Chủ tịch Quốc hội: Sửa Luật Đất đai phải tháo gỡ được ba điểm nghẽn

Sáng 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh) thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Quy hoạch phải phù hợp chính quyền địa phương hai cấp

Thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội thông tin, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW như bỏ khung giá đất, bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền người sử dụng đất, thu hồi đất gắn với bồi thường, tái định cư trước. Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt từ khi chính quyền địa phương hai cấp vận hành (1/7/2025), ba điểm nghẽn lớn lộ rõ: quy hoạch; định giá đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn thảo luận tại tổ.

Theo Chủ tịch Quốc hội, lần sửa đổi này hướng tới một luật khung mang tính nguyên tắc, kèm cơ chế linh hoạt để tránh sửa liên tục, đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch.

Nhấn mạnh ưu tiên hàng đầu là điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp, khi đơn vị cấp huyện đã kết thúc hoạt động, Chủ tịch Quốc hội đề nghị, bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, chỉ giữ quy hoạch, kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã. Nơi đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ phủ kín cao, có thể dùng quy hoạch đô thị và nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất, kèm cơ chế chuyển tiếp rõ ràng. “Quy hoạch phải vận động theo thị trường và thực tế, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi địa giới hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai, đây là gốc rễ của nhiều vướng mắc”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Về giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị giữ nguyên tắc sát thị trường nhưng không tuyệt đối hóa, bởi thực tế bảng giá tăng đột biến đã đẩy chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất lên cao, khiến nhiều dự án đình trệ.

Luật cần bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có hệ số điều chỉnh, vùng giá trị, thửa đất chuẩn rõ ràng; bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm hoặc linh hoạt hơn, kèm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi thị trường biến động lớn. Việc kiểm tra phải độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào.

Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông, cập nhật theo thời gian thực. Mục tiêu dài hạn là giảm khiếu kiện, chống thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp, người dân và tạo khả năng dự báo cho thị trường.

Lượng hóa tiêu chí “nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”

Với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ các trường hợp thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng đặc thù như khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án khẩn cấp. Cơ chế Nhà nước thu hồi phần còn lại khi đã thỏa thuận được từ 75% diện tích và số hộ trở lên phải đi kèm điều kiện chặt chẽ về giá thỏa thuận hợp lý, bảo vệ quyền của người còn lại, nhất là các hộ sử dụng đất ở ổn định lâu đời nhưng chưa có giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải hoàn thành trước khi giao đất; ngoại lệ phải rất hạn chế và có giám sát. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, yêu cầu lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống người dân “nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Theo Chủ tịch Quốc hội, “tốt hơn” được đo bằng điều kiện sống như trường học, trạm y tế, nhà trẻ, khu thương mại, chứ không đơn thuần là diện tích đất lớn hơn. “Đây là điểm dễ phát sinh khiếu nại nhất. Sửa triệt để sẽ giảm điểm nóng xã hội và kéo dài tuổi thọ của luật”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Không để tạo sốt ảo, méo mó thị trường

Về giao đất, cho thuê đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cho người sử dụng đất được lựa chọn trả tiền thuê một lần hoặc hằng năm, kể cả dự án cũ (trừ trường hợp đặc thù); thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không phù hợp; làm rõ tiêu chí năng lực nhà đầu tư; đồng bộ với Luật Đầu tư để tránh chồng chéo thủ tục.

Để luật “sống lâu”, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu điều tiết mạnh mẽ địa tô chênh lệch, kiểm soát đầu cơ, thể chế hóa cơ chế thu hồi lợi ích tăng thêm từ quy hoạch, hạ tầng. Chủ tịch Quốc hội cũng chỉ ra hiện tượng lập doanh nghiệp không vốn để mua bán đất lòng vòng, tạo sốt ảo, làm méo mó thị trường. Cùng với đó là hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia, lấy hồ sơ địa chính số làm gốc cho mọi giao dịch, thu hồi, định giá; tăng cường giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể, xây dựng cơ chế khiếu nại độc lập.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc kiểm soát đầu cơ đất đai phải được thực hiện mạnh mẽ, trong đó chính quyền địa phương giữ vai trò đặc biệt quan trọng, bởi Trung ương không thể làm thay những nhiệm vụ thuộc trách nhiệm quản lý của địa phương. “Việc này dứt khoát phải làm mạnh mẽ, nhất là ở địa phương”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Về kỹ thuật lập pháp, dẫn chứng Luật Đất đai 2013 kéo theo hơn 400 nghị định, hơn 1.000 thông tư, Chủ tịch Quốc hội đề nghị, văn bản hướng dẫn, nghị định, thông tư lần này phải gọn, rõ. Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung vào nguyên tắc cốt lõi: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; thị trường có điều tiết; bảo vệ quyền của người dân; sử dụng đất hiệu quả. Chi tiết kỹ thuật, quy trình giao Chính phủ, địa phương quy định khi cần.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu việc sửa luật phải bám sát Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 (thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022), trong đó khẳng định rõ hơn vai trò quyết định của Nhà nước đối với giá đất; không tư nhân hóa đất đai; không cho người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nhấn mạnh, mục tiêu đến năm 2030, hệ thống pháp luật đất đai phải hoàn thiện, đồng bộ, thống nhất, phù hợp thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu, Luật Đất đai (sửa đổi) phải đi liền với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng để triển khai hiệu quả.