Đại biểu Quốc hội: Bảo vệ người mua nhà ngay từ dòng tiền ứng trước

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu tại tổ. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Thảo luận tại tổ về việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản chiều ngày 19/8, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, bất động sản là thị trường có tính chất đặc biệt, vừa là nơi tích tụ lượng vốn rất lớn của nền kinh tế, vừa liên quan trực tiếp đến đất đai, tín dụng, đầu tư, xây dựng, tài chính và tài sản của người dân.

Do đó, theo bà Nga, việc điều hành thị trường phải giải quyết đồng thời nhiều yêu cầu: Khơi thông nguồn lực nhưng không làm gia tăng rủi ro; tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng phải bảo vệ người mua; tăng thanh khoản nhưng không làm gia tăng đầu cơ và các giao dịch thiếu minh bạch.

5% cuối cùng không thể bảo vệ 95% tiền đã nộp

Một trong những vấn đề được đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga lưu ý là cơ chế quản lý dòng tiền đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo bà, dự thảo Luật sửa đổi đã có nhiều quy định theo hướng bảo vệ người mua, như giới hạn lần đầu chủ đầu tư được thu không quá 30% giá trị hợp đồng; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thu trước khi bàn giao không vượt quá giới hạn luật định.

Đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại khi khách hàng chưa được cấp giấy chứng nhận, dự thảo thiết kế cơ chế đưa khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm để thanh toán hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm khác. Nếu việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng có quyền nhận lại khoản tiền này.

Đánh giá đây là một bước tiến, song bà Nga đặt vấn đề rủi ro lớn nhất đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai liệu có thực sự nằm ở 5% tiền cuối cùng, hay nằm ở 95% số tiền đã nộp trước đó.

Theo bà, nếu dự án đã hoàn thành, nhà ở được bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm làm giấy chứng nhận thì việc giữ lại 5% là công cụ tạo sức ép hữu ích. Tuy nhiên, trong những trường hợp nghiêm trọng hơn như dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, tiền của khách hàng bị sử dụng không đúng mục đích hoặc doanh nghiệp mất khả năng thực hiện cam kết, 5% cuối cùng không thể bảo vệ phần lớn tài sản mà người mua đã bỏ vào dự án.

Từ lo ngại trên, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị tiền khách hàng ứng trước phải được quản lý gắn với chính dự án tạo ra bất động sản đó, có nguyên tắc sử dụng theo tiến độ triển khai, hạn chế việc lấy tiền của khách hàng tại dự án này để tài trợ tùy tiện cho dự án khác.

Đại biểu không đề xuất phong tỏa toàn bộ tiền của khách hàng, bởi điều này có thể triệt tiêu một nguồn vốn hợp pháp dành cho xây dựng công trình và làm tăng giá bất động sản. Thay vào đó, cần thiết lập mức kiểm soát hợp lý để dòng tiền của người mua đi cùng tiến độ hình thành tài sản. Người mua cũng cần được tiếp cận các thông tin thực tế như dự án đang thế chấp ở đâu, tài sản dự kiến mua có đang là tài sản bảo đảm hay không, tiến độ dự án đến đâu và chủ đầu tư đã sử dụng nguồn tiền như thế nào theo các nghĩa vụ công khai.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn Phú Thọ) cho rằng, bảo vệ khách hàng phải bắt đầu từ đường đi của 95% dòng tiền, chứ không chỉ giữ lại 5% cuối cùng.

Theo ông Sơn, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai thực chất đang cấp vốn cho chủ đầu tư nhưng không có cơ chế kiểm soát dòng tiền như ngân hàng. Vì vậy, các quy định về giới hạn đặt cọc, giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi được cấp giấy chứng nhận và bảo lãnh là cần thiết. Tuy nhiên ông cho rằng, 5% không thể làm "áo phao" cho 95% dòng tiền bị sử dụng sai mục đích.

Đại biểu đề nghị mọi khoản tiền giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là đặt cọc và chỉ được thu khi tài sản đủ điều kiện. Khoản tiền ứng trước của khách hàng cần được chuyển vào tài khoản riêng của dự án, bảo đảm khả năng truy vết và chỉ được giải ngân theo tiến độ. Cơ chế này không nhằm phong tỏa cứng dòng tiền mà "chỉ khóa đường tiền sai mục đích".

Đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại, đại biểu đề nghị luật cần quy định rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả.

Đề nghị bổ sung công cụ 'hạ nhiệt' thị trường bất động sản

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn phát biểu tại tổ. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Cùng góp ý vào việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) tập trung vào yêu cầu kiểm soát tình trạng thao túng giá, thổi giá và tạo cung cầu giả trên thị trường.

Theo ông, dự thảo Luật cần bổ sung các biện pháp điều tiết khi thị trường tăng nóng. "Hiện các biện pháp được quy định chủ yếu có tác động theo hướng kích thích thị trường khi trầm lắng, trong khi chưa có cơ chế tương ứng để hạ nhiệt khi thị trường tăng quá nhanh," ông nói.

Đại biểu cho rằng Điều 6 của dự thảo Luật chưa cấm rõ hành vi thao túng giá, thổi giá, tạo cung cầu giả; trong khi Điều 36 yêu cầu ghi đúng giá giao dịch nhưng chưa gắn với hệ quả pháp lý cụ thể. Đây là những vấn đề cần được xử lý nhằm hạn chế tình trạng "hai giá" và thất thu thuế.

Một giải pháp quan trọng khác được đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề cập là xây dựng hệ thống dữ liệu đủ mạnh để kiểm soát các giao dịch bất động sản.

Theo ông, nếu không có dữ liệu liên thông, việc xác định một người đã mua nhà ở xã hội hay chưa, một công nhân đã thuê nhà lưu trú hay chưa, cũng như kiểm soát các điều kiện giao dịch sẽ phải thực hiện thủ công qua nhiều cơ quan. Điều này vừa làm phát sinh thủ tục, vừa tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

Từ đó, đại biểu đề nghị luật hóa nguyên tắc mã định danh bất động sản phải thống nhất hoặc có thể kết nối với mã thửa đất trong pháp luật đất đai và dữ liệu nhà ở. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở làm căn cứ xác nhận đối tượng thụ hưởng, từng bước thay thế các loại giấy xác nhận.