hướng phát triển quan trọng.

Các khu đô thị tích hợp chỉ phát huy giá trị khi không gian sống, hạ tầng xã hội, giao thông và dịch vụ được phát triển đồng bộ với tiến độ đưa dân về ở.

Cơ hội thứ ba nằm ở hoạt động chỉnh trang và tái thiết đô thị hiện hữu. Bên cạnh phát triển các không gian mới, những khu vực nội đô quá tải cũng đặt ra nhu cầu cải thiện hạ tầng, công trình công cộng, môi trường và chất lượng sống.

Đây là bài toán phát triển đô thị phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư. Nếu được triển khai hiệu quả, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản mà còn ở hiệu quả vận hành của toàn đô thị.

Cơ hội thứ tư là sự phát triển của thị trường dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm tư vấn, phân phối, vận hành, quản lý tài sản, dữ liệu và công nghệ.

Theo ông Đính, khi người mua ngày càng thận trọng, những đơn vị tạo dựng được niềm tin thông qua thông tin minh bạch, tư vấn đúng nhu cầu và đồng hành sau giao dịch sẽ có lợi thế dài hạn.

Thách thức từ lệch pha nguồn cung và áp lực vốn

Bên cạnh các cơ hội, ông Đính cho rằng doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải đối mặt với những thách thức lớn.

Thách thức đầu tiên là sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng thanh toán. Nếu thị trường tiếp tục bổ sung nhiều sản phẩm giá cao trong khi nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc vừa túi tiền, số lượng mở bán có thể tăng nhưng sức hấp thụ không cải thiện tương ứng.

Giá bán cao cũng khiến người mua kéo dài thời gian ra quyết định, đồng thời gia tăng áp lực đối với những người sử dụng vốn vay.

Thách thức thứ hai là kỳ vọng đi trước thực tế triển khai hạ tầng và quá trình hình thành dân cư. Một quy hoạch hoặc dự án giao thông có thể tạo ra triển vọng lớn, nhưng tác động kinh tế phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành, chất lượng kết nối, tốc độ thu hút doanh nghiệp và khả năng tạo việc làm.

Nếu giá bất động sản tăng quá nhanh trước khi các điều kiện này xuất hiện, thị trường có thể hình thành những vùng giá thiếu nền tảng, kéo theo nguy cơ suy giảm thanh khoản.

Thách thức thứ ba là áp lực vốn và năng lực triển khai. Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính cùng các yêu cầu về hạ tầng, tiện ích ngày càng cao. Những dự án quy mô lớn đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, tiến độ đầu tư hợp lý và khả năng quản trị dòng tiền tốt.

Việc sử dụng đòn bẩy quá mức hoặc đặt kỳ vọng bán hàng quá lạc quan có thể làm gia tăng rủi ro đối với cả doanh nghiệp và khách hàng.

Thách thức thứ tư là sự phân hóa ngày càng mạnh giữa các địa bàn và doanh nghiệp. Có những khu vực hội tụ đủ điều kiện về việc làm, thu nhập, giao thông và dịch vụ để hình thành nhu cầu, nhưng cũng có nơi nguồn cung đi trước quá xa so với quy mô thị trường.

Dự báo về triển vọng thị trường, ông Đính đưa ra ba kịch bản phát triển trong giai đoạn tới.

Trong kịch bản thuận lợi, thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, thị trường sẽ tăng trưởng cân bằng hơn.

Ở kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng diễn ra có chọn lọc, với sự phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn.

Trong khi đó, với kịch bản bất lợi, ông Đính cho rằng nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, tình trạng thanh khoản yếu có thể kéo dài.