Chực chờ 'bẫy nợ' khi vay mua nhà

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024, chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m². Tại TP.HCM tăng khoảng 30%, đẩy giá trung bình lên khoảng 82 triệu đồng/m².

Cung - cầu "lệch sóng"

Nguyên nhân chính khiến giá nhà vẫn liên tục leo thang được chỉ ra là do nguồn cung mới tại cả hai thị trường đều tập trung vào sản phẩm cao cấp, dẫn tới sự lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng.

Thống kê cho thấy, trong quý II/2025, 100% căn hộ mở bán tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với tổng số gần 8.000 căn. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM, nơi tỷ lệ sản phẩm hạng sang thậm chí còn chiếm ưu thế so với dòng căn hộ cao cấp.

“Thị trường đang thiếu trầm trọng các sản phẩm trung cấp và bình dân – đúng với nhu cầu thực của đại đa số người dân đô thị”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định.

Người vay mua nhà cần tính toán cẩn trọng để tránh bẫy nợ.

Điều đáng nói là giá tăng nhưng nguồn cung lại sụt giảm mạnh, đặc biệt tại TP.HCM. Trong nửa đầu năm, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.400 căn hộ mới chào bán, thấp hơn cả mức 1.900 căn của cùng kỳ năm 2024 – và đây cũng là con số thấp kỷ lục trong vòng 10 năm qua.

Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ được mức cung tương đương cùng kỳ với khoảng 11.000 căn, chủ yếu nhờ các đại dự án quy mô lớn phía Đông và Tây thành phố.

Dù lượng hàng mở bán mới thấp, TP.HCM vẫn tiêu thụ được khoảng 2.000 căn hộ trong nửa đầu năm, vượt xa nguồn cung mới, chủ yếu thông qua thanh khoản các sản phẩm tồn kho từ trước, cho thấy nhu cầu mua ở và đầu tư vẫn rất lớn.

Tuy vậy, ở Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ đang có dấu hiệu giảm, nguyên nhân chính đến từ việc giá bán bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng chi trả của phần đông người mua thực.

Các chuyên gia lo ngại rằng, nếu xu hướng chỉ phát triển nhà ở cao cấp tiếp tục kéo dài, giấc mơ an cư của người dân đô thị, đặc biệt là người trẻ, sẽ ngày càng xa vời. Dù thị trường được kỳ vọng có thể chào bán 33.000 – 35.000 căn hộ tại Hà Nội trong giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026, tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục giảm nếu không có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính phổ biến.

Cẩn trọng vay mua nhà

Trong bối cảnh giá nhà không ngừng leo thang, nhiều người buộc phải dựa vào đòn bẩy tài chính – tức vay vốn – để mua nhà. Tuy nhiên, khi thu nhập không ổn định, lãi suất cao, thì giấc mơ an cư có thể nhanh chóng biến thành ác mộng tài chính.

Câu chuyện của chị Đặng Minh Ánh (Hà Đông, Hà Nội) là minh chứng rõ ràng cho điều này. Cách đây hai năm, chị quyết định mua căn hộ rộng 65m² trị giá hơn 3 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng hơn 1,5 tỷ đồng.

Dù được hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian xây dựng, khi nhận nhà, mỗi tháng chị phải trả hơn 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Hơn 1 năm qua, công việc khó khăn, thu nhập giảm gần 50% nên tháng nào nhà chị Ánh cũng phải xoay xở, có khi còn phải vay mượn để trả nợ ngân hàng.

Không chịu nổi áp lực, sau nhiều đêm mất ngủ, chị Ánh quyết định bán lại căn hộ để trả hết nợ và chuyển sang thuê trọ. "Dù tiếc nhưng từ ngày không còn nợ ngân hàng, tôi ngủ ngon hơn rất nhiều", chị Ánh thổ lộ với VnBusiness.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với anh Nguyễn Đăng Tùng (Khương Đình, Hà Nội). Vay 1,2 tỷ đồng để mua căn hộ hơn 3 tỷ, mỗi tháng anh phải trả hơn 12 triệu đồng dù đang được hưởng ưu đãi lãi suất. "Tôi đã cắt giảm hết mọi chi tiêu, thậm chí không dám đi nhậu hay mua sắm gì. Nhưng vẫn thấy áp lực đè nặng", anh Tùng nói.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng, đòn bẩy tài chính là công cụ quan trọng giúp người trẻ tiếp cận nhà ở, nhưng nếu không sử dụng đúng cách, nó có thể trở thành “vòng xoáy nợ nần”.

Ông Hiếu khuyến cáo người mua nhà chỉ nên vay tối đa 80% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Quan trọng hơn, cần có quỹ dự phòng đủ trả nợ 6 – 12 tháng để tránh rủi ro khi thất nghiệp hoặc mất thu nhập.

Ngoài ra, ông Hiếu cảnh báo về tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội, khiến nhiều người vội vàng vay tiền mua nhà dù chưa sẵn sàng. “Họ thường không tính đến biến động lãi suất, rủi ro công việc hoặc sự cố sức khỏe. Điều này rất nguy hiểm”, ông Hiếu phân tích, đồng thời khuyên người mua nhà nên lập bảng thu – chi cá nhân, đồng thời tính trước các kịch bản xấu để biết khoản vay có an toàn hay không.

Kết quả thăm dò cho thấy, thời gian qua, rất nhiều nhà băng đang tung ra các chính sách hấp dẫn để thu hút khách hàng. Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay cực “mềm” khoảng 6-7%, tuy nhiên, không ít trong số đó là “bánh vẽ” khi chỉ áp trong 3 - 6 tháng.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,5%/năm. Đáng chú ý, hầu hết ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cơ sở để thay thế lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng làm căn cứ để cộng thêm biên độ, từ đó định ra mức lãi vay cuối cùng mà khách hàng phải trả.

Kết quả cuối cùng, với mức lãi cơ sở bình quân ở mức 8,2 - 9%/năm, cộng với biên độ, lãi vay mua nhà vẫn quẩn quanh cao ngất từ 12,5 - 13%/năm (sau khi thả nổi). Chưa kể, một số nhà băng còn tính thêm các “phụ phí” khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn… tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Thực tế cũng chỉ ra trong những chu kỳ trước, cũng đã có không ít người mua nhà đã và đang phải oằn vai bởi khoản nợ sau khi hết hạn ưu đãi. Nhiều trường hợp sau khi lãi suất thả nổi tăng lên 13-14%, gánh nặng quá lớn, đã phải bán tháo tài sản để cắt nợ.

Tựu trung lại, trong bối cảnh thị trường nhà ở chưa thể "hạ nhiệt", những người có nhu cầu an cư buộc phải tỉnh táo, tính toán kỹ lưỡng trước mỗi quyết định vay tiền mua nhà. Giấc mơ an cư là điều chính đáng, nhưng nếu thiếu kiểm soát, nó có thể biến thành gánh nặng kéo dài hàng thập kỷ.

Hưng Nguyên