CBAM thay đổi cuộc cạnh tranh bất động sản công nghiệp

Từ cạnh tranh giá thuê đến cạnh tranh năng lực giảm phát thải

Trong nhiều năm, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam chủ yếu được xác định bởi vị trí, giá thuê, nguồn lao động và khả năng kết nối hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, khi các tiêu chuẩn môi trường ngày càng gắn chặt với thương mại quốc tế, những yếu tố này không còn đủ để đáp ứng toàn bộ yêu cầu của nhà đầu tư sản xuất.

Một trong những tác nhân thúc đẩy sự thay đổi là Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu (EU). Bước vào giai đoạn chính thức từ ngày 1/1/2026, CBAM áp dụng với 6 nhóm hàng hóa gồm xi măng, sắt thép, nhôm, phân bón, điện và hydro. Cơ chế này hướng tới việc gắn chi phí carbon với lượng phát thải hàm chứa trong hàng hóa nhập khẩu vào EU, nhằm hạn chế nguy cơ dịch chuyển sản xuất sang những quốc gia có quy định về phát thải ít nghiêm ngặt hơn.

Yêu cầu về phát thải ngày càng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất. Nguồn: NetZero.VN

Khi các tập đoàn đa quốc gia đưa tiêu chí carbon và ESG vào chiến lược chuỗi cung ứng, yêu cầu với địa điểm sản xuất cũng thay đổi. Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, khi lựa chọn địa điểm sản xuất, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận năng lượng, hiệu quả vận hành và dữ liệu phát thải, bên cạnh những yếu tố truyền thống như vị trí, chi phí và kết nối hạ tầng.

Sự thay đổi này đặt các chủ đầu tư khu công nghiệp trước yêu cầu điều chỉnh mô hình kinh doanh. Thay vì chỉ cung cấp đất công nghiệp, nhà xưởng và hạ tầng kỹ thuật cơ bản, họ cần phát triển những dịch vụ có khả năng hỗ trợ trực tiếp mục tiêu giảm phát thải của khách thuê. Điện mặt trời áp mái, hệ thống quản lý năng lượng, thiết bị tiết kiệm điện, xử lý và tái sử dụng nước, quản lý chất thải hay số hóa dữ liệu môi trường đang trở thành những yếu tố có thể gia tăng sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp.

Qua theo dõi giao dịch, đại diện tập đoàn dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, quy trình thẩm định địa điểm của nhà đầu tư FDI đã thay đổi. Danh mục kiểm tra không còn dừng ở diện tích, tải trọng sàn hay giao thông, mà dành đến 40% trọng số cho tiêu chí hạ tầng giảm phát thải.

Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, đây là cơ hội để các chủ đầu tư chuyển từ mô hình cung cấp mặt bằng sang phát triển hệ sinh thái sản xuất xanh, trong đó chất lượng hạ tầng được đánh giá không chỉ bằng khả năng phục vụ sản xuất mà còn bằng hiệu quả sử dụng tài nguyên và hỗ trợ thực hiện các mục tiêu môi trường. Điều đó cũng có nghĩa, hai khu công nghiệp có vị trí và mức giá thuê tương đương có thể tạo ra giá trị khác nhau đối với khách thuê, tùy thuộc vào khả năng đáp ứng yêu cầu về năng lượng và phát thải.

Hạ tầng xanh và dữ liệu carbon định hình giá trị bất động sản công nghiệp

Để đáp ứng yêu cầu về carbon, doanh nghiệp cần xác định lượng phát thải gắn với hoạt động sản xuất. Điều này đòi hỏi khả năng theo dõi tiêu thụ năng lượng, quản lý dữ liệu đầu vào và kiểm chứng các thông tin liên quan.

Trong khi đó, nhiều yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành của nhà máy lại phụ thuộc vào hạ tầng dùng chung do chủ đầu tư khu công nghiệp cung cấp. Vì vậy, một khu công nghiệp có hệ thống đo đếm năng lượng, quản lý tài nguyên và cung cấp dữ liệu đáng tin cậy sẽ tạo thuận lợi cho khách thuê trong quá trình kiểm kê, báo cáo và kiểm chứng phát thải.

Nhà máy Xử lí nước thải tập trung (nhìn trên cao) tại Khu Công nghiệp sinh thái Nam cầu Kiền, TP. Hải Phòng. Ảnh: namcaukien.com.vn

Từ góc độ này, quá trình xanh hóa bất động sản công nghiệp không thể chỉ dừng ở việc xây dựng nhà xưởng đạt chứng nhận xanh. Những tiêu chuẩn như LEED, BREEAM hay Green Mark có thể góp phần nâng cao chất lượng tài sản, nhưng giá trị lâu dài còn phụ thuộc vào hiệu quả vận hành thực tế. Một nhà xưởng được thiết kế tiết kiệm năng lượng nhưng không có hệ thống đo lường phù hợp sẽ khó chứng minh đầy đủ hiệu quả giảm phát thải. Ngược lại, hạ tầng có khả năng theo dõi mức tiêu thụ điện, nước và các chỉ tiêu môi trường sẽ giúp doanh nghiệp có cơ sở đánh giá, cải thiện hiệu quả hoạt động.

Sự thay đổi này cũng mở ra hướng phát triển mới cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp: cung cấp đồng thời hạ tầng vật lý và các giải pháp quản lý môi trường dựa trên dữ liệu. Từ giữa năm 2026, Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận xu hướng bùng nổ mô hình “Nhà xưởng xây sẵn thông minh và xanh” (Green & Smart RBF). Các nhà xưởng này tích hợp công nghệ IoT để giám sát tiêu thụ năng lượng theo thời gian thực, sử dụng vật liệu xây dựng phát thải thấp và thiết kế tối ưu ánh sáng tự nhiên.

Tuy nhiên, chuyển đổi xanh đồng nghĩa với nhu cầu vốn đầu tư ban đầu lớn hơn. Hệ thống năng lượng tái tạo, công nghệ quản lý năng lượng, xử lý nước và chất thải hay hạ tầng số đều đòi hỏi chi phí đầu tư, vận hành và bảo trì. Với những khu công nghiệp đã hình thành từ lâu, việc cải tạo hạ tầng còn có thể phức tạp hơn so với phát triển dự án mới.

CBAM không trực tiếp đặt ra nghĩa vụ tuân thủ với tất cả các khu công nghiệp. Tuy nhiên, thông qua yêu cầu của doanh nghiệp sản xuất và các chuỗi cung ứng quốc tế, cơ chế này đang góp phần tạo ra sức ép chuyển đổi đối với thị trường bất động sản công nghiệp: từ cạnh tranh bằng diện tích và giá thuê sang cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và năng lực hỗ trợ sản xuất phát thải thấp.